Аделина Брунгильд - Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность
Пакет услуг агентства
Для того чтобы не тратить свои деньги напрасно, следует представлять, что входит в основной пакет услуг агентства недвижимости. Иногда мы даже не задумываемся о том, сколько нюансов стоит учесть, занимаясь куплей-продажей. К примеру, с поиском и подбором объектов по соответствующим параметрам и цене вы справитесь сами. Агентства, давно работающие на рынке недвижимости, составляют для внутреннего пользования так называемые «черные списки», куда вносят фирмы, нарушающие профессиональную этику и закон о защите прав потребителей, недобросовестно выполняющие принятые на себя обязательства, использующие рискованные способы расчетов по сделкам и т. д. Этими данными вы, скорее всего, не владеете.
А теперь представьте себе, какое количество звонков вам придется сделать, чтобы узнать, не продана ли квартира, указанная в рекламном объявлении, не изменилась ли цена, соответствует ли заявленная жилплощадь указанной в техпаспорте… Необходимо выяснить все детали и особенности предлагаемой сделки. Агентства, помимо вышеперечисленных, проводят: анализ особенностей предлагаемой сделки в плане перехода прав собственности на объект (с учетом данных, полученных в ходе выполнения различных проверок), организацию и осуществление просмотров жилья. В случаях, когда в процессе купли-продажи происходят сложные размены, без услуг специалиста все равно не обойтись.
Кроме того, агентство отвечает за проведение переговоров между агентом покупателя и консультантом, представляющим продавца выбранной клиентом квартиры. Также риэлтор должен помочь клиенту выбрать наиболее удобный и безопасный для него способ проведения расчетов между участниками сделки.
Агентство занимается и анализом правовых особенностей перехода прав собственности на выбранный объект к клиенту. Оно выясняет «историю» квартиры с учетом данных проверки, контролирует сбор и проверку комплектности полного пакета документов, необходимого для перехода прав собственности на объект в соответствии с требованиями, предъявляемыми нотариусами и органами, осуществляющими госрегистрацию прав на недвижимость. На риэлтора возложена функция организации нотариального оформления договора купли-продажи объекта, регулирования предложенной схемы расчетов, согласование времени и места расчетов за объект, осуществление подачи на регистрацию в ГУФ РС по СПб и ЛО нотариально заключенного договора купли-продажи на объект. Он подает в Росрегистрацию нотариально заключенный договор купли-продажи на объект, консультирует клиента по вопросам порядка постановки на регистрационный учет, готовит проект акта сдачи-приемки объекта, согласует дату, время и место подписания акта, контролирует подписание акта.
Принцип выбора агентства недвижимости
Кое-что об этом нам уже известно. Давайте теперь соберем вместе все наши разрозненные знания и четко сформулируем вопросы, которые нужно себе задать, выбирая агентство.
Необходимо выяснить следующую информацию об агентстве:
1. Выясните, сколько лет агентство недвижимости существует на рынке. Солидные фирмы годами зарабатывали свою репутацию и боятся ее потерять. Если у вас все-таки возникнут проблемы, такое агентство, скорее всего, предпочтет не идти на конфликт, а помочь вам избежать скандала.
2. Проверьте, является ли фирма членом профессиональной организации.
3. Узнайте, является ли главный офис фирмы ее собственностью. Не стоит доверяться «сапожнику без сапог». Фирмочки, арендующие тесные помещения на задворках небольших бизнес-центров, имеют неприятное свойство бесследно исчезать, как только «запахнет жареным». Солидная же фирма, имеющая в собственности бизнес-центр, обладает капиталом, которым она ответит перед клиентами в случае глобальных рыночных катаклизмов.
4. Обратите внимание на комплексность услуг, предлагаемых фирмой. Надежное агентство недвижимости должно иметь собственную юридическую службу, службу безопасности (для проверки истории квартир и т. д.), эскро-службу.
5. Поинтересуйтесь, имеет ли агентство недвижимости дипломы, сертификаты и награды. Возможно, фирма участвовала в различных конкурсах, имеет дипломы с ярмарок недвижимости и других выставок. Награды – не просто предмет гордости фирм – это свидетельство признания ее коллегами и, что еще важнее, клиентами.
6. Внимательно изучите договорную базу, предлагаемую фирмой. Вы имеете право взять договор из агентства для внимательного ознакомления. Проконсультируйтесь с независимым юристом или специалистом по недвижимости. Это поможет вам избежать неприятностей в будущем.
7. Спросите, застрахована ли ответственность выбранной вами фирмы. Солидные агентства, как правило, страхуют свою ответственность перед клиентами. В случае, если вы понесете убыток по вине фирмы, от вас не отделаются заявлением о «неплатежеспособности». Ущерб вам возместит страховая компания.
8. Обратите внимание на гарантии защиты права титула, предлагаемые фирмой. Надежная фирма должна не только отвечать за качество своей проверки истории квартиры (имея соответствующий пункт в договоре), но и предоставлять клиентам льготные возможности страхования права собственности в ведущих страховых компаниях города.
Оценка квартиры
Интуиция, жизненный опыт, «один мой знакомый…»
Самый трепетный вопрос, который задает себе и покупатель, и продавец, заключается в том, чтобы не ошибиться в цене. Разумеется, в первую очередь данная проблема касается продавца, но и покупателю совсем не лишней будет подобная информация. Приведем банальный пример: стоимость трехкомнатной квартиры, условно скажем, $100 000. Но может ли быть одинаковой стоимость квартиры на 9-м этаже в панельном доме, неподалеку от промзоны, и квартиры на 4-м этаже в кирпичном доме, рядом с центром города? Разумеется, не может. Это не вызывает сомнений. А тот факт, что в первой квартире был сделан качественный ремонт, а во второй обои на стене держатся благодаря паутине и плесени не уравнивает ли цену? Тоже нет. Почему?
Люди годами не могут продать свое жилье только потому, что «один мой знакомый точно такую же квартиру продал за…».
Разумеется, газеты и жизненный опыт помогут вам сориентироваться на начальном этапе. А вот дальше следует изучить с пристрастием все параметры квартиры. Судить о том, правильно или неправильно оценили квартиру, можно только изучив на нее спрос. В масштабе всего рынка жилья это правило работает железно, например, в газетной рекламе стоимость вашей, взятой за образец, трехкомнатной квартиры держится в районе $100 000. Но опытный агент всегда знает, что на текущий момент активно продаются и покупаются подобные квартиры в среднем не дороже $80 000. Это диктуется уже не предложением, а реальным спросом.
Как вам, не имея доступа к базам данных риэлторских агентств, узнать, за какую цену вы сможете продать свое жилье быстро и без потерь? Рекомендуем выставить свое жилье на продажу с целью изучения спроса. К примеру, вы озвучиваете стоимость в $50 000. Уже на следующий день у ваших дверей стоят десятки желающих купить. Поднимаете цену – толпа редеет. И так до тех пор, пока вы не услышите, что цена на квартиру слишком высока. Оставляете ту стоимость, на которую находится один желающий в неделю. Вы со 100% гарантией продадите квартиру. Есть хитрецы, которые выставляют свое жилье по разной цене в разных агентствах и смотрят, сколько реально можно получить за свою недвижимость. Все эти эксперименты не проходят напрасно, потому что посещающие вас агенты так или иначе обратят внимание как на недостатки, так и на достоинства жилья, давая вам информацию совершенно бесплатно. Вооружившись некоторыми знаниями, вы уже можете приглашать оценщика с некоторой гарантией того, что вас уже сложнее обмануть.
Более того, мы слишком часто полагаемся на среднестатистическую стоимость квадратного метра в том или ином районе города. Но сумма сделки зависит от множества обстоятельств, никак не отраженных в пресловутой стоимости 1 м2, которая считается основным ориентиром для покупателя. И тут только интуиция или специалист помогут не прогадать.
Давайте не будем рассчитывать на свои экстрасенсорные возможности, а подробнее узнаем о работе профессионального оценщика.
Оценщик и предмет оценки
Конечно, строительные и риэлторские компании предлагают жилье на любой вкус, но во многих случаях в интересах и покупателей, и продавцов – чтобы выбором и оценкой объекта недвижимости занимались независимые профессиональные оценщики.
Точный оценочный прогноз – как точный диагноз: только он дает возможность принимать и тактически, и стратегически правильные решения. В данном случае – о том, как правильно приобрести недвижимость и грамотно распорядиться своей собственностью.
Существует множество ситуаций, когда приходится оценивать ущерб для рыночной стоимости квартир от строительства рядом с домом новой многоэтажки. Такие ситуации сегодня в порядке вещей, и мало кому из пострадавших жителей приходит в голову обращаться за помощью к оценщикам. А напрасно! Стоит научиться грамотно защищать свои права.
