Виталий Семенихин - Аренда
Отметим, что Приказом Минфина Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 186н из пункта 52 Методических указаний № 91н были исключены нормы, устанавливающие зависимость принятия объекта недвижимости на учет в качестве основного средства от подачи документов на регистрацию права собственности или ее регистрации (Письмо Минфина Российской Федерации от 22 марта 2011 года № 7-02-10/20). Данные изменения вступили в силу с 1 января 2011 года.
Таким образом, после 1 января 2011 года объект недвижимости, который соответствует критериям, установленным пунктом 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01) и фактически эксплуатируется, учитывается в составе основных средств, а значит, облагается налогом на имущество.
Напомним, что до 2011 года действовал иной порядок. В пункте 52 Методических указаний № 91н содержались предписания о переводе объекта недвижимости в состав основных средств после государственной регистрации прав на него. Также было установлено, что, если капитальные вложения завершены и объект эксплуатируется, то организация имеет право учитывать его как основное средство после подачи документов на регистрацию, не дожидаясь ее окончания.
Естественно на практике такой порядок вызывал немало споров между организациями и налоговыми органами, осуществляющими проверки налогоплательщиков.
Особенно пристальное внимание налоговые органы уделяли случаям, когда налогоплательщик долгое время не подавал документы на государственную регистрацию прав на недвижимость и на этом основании не включал ее в состав основных средств и не учитывал при расчете налога на имущество. Налоговики расценивали такие действия как уклонение от уплаты налога. Поддерживали их в этом и судебные органы (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 декабря 2010 года по делу №А05-21357/2009).
Как было указано в Письмах Минфина Российской Федерации от 3 марта 2009 года № 03-05-05-01/15, от 9 августа 2006 года № 03-06-01-04/154, для принятия объекта капитального строительства в состав основных средств необходимо, чтобы:
– первоначальная стоимость объекта была полностью сформирована и капитальные вложения завершены;
– объект был введен в эксплуатацию (то есть чтобы был оформлен соответствующий акт и фактически велась деятельность на объекте);
– документы были поданы на государственную регистрацию права собственности на данный объект.
Обосновывали свою позицию финансисты тем, что при соблюдении вышеназванных условий объект отвечал признакам основного средства, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01. Кроме того, чиновники указывали, что капитальные вложения нельзя считать завершенными, если не оформлены акты приемки-передачи основных средств и иные документы (включая документы, подтверждающие госрегистрацию недвижимости). Это следовало из пункта 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 34н.
Иначе контролирующие органы расценивали ситуацию, если налогоплательщик уклонялся от государственной регистрации оконченного строительством объекта. Как указано в Письме Минфина Российской Федерации от 11 апреля 2007 года № 03-05-06-01/30, факт отсутствия государственной регистрации прав собственности на объект недвижимости не является основанием для освобождения налогоплательщика от обязанности учета и налогообложения такого имущества.
Таким образом, до 2011 года организациям следовало включать в состав основных средств и облагать налогом недвижимость, которая соответствовала критериям, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01, даже если документы на государственную регистрацию еще не были поданы.
Арбитры были солидарны с чиновниками (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 8 ноября 2010 года по делу №А28-804/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 21 ноября 2009 года по делу №А17-695/2009 ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 октября 2009 года по делу №А58-8541/2008, ФАС Дальневосточного округа от 6 мая 2009 года по делу №Ф03-1793/2009, ФАС Северо-Западного округа от 26 января 2011 года по делу №А05-1778/2010).
Отметим, что суды моли принять сторону налогоплательщика, но только в том случае, когда он по объективным причинам не смог подать документы на государственную регистрацию (Постановление ФАС Московского округа от 24 ноября 2010 года по делу №КА-А40/14221-10).
Приобретение объектов недвижимости по договору купли-продажи.Арендодатели могут приобретать недвижимое имущество для последующей сдачи его в аренду по договору купли продажи.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ права на объекты недвижимости (права собственности, права оперативного управления, права хозяйственного ведения) подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно пункту 31 ПБУ 6/01 доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета (в том числе в случае продажи) объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.
Кроме того, пункте 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н, установлено, что поступления от продажи основных средств признаются в бухгалтерском учете в порядке, установленном для признания выручки (включая выполнение условия перехода права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю).
Как отмечено в Письме Минфина Российской Федерации от 28 января 2010 года № 03-05-05-01/02, организация-продавец не может списать с баланса учтенное в составе основных средств недвижимое имущество – объект продажи до признания выручки от его реализации в бухгалтерском учете, включая переход соответствующего права на указанный объект недвижимого имущества к организации-покупателю.
Государственная регистрация прав на приобретенный по договору купли-продажи объект недвижимости является основанием для перевода организацией-покупателем в состав основных средств данного объекта недвижимого имущества при одновременном выполнении условий, установленных ПБУ 6/01, то есть когда объект приведен в состояние, пригодное для использования в деятельности организации, и сформирована его первоначальная стоимость.
Договор аренды офиса, с типовым договором
Как правило, большая часть недвижимости, используемая для ведения предпринимательской деятельности, находится не в собственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды. При этом просто необходимо наличие надлежащим образом оформленного договора.
В настоящей статье мы рассмотрим правовые основы договора аренды офиса, приведем типовую форму такого договора, а также разберем вопросы налогообложения доходов при сдаче офиса в аренду.
Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых соглашений, правовые основы которого регулируются нормами главы 34 «Аренда» части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Если одной из сторон договора аренды выступает организация, то договор всегда заключается в письменной форме, вне зависимости от срока действия договора, такие правила установлены статьей 609 ГК РФ.
Отметим, что если договор аренды офиса заключается на срок более года, то арендное соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с ее даты, на это указывает пункт 2 статьи 651 ГК РФ.
Обычно договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Однако в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Заметим, что договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды офиса, заключенного на неопределенный срок.
