Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
♦ при сносе дома, в котором человек имеет приватизированную жилую площадь, ему должны предоставить равноценное жилье. Иными словами, если вы один (одна) проживали в пятикомнатной квартире, то должны получить равноценную площадь. Если же вы вчетвером ютились в однокомнатной квартире, то ни на что большее претендовать не можете (правда, если вы состоите в очереди на улучшение жилищных условий, то тогда шанс появляется);
♦ владелец квартиры может вселять в нее жильцов, не связанных с ним родственными узами, и вне зависимости от количества квадратных метров, приходящихся на каждого проживающего; наниматель должен соблюдать установленный порядок регистрации (прописки);
♦ собственники жилых помещений не платят за наем жилья, но платят налог на имущество. Объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения[12].
Выселить из приватизированной квартиры могут, как и проживающих по договору социального найма, только по решению суда в случаях:
♦ если граждане используют жилую площадь не по назначению (например, сделали в квартире офис или мастерскую);
♦ если граждане систематически нарушают права и интересы соседей;
♦ если граждане задерживают оплату жилищно-коммунальных услуг более чем за полгода.
В случае состоявшегося судебного решения приватизированную жилую площадь продадут с торгов, а владельцам отдадут вырученную сумму за минусом судебных издержек, расходов на организацию торгов и долгов по квартплате. Такие случаи уже известны.
По мнению некоторых компетентных людей, приватизация оправданна лишь в случаях:
♦ когда у вас шикарная (хорошая) квартира (в хорошем доме, в престижном месте), площадь которой превышает установленные социальные нормативы. Приватизировав квартиру, вы переведете в свою собственность значительную часть собственности, которая ранее была общественной;
♦ когда в квартире прописан один человек, в случае его смерти семья может потерять эту жилую площадь;
♦ когда вам грозит переселение (например, дом будут сносить), а общая площадь жилого помещения больше социальной нормы;
♦ если вы уезжаете на постоянное место жительства за границу и хотите получить за квартиру деньги;
♦ если вы хотите улучшить жилищные условия, продав принадлежащую вам жилую площадь и купив другую.
Собственник имеет не только права, но и обязанности. Он может распоряжаться своей квартирой: дарить, завещать, продавать (то есть совершать сделки, не противоречащие действующему законодательству). Однако при этом собственник в полной мере несет бремя содержания жилищного фонда, включая содержание общей собственности жильцов многоквартирного дома и налог на недвижимое имущество.
Если наниматель арендует на льготных условиях квартиру у города и в случае потери жилья ему гарантировано предоставление городом другого жилого помещения, то у собственника таких гарантий нет.
К негативным моментам приватизации для собственников можно отнести то обстоятельство, что у них, как правило, появляются два дополнительных платежа: налог на землю, занимаемую приватизированным домом, и отчисление средств на проведение капитального ремонта дома.
Дело в том, что с 1 января 2007 г. утратила силу ст. 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая сохраняла за прежним владельцем жилого дома (наймодателем) обязанность производить капитальный ремонт приватизированного жилого дома. Законодательство РФ все затраты по капитальному ремонту жилья возлагает на собственника жилья.
Собственники жилых помещений участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.
Земельный налог и отчисления на капитальный ремонт собственник будет выплачивать сверх текущих платежей по содержанию жилья. Пока власти четко не определились с порядком взимания и величиной этих платежей. Их размер (там, где их уже ввели) пока невелик, но в перспективе суммы платежей могут значительно вырасти.
Кроме того, велика вероятность, что в ближайшем будущем введут обязательное страхование жилых домов и собственности в многоквартирных домах.
Поэтому в новых условиях в домах, которым по нормам технической эксплуатации в скором времени потребуется капитальный ремонт, приватизировать жилую площадь без каких-то экстраординарных причин нет никакой необходимости.
Тем, кто уже приватизировал жилье в таких домах, можно подумать и о деприватизации.
Решение о приватизации можно обжаловать в суде.
Расприватизация – это признание договора передачи недействительным на основании ст. 168–172 и 175–179 ГК РФ, которое осуществляется в судебном порядке. Если суд сочтет доводы истца убедительными, то приватизация будет считаться несостоявшейся и истцы смогут еще раз воспользоваться своим правом на бесплатное оформление квартиры в собственность.
Обращение в суд с иском о расприватизации требует квалифицированной юридической помощи (услуг адвоката, который в каждом конкретном случае подберет основания и обеспечит доказательства). Положительное решение суда необходимо зарегистрировать в органах юстиции, и только с этого момента жилье переходит обратно в муниципальный фонд, а право граждан на бесплатную приватизацию восстанавливается.
Порядок приватизации
В случае приватизации жилого помещения в первую очередь необходимо попасть на первичный прием в отдел по работе с населением в районах административных округов по месту расположения занимаемого жилого помещения. Все районные управы г. Москвы выполняют функции по приему заявлений на сбор документов для оформления приватизации по принципу «одного окна».
Заявление, поданное в службу «одного окна» управ, имеет такой же правовой характер, как и заявление, поданное в службу «одного окна» департамента жилищной политики г. Москвы, и является подтверждением намерения гражданина воспользоваться правом на приватизацию. Управления департамента в административных округах осуществляют как прием заявлений по принципу «одного окна», так и прием полных пакетов документов (по желанию москвичей). Москвичи могут также обратиться в Единый центр приватизации (Рязанский проспект, 32, тел. 379-97-88; ул. Щербаковская, 41а, тел.: 369-49-59, 369-22-62).
Дополнительную информацию можно получить в сети Интернет на сайте Мосгоррегистрации (www.mgr.ru) или на сайте МосгорБТИ (www.mosgorbti.ru).
Многочисленные интернет-ресурсы располагают подробной информацией о порядке, правовых основах, организационных особенностях, преимуществах и недостатках приватизации. Например, сайт www. government.ru содержит детальную правовую информацию по всем вопросам приватизации жилья различными категориями граждан.
В Москве на начало 2011 г. не было приватизировано еще около 600 тыс. квартир, или почти пятая часть жилого фонда мегаполиса: кто-то вообще не хочет приватизировать квартиру, не видя для себя в приватизации преимуществ, кто-то опасается возможного повышения налогов на недвижимость, а кто-то снова тянет, раз час «х» больше не угрожает.
Ажиотаж вокруг приватизации начинается, когда до окончания очередного срока остаются считаные месяцы. Например, когда до объявленного срока окончания бесплатной приватизации жилья 1 марта 2010 г. оставалось несколько месяцев, правительство Москвы вынуждено было практически в каждой районной управе открыть отдельное подразделение по приему и обработке приватизационных пакетов. Регистраторы с ноября до конца года каждый день работали до 22.00–23.00. Поступало по 5000 пакетов в неделю.
Как только Президент принял закон, отсрочивший конец приватизации, очереди рассеялись. Поток документов снизился до 2000–3000 в неделю, затем до 1000 и меньше.
В пунктах регистрации ажиотаж наблюдается в конце каждого года: словно сговорившись, москвичи начинают лихорадочно оформлять в собственность квартиры, гаражи, землю. Им советуют: приходите в январе, не будет очередей. В ответ: «Нет, я обещал жене (или теще) сделать в этом году». Так бывает практически каждый год.
Деприватизация жилых помещений
Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации (ст. 9.1 Закона о приватизации).
