Виталий Семенихин - Аренда
Норма, касающаяся учета в доходах упрощенца сумм возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи, действует в случае, когда собственник имущества (арендодатель) учел указанные затраты в составе своих расходов.
Обратите внимание, если договором, заключенным между арендодателем и арендатором, предусмотрено, что оплату услуг телефонной связи, относящихся к сданному в аренду телефонизированному помещению, осуществляет арендодатель, то такие расходы могут учитываться для целей налогообложения арендодателем (Письмо Минфина Российской Федерации от 7 августа 2009 года № 03-11-06/2/148, от 25 июня 2009 года № 03-11-09/224, от 19 июня 2007 года № 03-11-04/2/166).
Если согласно договору, заключенному между арендодателем и арендатором, предусмотрено, что оплату услуг телефонной связи, относящихся к сданному в аренду телефонизированному помещению, фактически оплачивает арендатор, то такие расходы могут быть учтены для целей налогообложения только у арендатора (Письмо Минфина Российской Федерации от 26 января 2007 года № 03-11-04/2/20).
Учитывать данные расходы упрощенец имеет право в составе материальных, поскольку подпунктом 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ (в соответствии с которой определяются материальные расходы плательщика единого налога) определено, что к материальным расходам, в частности, относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии. Такой позиции, изложенной в Письме от 5 декабря 2006 года № 02-6-10/[email protected], придерживаются налоговые органы. Не возражает против этого и Минфин Российской Федерации (Письма от 7 августа 2009 года № 03-11-06/2/148 и от 6 июня 2008 года № 03-11-05/142).
Обратите внимание!
Согласно пункту 2 статьи 346.16 НК РФ и пункту 2 статьи 346.17 НК РФ расходы (в том числе расходы, связанные с осуществлением деятельности по лизингу и сдачи имущества в аренду) принимаются после их фактической оплаты и при условии соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 НК РФ. То есть расходы должны быть обоснованны, экономически оправданны, документально подтверждены, а также произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Что касается учета расходов на приобретение имущества, которое в последующем будет сдаваться в аренду или лизинг, то необходимо отметить следующее.
Организации-лизингодатели, применяющие УСН, не вправе учитывать в составе расходов стоимость указанных материальных ценностей в порядке, установленном подпунктом 1 пункта 1 и пункта 3 статьи 346.16 НК РФ для учета расходов по приобретению основных средств.
Учитывая, что расходы капитального характера, к которым относятся расходы по приобретению организациями-лизингодателями предметов лизинга, статьей 254 НК РФ не предусмотрены, организации, применяющие УСН, не могут уменьшать на них доходы от реализации, руководствуясь при этом подпунктом 5 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ (Письмо Минфина Российской Федерации от 25 октября 2006 года № 03-11-04/2/223).
Однако следует обратить внимание, что несколько позже в отношении договоров лизинга, в котором не предусматривается переход права собственности к лизингополучателю, у финансового ведомства появилась совершенно иная позиция, которая заключается в том, что расходы на приобретение такого имущества можно учесть в расходах в целях формирования налоговой базы по единому налогу. В частности, такая точка зрения была изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 10 июля 2008 года № 03-11-04/2/100. В данном разъяснении чиновники указали, что порядок признания таких расходов аналогичен порядку признания расходов на приобретение, сооружение основных средств, изложенному в пункте 3 статьи 346.16 НК РФ.
Организация, которая осуществляет предпринимательскую деятельность в виде сдачи в аренду жилых помещений, вправе учесть в целях налогообложения расходы на приобретение основных средств в отчетном (налоговом) периоде ввода этих основных средств в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода (Письмо Минфина Российской Федерации от 10 января 2007 года № 03-11-04/2/2).
В Письме Минфина Российской Федерации от 23 ноября 2007 года № 03-11-04/2/281 уже сказано, что если договором лизинга предусматривается переход права собственности на предмет лизинга от лизингодателя к лизингополучателю, то расходы по приобретению предмета лизинга могут быть учтены организациями-лизингодателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, в отчетном периоде перехода права собственности и получения дохода от лизингополучателя.
В учете лизингодателя предпочтительней, конечно является вариант договора без последующего перехода права собственности на имущество к лизингополучателю, однако не всегда такой вариант взаимоотношений имеет место между контрагентами.
Доходы от аренды и лизинга при упрощенной системе налогообложения
Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, могут сдавать в аренду (лизинг) имущество другим организациям и индивидуальным предпринимателям. Полученные арендные (лизинговые) платежи относятся к доходам арендодателя (лизингодателя), которые при упрощенной системе учитывают согласно статьям 249 НК РФ, 250 НК РФ.
Об особенностях учета доходов и расходов арендодателями (лизингодателями) при применении УСН мы и поговорим в нижеприведенном материале.
Упрощенная система налогообложения (далее – УСН) применяется организациями и индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством о налогах и сборах.
Переход к УСН или возврат к иным режимам налогообложения осуществляется организациями и индивидуальными предпринимателями добровольно в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ (статья 346.11 НК РФ).
Налогоплательщики при применении УСН должны включать в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, доходы от реализации и внереализационные доходы. Указанные доходы определяются согласно статьям 249, 250 НК РФ. При этом доходы, перечисленные в статье 251 НК РФ, в составе доходов не учитываются (подпункт 1 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 346.14 НК РФ налогоплательщики при переходе на УСН вправе выбрать один из двух объектов налогообложения: доходы и доходы, уменьшенные на величину расходов. Выбор объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 статьи 346.14 НК РФ. Согласно пункту 3 статьи 346.14 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, права выбора не имеют, для них определен один объект налогообложения – доходы, уменьшенные на величину расходов.
Согласно статье 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме (пункт 2 статьи 249 НК РФ).
Налогоплательщики – лизингодатели, применяющие УСН, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения сумму лизинговых платежей, полученных по договору финансовой аренды (лизинга), определяют по правилам статьи 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги.
Следовательно, вся сумма лизинговых платежей (включая выкупную цену предмета лизинга) учитывается налогоплательщиками – лизингодателями в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Аналогичная точка зрения изложена в письмах Минфина Российской Федерации от 23 ноября 2007 года № 03-11-04/2/281, от 25 октября 2006 года № 03-11-04/2/223.
Налогоплательщик – арендодатель, применяющий УСН, также вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, определяет по правилам статьи 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги. Так, к примеру, суммы возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи учитываются налогоплательщиком – арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (Письма Минфина Российской Федерации от 10 февраля 2009 года № 03-11-09/42, от 17 ноября 2008 года № 03-11-05/274, от 7 апреля 2008 года № 03-11-04/2/67, от 5 сентября 2007 года № 03-11-05/215, от 4 декабря 2006 года № 03-11-04/2/254, Постановление ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 года по делу №А57-9388/06).
