Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Размер общего имущества в многоквартирном доме стабилен и не подлежит изменению. Исключение из этого правила составляет возможность уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование третьим лицам с соблюдением следующих требований:

– решение об этом принимается на общем собрании собственников помещений;

– передача общего имущества не нарушит права и законные интересы физических и юридических лиц.

Каждый собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме имеет право общей долевой собственности на общее имущество указанного дома. Определение соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома производится путем соотношения доли жилого помещения и общей площади дома. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащего ему помещения, измеренных в метрах квадратных площади.

Право на долю в объектах общего пользования следует судьбе права собственности на жилое помещение в доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и право собственности на жилое помещение взаимосвязаны: первое понятие следует за судьбой второго. При продаже квартиры к новому собственнику переходит право собственности на соответствующую долю в общем имуществе всего дома в том размере, который был у прежнего собственника. То есть доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в доме следует судьбе права собственности на помещение в указанном доме, принадлежащее этому домовладельцу. В развитие этого положения необходима следующая конкретизация: когда происходит переход права собственности на помещение в многоквартирном доме, соответствующая помещению доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме переходит к новому собственнику. Она равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

ЖК РФ установлены серьезные ограничения в отношении собственника помещения в многоквартирном доме. Он не имеет права:

1) выделить в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (без передачи от права собственности на само жилое помещение),

3) совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, когда происходит приобретение новым собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме к новому собственнику переходит доля прежнего собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. То есть право общей собственности на общее имущество возникает у собственников квартир в силу факта приобретения ими жилого помещения.

В том случае, если стороны установят по взаимному соглашению условия, в соответствии с которыми при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме не будет осуществлен переход доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, данные положения будут являться ничтожными.

Нормам ЖК РФ и гражданского законодательства соответствует ст. 75 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», рассматривающая ипотеку квартир в многоквартирном жилом доме. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

В соответствии со ст. 15 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу указанного ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Согласно ст. 210 ГК РФ именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Нормы ст. 39 ЖК РФ соответствуют данному положению. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме несут расходы на содержание общего имущества в размере, соответствующем его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Эти расходы являются обязательными и собственники помещений не могут установить иные правила в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение. Порядок установлен гл. 4 ЖК РФ (переустройство и перепланировка жилого помещения). Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ряд статей указанного кодекса регулирует право общей собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Указанные лица имеют на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире производится в соответствии с общим правилом, предусмотренным ЖК РФ в отношении доли собственника жилого помещения в общем имуществе много квартирного дома. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля же в праве общей собственности на общее имущество во всем многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Положения о судьбе доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире также соответствует нормам, регулирующим судьбу доли в общем имуществе многоквартирного дома. Она следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Особенностью коммунальной квартиры является следующее положение. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. То есть, установлено, что собственникам комнат в коммунальной квартире указанные помещения принадлежат на праве общей долевой собственности. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.