Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

Для развития ипотеки под залог земельных участков создано агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), уже действующее и разрабатывающее стандарты по земельной ипотеке для физических и юридических лиц, а также для муниципалитетов.

Стандарты разрабатываются под руководством Министерства экономического развития и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации. Создание стандартов земельной ипотеки дает возможность рассматривать землю как объект залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал.

По мнению экспертов, кредитование под залог земельных участков по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Имеется в виду следующая схема кредитования. Заемщик (частное лицо, юридическое лицо или муниципалитет) получает кредит под залог земельного участка и на полученные кредитные средства начинает обустройство земли (подведение коммуникаций и коллекторов).

После этого земельный участок переоценивается, его стоимость с учетом произведенных усовершенствований возрастает, что дает заемщику возможность получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный объект недвижимого имущества после введения его в эксплуатацию оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Поскольку данная сделка является стандартной, она совершается сравнительно быстро.

Стандарты земельной ипотеки для физических лиц практически готовы, и очень скоро система начнет действовать. Что касается реализации программы для юридических лиц и муниципалитетов, она находится в стадии доработки.

Следует отметить, что банки с осторожностью подходят к существующей проблеме земельной ипотеки, в первую очередь, из-за несовершенства законодательства. Однако надежность кредитования под залог земельных участков привлекательна для банков. В отличие от других объектов недвижимого имущества земля со временем не изнашивается, и ее стоимость постоянно растет.

В настоящее время кредиты под залог земельных участков предоставляют только некоторые банки, а именно: Московский кредитный банк, Сбербанк, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и банк «Зенит». Условия кредитования в этих банках практически одинаковы: 30 % стоимости участка нужно внести единовременно, а остальные 70 % можно выплачивать в течение 10–15 лет по ставкам 11–16 % годовых в долларах и 16–18 % годовых в рублях.

Разумеется, для реализации программы необходимо вносить поправки в законодательство. В случае развития земельной ипотеки местные власти получат доступ к банковским кредитам на развитие коммуникаций, а застройщики – участки с готовой инфраструктурой. Сейчас муниципалитет, осуществляя строительство на своей территории, не может получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ НОРМЫ САДОВОДЧЕСКОГО ОБЪЕДИНЕНИЯ

По своему правовому положению объединения садоводов, огородников и дачников (товарищество, потребительский кооператив, партнерство) являются некоммерческими организациями.

Если цель коммерческой организации заключается в извлечении прибыли в результате своей предпринимательской деятельности и ее распределении между участниками организации, то целью некоммерческой организации, как правило, является решение социальных задач.

Если некоммерческая организация занимается предпринимательской деятельностью, прибыль от нее не распределяется между ее членами, а «служит достижению целей, ради которых она была создана» (пункт 3 статья 50 ГК РФ).

Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» были определены правовое положение, порядок создания и деятельности данных организаций как юридических лиц, формирования и использования их имущества, нормы управления этими организациями, права и обязанности их членов, а также способы поддержки некоммерческих организаций органами государственной власти и местного самоуправления.

Некоммерческая организация должна иметь в собственности или оперативном управлении обособленное имущество, нести ответственность за него, имеет право осуществлять и приобретать имущественные и неимущественные права, может быть истцом и ответчиком в суде.

Некоммерческая организация считается созданной как юридическое лицо с момента ее государственной регистрации.

Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает норм, которые бы непосредственно определяли правовой статус некоммерческих садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Однако в соответствии с Федеральным законом «О некоммерческих организациях» является допустимым, что особенности правового регулирования могут определяться другими федеральными законами.

Таким образом, садоводам, огородникам и дачникам, объединенным в товарищества, потребительские кооперативы или партнерства, при осуществлении той или иной деятельности данной организации следует руководствоваться Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организациях граждан».

Основой данного закона послужила аналогия с нормами гражданского законодательства (статья 6 ГК РФ), регулирующими подобные отношения и не противоречащими их существу. Подобные схожие нормы приведены в статье 116 «Потребительский кооператив» и статье 291 «Товарищество собственников жилья» ГК РФ.

Согласно статье 1 и статье 4 Закона от 15 апреля 1998 года садоводческие (огороднические и дачные) некоммерческие объединения граждан учреждаются ими на добровольной основе для реализации своих прав на получение садовых, огородных и дачных земельных участков и их использования, а также в целях содействия членам объединения в ведении хозяйства на данных участках, в решении общих социально-экономических задач объединения.

В качестве организационной формы объединения садоводов (огородников и дачников) выступают товарищество, потребительский кооператив или партнерство. Все вышеуказанные формы объединений садоводов (огородников и дачников) являются некоммерческими организациями, однако каждая из них имеет свои особенности в организационной структуре, имущественной самостоятельности и ответственности, а также правах и обязанностях ее членов.

Данный вид объединения является наиболее распространенной формой ведения садоводческого, огороднического и дачного хозяйства. Имущество общего пользования, приобретенное или созданное товариществом такого типа за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Следует отметить, что имущество общего пользования, созданное или приобретенное за счет средств специального фонда, созданного по решению общего собрания членов товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица.

Специальный фонд формируется посредством вступительных и членских взносов товарищества, доходов от его хозяйственной деятельности, а также средств, предоставляемых товариществу в качестве поддержки органами государственной власти, местного самоуправления и другими организациями.

Средства специального фонда используются на цели, оговоренные в уставе товарищества. Члены товарищества не отвечают по его обязательствам, и такое товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.

Имущество общего пользования, являющееся собственностью кооператива как юридического лица, создается путем объединения паевых взносов членов кооператива. Последние обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

В соответствии со статьей 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны покрыть эти убытки в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса. Если данные обязательства не будут выполнены в указанный срок, кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

Условие о размере дополнительных взносов о порядке распределения обязанностей по их внесению устанавливается уставом кооператива. В том случае, если не все члены данной организации внесут дополнительные взносы, остальные члены солидарно несут субсидиарную ответственность по ее обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. Согласно статье 116 ГК РФ субсидиарная ответственность распространяется только на дополнительные взносы, которые должны уплачивать члены потребительского кооператива.