Гонгало М - Настольная книга нотариуса
9. Обеспечение выплаты ренты
При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в соответствии со ст. 587 ГК приобретает право залога на это недвижимое имущество (залог, возникающий в силу закона).
Существенным условием договора ренты движимого имущества является его условие, по которому плательщик ренты обязан застраховать в пользу получателя ренты переданное ему имущество либо предоставить обеспечение исполнения выплаты ренты. Обеспечение выплаты ренты может быть произведено неустойкой, залогом, удержанием имущества плательщика ренты, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором.
При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по обеспечению выплаты ренты, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
10. Обременение рентой недвижимого имущества
Плательщик ренты вправе производить отчуждение полученного им в собственность под выплату ренты имущества. Нормами закона прямо не предусмотрено, что для отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, требуется согласие получателя ренты. Однако при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества, имея в виду, что в силу закона оно находится в залоге у получателя ренты, следует, по всей вероятности, руководствоваться ст. 346 ГК: плательщик ренты вправе отчуждать имущество только с согласия получателя ренты, если иное не предусмотрено договором ренты.
При отчуждении имущества плательщиком ренты также необходимо учитывать, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества. При оформлении договоров отчуждения обремененного рентой имущества нотариус должен разъяснять это обстоятельство новому приобретателю имущества.
11. Переход прав и обязанностей участников договора ренты
В соответствии с п. 2 ст. 589 ГК права получателя постоянной ренты могут передаваться другим лицам (гражданам либо некоммерческим организациям) путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Договором можно предусмотреть обратный вариант: что права получателя ренты другим лицам не могут быть переданы.
При пожизненной ренте права получателя ренты к другим физическим лицам не переходят. Со смертью получателя пожизненной ренты договор прекращается. Если получателей пожизненной ренты несколько, то в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное (п. 2 ст. 596 ГК). Исходя из этого можно предусмотреть в договоре пожизненной ренты, что в случае смерти одного из ее получателей договор в части выплаты ренты этому получателю прекращается. В случае же смерти последнего получателя ренты договор безусловно прекращается. Аналогичный порядок наследования прав получателя ренты установлен и по договору пожизненного содержания с иждивением.
В случае смерти плательщика ренты договор ренты не прекращается. Имущество, ставшее после заключения договора ренты собственностью плательщика ренты, включается после его смерти в наследственную массу и переходит в собственность наследников плательщика ренты. В результате этого наследники умершего плательщика ренты сами становятся ее плательщиками, обязанными выплачивать ренту на условиях, определенных договором ренты.
При этом, если у плательщика ренты имелось несколько наследников и все они претендуют на наследство, свидетельство о праве на наследство будет выдано им в соответствующих долях. В этом случае, согласно ст. 593 ГК, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты в случаях, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
12. Иные условия договора ренты
Помимо основных вышеназванных условий в договор ренты по желанию его участников может быть включено условие об ответственности за просрочку выплаты ренты.
В соответствии со ст. 588 ГК за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает проценты, размер которых установлен договором ренты. Если размер процентов за просрочку выплаты ренты договором не предусмотрен, то проценты уплачиваются в размере существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
В договоре ренты возможно указать последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. При этом следует иметь в виду, что риск случайной гибели при постоянной ренте зависит от условий, на которых имущество передано под выплату ренты: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, несет плательщик ренты. Если имущество передано под выплату постоянной ренты за плату, плательщик ренты вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, независимо от того, передано оно под выплату ренты за плату или бесплатно, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
13. Отличия постоянной и пожизненной ренты
Постоянная рента
Получатель ренты: Граждане и некоммерческие организации (ст. 589 ГК).
Получателем ренты может быть только собственник имущества, передаваемого под выплату ренты (данный вывод можно сделать в результате анализа п. 2 ст. 589 ГК).
Сроки выплаты ренты
Выплачивается по окончании каждого квартала, если иное не предусмотрено договором (ст. 591 ГК).
Способ выплаты ренты
Выплачивается в деньгах либо путем предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг и т.п. ¦(ст. 590 ГК).
Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты
Риск случайной гибели (случайного повреждения) имущества, переданного бесплатно под выплату ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели (случайном повреждении) имущества, переданного за плату под выплату ренты, плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты или изменений условий ее выплаты (ст. 595 ГК).
Право плательщика на выкуп ренты
Плательщик ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты. Условие договора об отказе плательщика от права на выкуп ренты ничтожно (ст. 592 ГК).
Наследование прав получателя ренты
Права получателя ренты могут переходить по наследству, если иное обязательство плательщика ренты не предусмотрено договором (ст. 589 ГК).
Пожизненная рента
Получатель ренты: Только граждане (ст. 596 ГК).
Получателем ренты может быть не только собственник имущества, но и другой указанный им гражданин либо несколько граждан (п. п. 1 и 2 ст. 596 ГК).
Сроки выплаты ренты
Выплачивается периодически в течение жизни получателя ренты.
Периодичность платежей определяется договором (ст. 597 ГК).
Способ выплаты ренты
Выплачивается только в деньгах (ст. 597 ГК).
Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты
Независимо от того, передавалось ли имущество под выплату ренты за плату или бесплатно, случайная гибель (случайное повреждение) имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором (ст. 600 ГК).
Плательщик ренты не имеет права на выкуп ренты.
Наследование прав получателя ренты
В случае смерти получателя ренты по выплате ренты прекращается (ст. 596 ГК).
§ 2. Договор пожизненного содержания с иждивением
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Как уже отмечалось, пожизненное содержание с иждивением является разновидностью пожизненной ренты, хотя и имеет свои особенности и характерные признаки, поэтому к такому договору применяется большинство норм о пожизненной ренте, если иное не установлено особыми нормами, регулирующими только договор пожизненного содержания с иждивением.
