Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

1.14. Распределение обязанностей по содержанию объекта аренды между сторонами

Гражданским кодексом РФ определен порядок распределения обязанностей по содержанию арендованного имущества между сторонами договора аренды. Пунктами 1 и 2 ст. 616 ГК РФ определено, что нормы, установленные в ГК РФ, будут применяться в тех случаях, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Статья 616 ГК РФ возлагает на арендодателя обязанность проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а на арендатора – обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Но если арендодатель и арендатор установят в договоре аренды иные условия перераспределения этих расходов, то будут применяться соответственно условия договора.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ сроки проведения капитального ремонта устанавливаются договором аренды. В случаях если договором срок не определен или вызван неотложной необходимостью, ремонт должен быть проведен в разумный срок.

Если в договоре аренды обязанности сторон по содержанию имущества распределены согласно ГК РФ, то в случае нарушения арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

ГК РФ также установлен порядок распределения обязанностей арендодателя и арендатора по содержанию, эксплуатации транспортных средств, и связанных с ними расходов (ст. 634, 635, 636, 644, 645, 646).

Так, при аренде транспортного средства с экипажем арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ), а также несет расходы по оплате услуг членов экипажа и расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное (ст. 635 ГК РФ).

Арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 636 ГК РФ).

При аренде транспортного средства без экипажа на арендатора возлагается обязанность поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК РФ), осуществлять своими силами коммерческую и техническую эксплуатацию (ст. 645 ГК РФ), а также нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 646 ГК РФ).

По договору проката обязанность по осуществлению капитального и текущего ремонта имущества, сданного в аренду, возлагается на арендодателя, и не может быть передана по договору аренды арендатору.

1.15. Прекращение договора аренды

С момента истечения срока аренды, указанного в договоре, договор аренды прекращает свое действие.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Например. Стороны заключили договор аренды торгового оборудования, срок действия которого не установлен. Вместе с тем договором определено, что арендатор и арендодатель обязаны предупредить о прекращении договора не позднее, чем за два месяца до планируемой даты прекращения договора.

Следует обратить внимание на то, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ). Во всех этих случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретателем права на данное имущество.

Например. По договору аренды в пользование арендатору был передан грузовой автомобиль. Впоследствии автомобиль был продан арендодателем третьему лицу. При этом права и обязанности арендатора не прекращаются и не изменяются. Просто в качестве арендодателя теперь выступает новый собственник.

Пункт 2 ст. 617 ГК РФ содержит норму, отсутствовавшую в прежнем законодательстве: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.[17]

Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора (например, когда нанимателем имущества был специалист-реставратор, обязавшийся в качестве арендной платы провести определенные реставрационные работы, а наследник их выполнить не может).

Защита права наследника – при отказе арендодателя от предоставления ему соответствующей возможности – может осуществляться через суд. Но суд откажет в удовлетворении иска, если будет установлено, что данное лицо лишается права на получение наследства в связи с совершением противозаконных действий в отношении наследодателя (ст. 1117 ГК РФ) либо не может быть арендатором имущества по другим указанным в законе основаниям.

Один из главных принципов гражданского законодательства – обеспечение стабильности, надежности договоров. Он нашел закрепление в ст. 310 ГК РФ, где говорится, что односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены также договором. Предусматриваемые в законодательстве основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, как правило, связаны с нарушениями договорных обязательств другой стороной.

При наличии взаимного согласия сторон договор аренды может быть расторгнут ими в любое время (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды (если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев делового оборота).

Расторжение договора аренды возможно и при отсутствии взаимного согласия сторон. Но прежде чем заявлять в суд требование о расторжении договора, заинтересованная сторона должна направить другой стороне предложение расторгнуть договор. Только в том случае, если был получен отказ на предложение либо ответ вообще не получен в срок, указанный в предложении или в установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок, сторона, требующая расторжения договора, может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды (ст. 452 ГК РФ).

Требования арендодателя о досрочном расторжении договора выдвигаются в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в установленный (разумный) срок (ст. 619 ГК РФ).

Если требования арендодателя удовлетворены не будут, то он вправе обратиться в суд и потребовать расторжения договора в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ);

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.[18]

В договоре могут предусматриваться и другие основания досрочного его расторжения по требованию арендодателя, но они, во всяком случае, должны быть связаны с серьезными нарушениями обязательств со стороны арендатора.