Роберт Лечтер - "Пророчество Богатого Папы"
По аналогичным причинам богатый папа заставлял нас обращать особое внимание на правила квадранта Р. После того как мы с Майком уяснили правила, регламентирующие жизнь работников в квадранте Р, нам стало ясно, в каких квадрантах мы хотели бы обосноваться. Далее приведены несколько простых примеров некоторых различий и причин, почему вам, как капитану вашего ковчега, тоже необходимо их знать.
1. Сбережения против займов. Как уже говорилось раньше, большинство людей считают, что делать сбережения разумно. И все же, посмотрев на законы, управляющие каждым из квадрантов, вы увидите, что сбережение денег в квадранте Р ведет к потерям. Для сбережения одного доллара в квадранте Р нужно, чтобы работник заработал почти два доллара, так как налоги отнимают практически 50 процентов заработка. И пусть даже сбережения считаются хорошей привычкой, но если принять во внимание налоги, которые человек из квадранта Р платит с процентов на вклад, и потери от инфляции, то такой способ управления кораблем оказывается неразумным с финансовой точки зрения.
В квадранте И мне гораздо выгоднее занимать деньги, чем сберегать их. Более того, чем больше денег я занимаю и чем меньше моих собственных денег вкладываю в недвижимость, тем выше коэффициент прибыли на инвестированный капитал. Другими словами, чем больше я занимаю, тем активнее трудятся мои деньги и тем выше мои прибыли, если инвестиция является хорошей. Поясню свою мысль. Если я покупаю собственность стоимостью в 100 тысяч и вношу 20 процентов залога, то есть 20 тысяч, занимая остальные 80 тысяч под 8 процентов, и получаю 200 долларов в месяц чистого дохода после вычета всех расходов, то моя прибыль на инвестированный капитал составляет примерно 12 процентов.
Если при прочих равных условиях я вношу всего 10 тысяч залога, или 10 процентов, и занимаю 90 процентов, или 90 тысяч, то мой чистый месячный доход составит примерно 130 долларов, но прибыль на инвестированный капитал подпрыгнет до примерно 15 процентов. Одна эта разница в три процента превышает ставку по вкладу, которую сегодня банки выплачивают держателям сбережений.
Если прочие условия были бы неизменными, и я смог бы найти аналогичную инвестицию, то мне было бы гораздо выгоднее купить два объекта недвижимости, заплатить меньше залога и заработать больше денег путем
заимствования большей суммы. А в случае повышения оценочной стоимости обоих объектов моя прибыль на инвестированный капитал возросла бы еще больше.
Хочу еще раз подчеркнуть, что это очень упрощенный пример. Но это не меняет сути: если инвестиция является выгодной, то чем больше я занимаю, тем выше уровень доходности. Вот почему я предпочитаю займы сбережениям, в то время как большинство людей считают самым разумным делать сбережения и избавляться от долгов. В данном случае это разница в квадрантах, в правилах, в уровне финансового образования и в опыте.
Если, развивая этот пример дальше, вы включите в расчеты амортизацию, то процент прибыли поднимется еще выше, в зависимости от того, в каком квадранте вы находитесь. Если вы врач или юрист из квадранта С или рабочий из квадранта Р, то следующий пример вряд ли можно применить к вашей ситуации.
Много раз мы с Ким получали 15 процентов прибыли на капитал в виде одного только рентного дохода. Благодаря правилам мы можем также заработать дополнительные 30 процентов на амортизации, которую называют еще «призрачным» денежным потоком. Поэтому то, что на первый взгляд выглядит 15-процентной прибылью, на самом деле может оказаться 45-процентной прибылью на капитал. Например, на 10 тысяч залога за арендную собственность, которая дает 1500 долларов чистого рентного дохода, можно получить еще три тысячи налоговых скидок на амортизацию, и в результате мы получим 4500 долларов денежного потока на 10 тысяч залога. А если в дополнение к этому провести грамотную структуризацию ваших корпоративных подразделений, которые номинально владеют вашей собственностью, то эти 4500 долларов реальных денег могут оказаться вообще свободными от налогов до тех пор, пока вы соблюдаете правила. Попробуйте получить такую прибыль от 10 тысяч сбережений в банке. Если бы я держал эти деньги в банке, который находится в квартале от меня, то они приносили бы мне 200 долларов в год, из которых я отдал бы 100 долларов на налоги, и в результате получил бы 100 долларов чистого дохода вместо 4500 долларов в год за те же самые деньги. Вот почему я не держу сбережений, предпочитая делать займы.
Много лет назад богатый папа говорил мне, что инвестирование в недвижимость через бизнес приносит инвестору четыре вида дохода. Это:
1. Рентный доход.
2. Амортизация.
3. Повышение стоимости.
4. Налоговые преимущества.
Вот почему он часами играл в «Монополию» со своим сыном и со мной. И его задача была гораздо шире, чем просто научить нас делать деньги. Он стремился обучить нас правилам квадрантов Б и И. Когда все четыре вида доходов объединены в одном простом примере, который я привел выше, то, принимая во внимание инфляцию, 100 долларов, полученные от банка, — это прямая потеря стоимости, так же как и 10 тысяч на вкладе. В то же время 4500 долларов имеют хорошие шансы на рост благодаря удорожанию аренды, а такие же шансы на прирост стоимости капитала не только для ваших 10 тысяч, но и для взятых у банка 90 тысяч, если только ваша инвестиция является хорошей.
Другими словами, если собственность возрастает в цене, банк продолжает получать только восемь процентов на свои 90 тысяч, а вы получаете все остальное. Если собственность повышается в цене, скажем, со 100 до 200 тысяч, то я могу пойти в банк и занять дополнительно 75 тысяч или больше без всяких налогов, либо могу продать собственность через обмен, запустив в работу дополнительные 100 тысяч без необходимости одномоментно платить налог на доход от прироста стоимости капитала. Другими словами, чем выше ваше финансовое образование и чем больше вы знаете о правилах квадрантов, тем больше денег вы можете сделать.
Этот упрощенный пример всего лишь царапина на поверхности того, что вы можете сделать, если понимаете правила квадрантов Б и И. Другими словами, фактическая прибыль может быть еще больше, если вы знаете, что делаете, и пользуетесь услугами компетентных советников. Я больше не стану вдаваться в технические детали, потому что не хочу выходить за рамки этой книги. Если у вас есть вопросы по вышеприведенному примеру, вы можете обсудить их с экономистом или с агентом по недвижимости, специализирующимся на инвестициях в недвижимость. Они смогут во всех подробностях просветить вас относительно разных правил квадранта И.
Предупреждение. Чтобы эти цифры стали явью, человек должен иметь за плечами несколько лет опыта инвестирования в недвижимость. Если у него такого опыта нет, я бы не советовал использовать деньги банкира для улучшения вашего финансового положения. Долг в качестве двигателя очень опасен для корабля с зеленым капитаном. Уоррен Баффет по этому поводу говорит: «Когда вы соединяете невежество и занятые в долг деньги, может получиться очень интересный эффект». Если вы желаете побольше узнать о том, что именно рассказал мне богатый папа о шести этапах инвестирования в недвижимость, можете прочитать об этом в новом ресурсе, который мы создали совместно с организацией «Time Life» на сайте richdad.com.
2. Лучше быть владельцем бизнеса, чем работником. Как капитану ковчега, вам нужно будет узнать разницу между владельцем бизнеса и работником. Если сравнить финансовые отчеты работника с отчетами владельца бизнеса, различия говорят сами за себя:
Думаю, что многие из вас видели эту схему раньше и понимают, насколько она важна. Она подчеркивает различия в правилах разных квадрантов. Если вы работник, все ваши расходы являются расходами после уплаты налогов. Если вы владелец бизнеса, то вы можете в какой-то степени контролировать то, что тратите, с помощью долларов, полученных до уплаты налогов, в то время как каждый доллар расходов работника — это доллар, оставшийся после уплаты налогов. Опять же, все объясняется различиями в правилах, а таких различий очень много. Как капитан своего ковчега, вы стремитесь получить максимальный контроль над использованием разных правил квадрантов. Ковчег состоит из четырех квадрантов, и поэтому вам необходимо знать все правила.
Возьмите под контроль правила
Одна из причин, по которой я хочу получать как можно меньше доходов из квадранта Р, заключается в том, что там у меня просто меньше всего возможностей контролировать правила. В квадранте Р правила контролирует правительство. Даже когда речь заходит о так называемых безналоговых пенсионных планах работников, правила все равно определяет правительство.
Америке правительство разрешает работнику вложить ограниченную сумму денег в его пенсионный план категории DC, но когда деньги изымаются, налоги, как правило, исчисляются по самой высокой из всех существующих ставок — налоговой ставке квадранта Р. Другими словами, хотя сегодня работники инвестируют, в большинстве случаев закон ERISA заставляет их инвестировать по правилам квадранта Р, а не по правилам квадранта И, Мне не нравятся правила квадранта Р, потому что они лимитируют объемы моих инвестиций и часто ограничивают их спектр сбережениями, взаимными фондами и акциями, которые я называю инвестиционной рулеткой для среднего класса. У людей, которые инвестируют только в этих пределах, часто очень маленькие ковчеги. Если вы хотите иметь большой ковчег, вам нужно вкладывать деньги в инвестиции для богатых. Чтобы это сделать, сначала нужно взять под контроль правила.
