Джейн Джекобс - Закат Америки. Впереди Средневековье.
Заброшенные здания в Нью-Йорке исчислялись тысячами. Они были расположены на участках, столь сильно пострадавших за годы депрессии и войны, что их владельцы сочли (ошибочно), что им никогда не восстановить их ценность в будущем. Одни прекратили их ремонтировать, восстанавливать нарушенные конструкции и недействующие системы пожаротушения. Другие домовладельцы отыскивали лазейки в законе, разделяя, к примеру, большие квартиры на несколько маленьких, прозванных «квартирами ограничения рождаемости». Результаты недурно смотрелись в статистике жилья, а суды признавали обоснованным повышение квартирной платы, что в целом повышало сборы с застройки. Однако это означало беду и утрату сообщества для выселяемых семей, дополнительно увеличивая необеспеченный спрос. Укрытая, но очень существенная добавочная цена ограничения квартирной платы формировалась за счёт судебных издержек домовладельцев на борьбу с жильцами и их адвокатами (в ней домовладельцы выигрывали не всегда) и сбережений жильцов, затраченных на эту борьбу (они тоже выигрывали далеко не всегда). Такова была социальная цена превращения ранее мирных территорий в зону войны хищников с их жертвами.
Расчистка трущоб оказалась ещё менее продуктивной. Первоначально этот подход казался совершенно оправданным: пятнадцать лет недостаточного ухода за жильём жестоко сказались на его состоянии, и эффекты были в полном смысле слова очевидными. Как обычно, политики и планировщики утверждали, что кварталы, предназначенные к сносу, будут застроены «здоровыми, безопасными и пристойно выглядящими» многоквартирными домами. Ориентация на расчистку получила мощную поддержку от банков, начавших обводить такие районы на плане города «красной чертой». Это означало отказ кредитования под залог недвижимости — не по причине некредитоспособности заявителей и даже не из-за состояния самих зданий, а только потому, что постройки оказались на территории, предназначенной к сносу. К жилищному голоду добавился кредитный голод. «Красная черта» внесла свой вклад в расширение зоны домов, заброшенных их хозяевами.
Теоретически люди, выселенные из домов в связи со сносом трущобных кварталов, должны были быть переселены в новые, субсидируемые жилые дома. Если только (и до тех пор пока) их доходы отвечали установленному стандарту. Действительность обычно оказывалась иной. Планировочные шаблоны и архитектурная мода того времени настаивали на желательности свободных, открытых пространств между домами. Поэтому в новых постройках было меньше квартир, чем в уничтоженных домах. Между отселением из прежних домов и завершением строительства новых могло пройти несколько лет. В тот период, когда жилой фонд сокращался в объёме, а не возрастал, для отселения нередко использовали районы, очерченные «красной чертой», а то и просто заброшенные строения. Отселённых помещали туда как временное население второго сорта, что вело к ускоренному разрушению и построек, и сообществ — физическому и социальному.
Когда новые, замещающие дома наконец были построены, они не оправдали надежд ни в материальном, ни в социальном отношении. Эти жилые комплексы были так плохо размещены в пространстве, так плохо спроектированы, так самовластно управлялись и настолько не годились для того, чтобы там могло сформироваться здоровое соседское сообщество, что люди, получавшие такой шанс, старались выехать из них как можно быстрее. Снос взрывом огромного печально знаменитого комплекса Прют-Айгоу по распоряжению властей Сент-Луиса стал эффектным символом провала программы расчистки трущоб[53]. К середине 1990-х годов в США ежегодно сносили порядка одиннадцати тысяч квартир субсидированного жилья для бедных — при том что строили лишь около четырёх тысяч новых квартир в год. Попытки реконструкции вместо сноса иногда предпринимались, но редко имели успех.
После 1949 года атаки властей на идею доступного многоквартирного жилья усилились, воплотившись в форму массового сноса недорогих домов. Задачей программ сноса было расчистить место под многоэтажную застройку, рассчитанную на категории жильцов со средними и высокими доходами. После 1956 года к целям прибавилось сооружение хайвеев, субсидируемых из бюджета. И тот и другой вариант в первую очередь нацеливали на снос трущоб. Подчас они представляли собой настолько привлекательное место с такой интенсивной жизнью сообществ, что облагораживание удавалось осуществить за счёт собственных сбережений и программ деятельного участия жителей в ремонте и реконструкции. Однако сама возможность такого развития событий упорно не признавалась финансистами — авторами «красной черты» и городской бюрократией. Очень часто жителям приходилось вступать в затяжную борьбу против объединённого фронта девелоперов, филантропов, архитекторов, бюрократов всех уровней и выборных чиновников. Жители обычно терпели поражение в этой битве.
В 1960-е и в начале 1970-х годов на рынок жилья вышли многочисленные молодые семьи. Но инфляция, наступившая с концом вьетнамской войны, вновь подняла цены на дома и процентную ставку по кредиту за грань доступности для бедных.
Третий из названных подходов — поддержка строительства односемейных домов через низкопроцентные схемы ипотеки — оказался единственным вариантом публичной политики, в результате которого жилой фонд существенно вырос. Однако и здесь увеличение жилого фонда не означало доступности для работающих бедных, инвалидов и получателей социальной помощи. Стандарты и правила, непременно связанные с получением льготного ипотечного кредита, подтолкнули разрастание пригородов. Дополнительно этому способствовали местные правила зонирования[54]. Такое разрастание и его последствия обходятся очень дорого. Не приходится удивляться тому, что масштаб бездомности в Северной Америке существенно вырос. Выросло и число семей, которым не хватает денег на еду и одежду после того, как они выплатили половину или больше совокупного дохода ради сохранения крова над головой. Последствия полувековой разрушительной жилищной политики очевидны.
Заслуживает внимания ещё один кусочек головоломки. Возможно, именно в нем содержится ключ к поиску лекарства. Почти без исключения в США и Канаде земля, поглощаемая разрастанием пригородов, являлась собственностью традиционных семейных фермерских хозяйств[55]. Многие фермерские семьи были не в состоянии обеспечить себе достойную жизнь работой на земле. Особенно если зачесть в её себестоимость свой собственный бесконечный и тяжёлый труд. Капитальные затраты на приобретение техники и прочие операционные затраты всегда держали их в долгу или под угрозой неуплаты процентов вовремя. Цены на зерно в урожайные годы оказывались столь низкими, что едва покрывали производственные затраты: ведь преображение сельского хозяйства привело к росту капитальных вложений и снижению продажной цены продукции. Когда фермер становился слишком стар, чтобы продолжать работать, ни среди детей, ни среди других наследников все чаще не находилось тех, кто хотел бы взвалить на себя тяготы фермерского хозяйства. Они уже были знакомы с иным образом жизни, менее рискованным и не столь тягостным.
Продажа фермы становилась разумным выходом, гораздо лучшим, чем её продажа за долги. Продажа давала возможность не только расплатиться по долгам, но и обустроить гнёздышко на старость лет: часть денег можно было потратить на приобретение домашней техники, сберегающей силы женщин, на то, чтобы позволить женщинам не работать, вести домашнее хозяйство, или на открытие собственного бизнеса. Более того, продажа земли могла обеспечить средства на обучение детей и внуков специальностям, дающим приличный доход. Таким образом два, а то и три поколения фермерской семьи со своей землёй вступали в постаграрную фазу экономики.
Если ферма находилась вдалеке от города, развивавшего свою пригородную зону, в роли покупателя, как правило, выступало крупное предприятие, владельцы и менеджеры которого, очень далёкие от сельскохозяйственных работ (разве только как хобби), стремились расширить распашку земли. Если же ферма оказывалась на границе крупного города, лучшее предложение следовало от девелоперов пригородного развития. Расползание пригорода по определению не относится к интенсивным формам землепользования. Но уж точно такое использование земли более интенсивно, чем сельское хозяйство. Уже только поэтому цены за акр были достаточно высоки, чтобы семейные фермы охотно или даже с энтузиазмом продавали свою землю девелоперам, которые намеревались вывести её из сельскохозяйственного оборота. В данном случае и фермеры, и девелоперы решали свои проблемы по схеме обоюдного выигрыша. Под этим давлением зеленые пояса, которые, как некогда планировалось, должны были окружать город, сдерживая его рост в пространстве, а также земля, по прежним схемам отведённая под сельскохозяйственные нужды, ускоренно таяли. Только в случае прямой продажи фермерской земли общественным организациям или дарения организациям природоохранным были сохранены фрагменты прежнего сельскохозяйственного ландшафта вблизи крупных городов. Беспрецедентная роскошь для общества — вывести такие площади из агрооборота. Однако перемены в технологии дали возможность трём или четырём процентам населения производить достаточно продукции для остальных девяноста шести процентов, и это экономически вполне оправдывало перепрофилирование земель семейных ферм. Теоретически неэкономное использование земли стало резонным, поскольку она теперь использовалась хотя и иначе, но более интенсивным образом.
