Марат Телемтаев - Системная технология
1) процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки имущества используют следующие подходы для формирования указанной совокупности приемов: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный;
2) затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки – сравнительной стоимости единицы, стоимости укрупненных элементов, количественного анализа;
3) подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними;
4) доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используют методы прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа;
5) метод сравнительной стоимости единицы имущества – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;
6) метод стоимости укрупненных элементов – оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;
7) метод количественного анализа – оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство;
8) износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин. Износ определяют на основании изучения фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета. Существуют три вида износа – физический, функциональный, внешний. По характеру состояния имущества износ подразделяют на устранимый и неустранимый;
9) физический износ имущества – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов;
10) функциональный износ имущества – износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу;
11) внешний износ имущества – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации;
12) устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;
13) неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость;
14) объект сравнения имущества – аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества;
15) скорректированная цена имущества – цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки;
16) метод прямой капитализации – оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, при постоянной величине дохода, при отсутствии первоначальных инвестиций и при одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;
17) метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества;
18) метод валовой ренты – оценка имущества, основанная на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода;
19) валовой рентный множитель – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества;
20) метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода;
21) метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов;
22) согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
* Приведем также общие термины и определения [24–27]:
1) передача права собственности – надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования или изъятия;
2) заказчик – юридическое или физическое лицо, которому оказывает услугу оценщик имущества;
3) услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика в соответствии с назначением оценки имущества;
4) заказ на оценку – письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком (или уполномоченным лицом заказчика) и оценщиком имущества;
5) ограничивающее условие – заявление в отчете оценщика, описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на оценку стоимости имущества;
6) аренда – право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом;
7) арендная плата – плата за право пользования чужим имуществом;
8) рыночная арендная плата – переменная арендная плата в период действия договора;
9) контрактная арендная плата – постоянная арендная плата в период действия договора;
10) рыночная цена – предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная денежная сумма при любой сделке;
11) капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки;
12) коэффициент капитализации – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки;
13) ставка капитализации – отношение чистого годового дохода к рыночной стоимости имущества;
14) внутренняя норма прибыли – норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций;
15) денежный поток – движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества;
16) потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект оценки;
17) действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также с учетом дополнительных видов доходов;
18) чистый операционный доход – действительный валовой доход за исключением операционных расходов;
19) норма дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени;
20) дисконтирование – способ определения стоимости имущества на определенный момент времени;
21) возврат капитала – возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи;
22) операционные расходы – затраты, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от имущества;
23) копия – точное воспроизводство объекта оценки;
24) аналог – объект, сходный или подобный оцениваемому имуществу.
Известно, что развитие любого вида деятельности приводит к необходимости построения теорий и прикладных методов для этой деятельности с разных позиций, в т.ч. и системных. Это утверждение основано на известном опыте развития многих видов деятельности и оценка в этом отношении не явится исключением. Отсутствие единой теории оценки всех видов имущества, в том числе и системной части этой теории, является совершенно очевидным фактом. Оценочная деятельность, по мере ее развития будет ставить перед методологией оценки все новые проблемы, одна из которых – проблема системности оценки. В последующих разделах настоящей главы изложены отдельные результаты теории системности оценки, полученные с применением аппарата системной технологии: рассмотрены особенности построения системной оценки, предложены подходы к обеспечению системности и основные принципы технологизации оценочной деятельности. Более полно системная оценка будет изложена в отдельной работе, в курсах лекций и практических занятий.
12.2. Принцип системности оценки
* Системная оценка – это оценка, основанная на использовании моделей систем для представления всех компонент оценочной деятельности. Системность оценки поэтапно формируется при применении метода системной технологии к оценочной деятельности. Как основу для описания системности оценочной деятельности (в том числе и для системной оценки) можно использовать следующую оценочную триаду систем. Оценщик предприятия (субъект оценочной деятельности), предприятие (объект оценочной деятельности), отчет об оценке (результат оценочной деятельности) – триада систем, образуемая для реализации процесса системной оценочной деятельности. Эта триада систем, в соответствии с Законом системности, находится в рамках одной общей системы. Такой общей системой для оценочного бизнеса является рыночная экономическая система или одна из подсистем рыночной экономики или рыночная социокультурная среда страны, в которой реализуется рыночная экономика. Плановая система, как известно, в независимом оценочном бизнесе не нуждается. В свою очередь, рыночная система, как сложная и крупномасштабная система, не может быть описана для всех случаев одной моделью с использованием одного языка моделирования. Нас будут интересовать те модели рыночной системы, которые можно применить для реализации принципа системности оценки, основное утверждение которого излагается в следующем виде:
