Елена Чиркова - Анатомия финансового пузыря
Вандерблю утверждает: спекуляция квитанциями была ограничена тем, что каждому последующему покупателю нужно было вносить все возрастающий процент стоимости. Допустим, уже прошло 30 дней с момента внесения аванса, тогда в цену лота уже заложен аванс, который внес первый покупатель, первый платеж и прибыль первого покупателя (или нескольких перепродавцов), а это уже существенно больше. Люди без средств не могут себе этого позволить, и вымываются с рынка [Vanderblue 1927a, р. 119].
Существует расхожая байка о том, что спекулянтов квитанциями «выкурил» из города один крупный девелопер, сначала продав им участки в проекте по высокой цене, а потом выставив на продажу такие же, но по более низкой, но Балингер этого не подвержает[96]. По его мнению, самой эффективной мерой против спекулянтов квитанциями стало сокращение к ноябрю 1925 года срока оформления документов с 30 дней до 10 [Ballinger 1936, р. 132]. Из авансовых спекулянтов многие стали бумажными миллионерами, но большинство уезжало, разорившись, в пустых товарных вагонах поездов, идущих на север [Там же, р. 97].
Участки в большинстве проектов вокруг Майами, пожалуй, за исключением самых дорогих – в Корал-Гейбл и Бока-Ратон, на пике бума продавались в первый же день продаж. Да и в Бока-Ратон тоже были «блиц-криги»: в день открытия продаж одного из проектов покупатели скупили недвижимость стоимостью 2,2 млн долларов. В другом, весьма удаленном, проекте за два дня были полностью распроданы участки общей стоимостью 2 млн долларов. В проекте Davis Islands на 832 акрах земли, названном по имени самого девелопера, лоты общей стоимостью около 18 млн долларов были распроданы за 31 час, а в первые 9 часов было заключено сделок на половину этой суммы. В момент начала продаж было заявлено, что люди стояли в очереди по 40 часов, чтобы приобрести самые интересные лоты. Как потом оказалось, этот проект был чуть ли не единственным во всей Флориде, в котором девелопер выполнил все обещанное на бумаге и достроил все объекты до конца [Ballinger 1936, р. 135–136].
В проекте Atlantic Shores под Голливудом 960 акров болотистой местности, но с выходом к морю, были куплены консорциумом инвесторов за 4 млн долларов. Примечательно, что продавцом выступал инженер, который участвовал в строительстве дороги Флаглера, в свое время купивший эту землю по доллару за акр [Там же, р. 75]. Кстати, подобным образом озолотился не он один. Некий негр, купивший 10 акров земли 27 лет назад в местечке, где теперь находился город Майами, перепродал их местному шерифу за 175 тыс. долларов. Еще один инвестор перепродал за 250 тыс. участок, купленный 28 лет назад за 212 долларов [Там же, р. 79].
Флоридские девелоперы в марте 1925 года объединились в Ассоциацию девелопмента Флориды (Florida Development Board), которая планировала потратить на рекламу и промоушен недвижимости штата 1,5 млн долларов. Они заказали рекламные объявления, художественные памфлеты, книги – все, что можно было придумать, чтобы поднять интерес публики. Повсюду, в прессе и на улицах, была реклама недвижимости, ею пестрели даже газеты северных штатов. В рекламе Флориду называли Американской ривьерой, «зимней игровой площадкой нации», Американским зимним раем, восхваляли природные богатства штата. Стала популярна фраза «очертания Майами напоминают мне небесный контур Нью-Йорка», приписываемая одному вновь прибывшему. После этого почти в течение года репортеры проводили опрос и спрашивали приезжающих: «А очертания Майами не напоминают вам небесный контур Нью-Йорка?» Голоса отвечавших «нет» не засчитывались [Там же, р. 130].
Флоридский феномен, разумеется, подавался не как сумасшествие, а как отражение ускоренного развития штата. Использовался аргумент о том, что Флорида – это мотор всей американской экономики. Писали, что американская экономика переориентируется от сотрудничества с Западной Европой на сотрудничество с Латинской Америкой, а Флорида станет «воротами». Полагали также, что казино Флориды уведут бизнес у Монте-Карло, от чего пострадают итальянские курорты и Ривьера.
Считалось, что население Флориды будет только расти, равно как и население Майами. Приводились самые разные оценки, вплоть до экстремальных. Баллингер утверждает, что любой, кто имел какое-то мнение по поводу населения Майами, был уверен, что оно достигнет 1 млн человек менее чем через 10 лет и город станет самым крупным на Юге [Там же, р. 53, 114]. Как писал Робертс, «в 1910 году Майами имело население 5471 человек. В 1920 году там жило 30 000. В 1922 году – 40 000. Так обстоят дела во Флориде. Население выросло на 440% за последние 10 лет. Поэтому жители Майами вычислили, что оно за следующие 10 лет опять вырастет на 440% и составит 100 тысяч в 1915 году и 200 тысяч в 1930 году. Если так продолжать, то оно достигнет 5 миллионов в 1950 году, а в 1980-м здесь будут околачиваться все жители Северной Америки, стремясь протиснуться в город» [Roberts 1926, p. 136–137]. По поводу Флориды договаривались до того, что к 1970 году ее население достигнет аж 100 млн человек (всего в США проживало тогда около 120 млн человек).
В книге «Правда о Флориде», вышедшей в декабре 1925 года, как раз на пике пузыря, автор писал: «Я верю, что так называемый флоридский бум будет длиться вечно, в штате, который предлагает так многое многим классам людей, торможение невозможно. Я хочу повторить. То, что происходит во Флориде, – не бум. Штат попросту делает за несколько лет то, что он должен был бы сделать за десятилетия. И это делается на постоянной основе. Он строит свое будущее. Он меняет стандартные подходы к девелопменту. Он приближает будущее и делает его настоящим». Красиво, правда? А еще в одной книге – «Florida in the Making» – утверждалось, что «сделанное во Флориде – это только начало» [Цит. по Sakolski 1932, р. 342]. Даже Бабсон, который в 1929 году громче всех кричал, что на фондовом рынке пузырь, в 1926-м писал насчет Флориды: «Возможно, Флорида немного переинвестирована, но исходя из истории других частей страны, я полагаю, что ее развитие только началось и что стоимость участков во многих районах удвоится, утроится и учетверится в течение следующих восьми лет, а сделанное за годы флоридского бума – это только начало восхитительного развития, которое впереди» [Там же, р. 344].
Тем, кто не мог приехать, предлагали покупать недвижимость заочно, просто послав чек. В одном таком объявлении промоутер говорил: «…Не пишите мне. У меня нет времени ответить. Я ознакомил вас с фактами и предлагаю последнюю возможность стать богатым. Просто пришлите чек…» [Sobel 2000, p. 290].
Во Флориду стекались деньги со всей страны, что не устраивает нью-йоркских банкиров. Разразилась настоящая пропагандистская война между Севером и Югом. Начнем с того, что флоридский бум всячески поддерживался местными банками. Они охотно кредитовали девелоперские проекты, для чего привлекали средства инвесторов под 8% годовых. Флоридские выпуски рекламировались под лозунгом «где ценная бумага надежна» (по-английски – where security is certainty, что можно перевести еще как «где безопасность гарантирована»). Это примерно вдвое больше, чем можно было получить в Нью-Йорке. Когда нью-йоркские банкиры забеспокоились о потере своего бизнеса и Национальная кредитная ассоциация взялась исследовать вопрос и обратила внимание на риски завышенных флоридских процентных ставок, флоридские банкиры выступили за снятие секретаря ассоциации со своего поста. Когда к расследованию подключилось Нью-Йоркское бюро за лучший бизнес (The Better Business Bureau of New York City), то они пришли к выводам, что заявления флоридских девелоперов – это злопыхательская и ложная пропаганда. Когда же фондовый рынок в феврале-марте 1926 года вдруг упал и за один только месяц потерял 4 млрд долларов, нью-йоркцы получили симметричный ответ: флоридская ассоциация девелоперов выступила с таким заявлением: «Разве для публики не лучше инвестировать в респектабельную недвижимость, чем в колеблющиеся и спорные ценные бумаги?» [Sakolski 1932, р. 341].
Флоридская недвижимость активно рекламировалась не только банкирами, но и местной торговой палатой. Многочисленные буклеты говорили о том, что Флорида – это земля солнца, где капиталы, созданные в эру «республиканского процветания», можно инвестировать с комфортом «навсегда». Названия «Майами» и «Корал-Гейблс» стали ассоциироваться у дрожащих от возбуждения северян «с купающимися девушками с обнаженными ногами[97], теплыми январскими деньками и еще более теплыми спекулятивными возможностями» [Ballinger 1936, р. 53].
Стороны подкалывали друг друга, где только могли. Одно из рекламных объявлений гласило: «В Майами нет такого бума, как на Западе, где профессиональные спекулянты строят из ничего бумажные города, избавляются от лотов и удаляются в неведомые дали» [Там же, р. 65].
Когда газета Minneapolis Journal подала события во Флориде как земельную лихорадку, то флоридские журналисты сочли, что их коллеги из Миннеаполиса могли так написать только из-за незнания местных условий [Там же, р. 75].
