Денис Шевчук - Экономика недвижимости: конспект лекций

К основным характеристикам жилищных сертификатов можно отнести:

– эквивалентность жилищного сертификата определенной площади;

– разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество жилищных сертификатов;

– формирование цены жилищных сертификатов в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;

– выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.

В настоящее время Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг зарегистрировала проспект третьей эмиссии жилищных сертификатов. Третья эмиссия предполагает выпуск 38091 сертификата (каждый сертификат соответствует 0,1 кв. м). Стоимость 1 кв. м в новых сериях сертификатов равна 6500 руб. Цена сертификата будет индексироваться каждый месяц – на 0,5 %. На средства врученные от продажи новых сертификатов, планируется реконструировать три дома на Тамбовской улице.

При кредитовании с помощью жилищных сертификатов реализуется система выпуска и размещения специальных ценных бумаг – жилищных сертификатов, дающих их владельцам право на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.

Банк, при этом, может осуществлять размещение жилищных сертификатов на рынке ценных бумаг, т. е. он берет на себя в этом случае роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком, одновременно становясь гарантом возвратности средств инвестора в случае провала программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам могут быть банк и страховая компания (подробнее см. Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Срок обращения жилищных сертификатов соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг.

Доход по жилищным сертификатам существует в натуральной или денежной форме.

Натуральный доход по жилищным сертификатам получается при погашении их квартирами соответствующей площади.

Денежный доход по жилищным сертификатам получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.

Поскольку погашение облигаций происходит из расчета: одна облигация – единица площади жилья, то эмитент жилищных сертификатов имеет возможность использовать нетрадиционные формы предоставления квартир:

– обмен квартиры меньшей площади на квартиру большей площади с передачей эмитенту жилищных сертификатов на разницу площадей квартиры;

– предоставление льготных условий продажи пакетов жилищных сертификатов.

На операции с жилищными сертификатами распространяются правила налогообложения, применяемые к другим ценным бумагам, а именно, отсутствие начисления и уплаты НДС, освобождение от уплаты подоходного налога в размере 1000 минимальных окладов в случае получения дохода от их продажи физическим лицам.

6.5. КАК ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА ПОКУПКУ КВАРТИРЫ

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Покупка квартиры – сложный и ответственный процесс. Если Вы потратите немного времени на изучение данной темы, Вы сможете во многом облегчить себе работу, в значительной степени уменьшить возможные потери и избежать разочарований. Вы должны понять, что время, потраченное на изучение данного вопроса, окупится сэкономленными средствами. Итак, наши советы:

Не стоит выбирать ипотечный банк только потому, что у него самые низкие декларируемые процентные ставки.

В процессе выбора банка-кредитора процентные ставки играют важную роль, но не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты Вам будет необходимо сделать дополнительно и какие дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода.

Кроме того, процентная ставка, указанная банком-кредитором, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии 3-х месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит ваши выплаты за пользование кредита. Таким образом, Ваша реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной.

Также, не следует забывать и о качестве предлагаемой Вам услуги. Доброжелательность и профессионализм специалистов банка позволит Вам значительно облегчить процедуру получения кредита, подобрать наиболее подходящий для Вас кредитный продукт и сделать наиболее разумный выбор в отношении приобретаемого жилья (подробнее см. Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Определяясь с выбором банка-кредитора, постарайтесь не передоверять выяснение условий кредитования своим родным или друзьям, ведь это может быть похоже на игру в испорченный телефон.

Требуйте от банка-кредитора письменного подтверждения согласия на предоставление кредита.

После получения от банка сообщения (скорее всего устного) о том, что Вы устраиваете банк как заемщик, надо потребовать от банка подтверждения в письменной форме, с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки.

Подумайте, прежде чем использовать торгового агента (риэлтора), который выступает на стороне как продавца, так и покупателя.

Такого рода агент, чаще всего, не может представлять и защищать интересы обоих участников сделки одновременно. При этом, обычно, агент более внимательно относится к интересам продавца, а не покупателя. Если Вы приобретаете квартиру, то постарайтесь нанять своего агента (юриста, адвоката), который будет представлять только Ваши интересы в данной сделке.

Не оформляйте покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы и юридической проверки.

Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Помните, что покупая жилье на вторичном рынке, Вы имеете большую вероятность столкнуться со вздутием паркета или протеканием потолка, поэтому постарайтесь точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт.

Для проверки технического состояния квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составил бы письменное заключение, где будутуказаны все достоинства и недостатки технического состояния данной квартиры на момент ее проверки.

Также, особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется <проверка чистоты титула>. Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.

Следует отметить, что в данном вопросе лучшего союзника и помощника, чем банк-кредитор не найти. Банк-кредитор даже в большей степени, чем Вы, заинтересован в качестве и ликвидности обеспечения по ипотечному кредиту.

Не подписывайте никакие документы без предварительного ознакомления с ними.

Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов. Более предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать все документы перед их подписанием в момент заключения сделки.

Купив новую квартиру в кредит, Вы можете воспользоваться значительными льготами по подоходному налогу.

C 1 января 2001 года действует новый порядок расчета и применения льготы по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым Кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации.

Общий размер данного вычета не может превышать 1,000,000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам. Рассчитать размер экономии на подоходном налоге Вы можете прямо сейчас с помощью Налогового калькулятора.