Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Таким образом, финансовый кризис, в котором можно было бы обвинить брокеров, у нас пока невозможен. Если государство решится на регулирование этого рынка, приняв российскую модель развития, а не копируя то, что по причинам, связанным с экономикой или менталитетом не приживается, вряд ли мы должны будем когда-либо опасаться массового дефолта из-за ипотеки. Наш бизнес при этом будет процветать, а наши партнеры – спокойно спать, получая свою прибыль.
Брокеры и агентства
В ближайшие годы в России должны вырасти альтернативы АИЖК, что-то вроде русского аналога Fannie Mae. Мы получили несколько предложений от региональных операторов АИЖК об их покупке. При этом речь не идет о тех подразделениях, где объем дефолтных закладных выше, чем в других регионах. Наш совет акционеров будет анализировать поступившие предложения. Я считаю, что сейчас очень хороший момент, для того чтобы взять готовый, работающий бизнес со значительным дисконтом (по некоторым подразделениям до 70 %%). Это лучше, чем потом тратить по $3 млн на открытие своего офиса в регионе. Мы намерены открыть около 47 региональных подразделений и довести штат сотрудников до 5000 человек. В настоящее время «МУЛЬТИБРОКЕР» работает только в Москве (штат – 50 человек). Речь идет о перспективе на ближайшие три-пять лет.
Региональные операторы с каждого клиента берут 2 %, средний кредит по России – $45 тыс., то есть получается примерно $1600. Операторы смогут брать свои проценты и в дальнейшем, но не тратить деньги на сотрудников, а пользоваться нашей интернет-системой и за каждый процесс платить $100. Вопросов к региональным представительствам нет. Есть вопросы к банкам.
Во-первых, их стало меньше в результате финансового кризиса, что сужает возможности финансирования всей системы. Во-вторых, у банков, которые останутся на рынке ипотечного кредитования, возникнет проблема с рефинансированием, которую они не знают, как решить в настоящее время. Финансовая конъюнктура не дает никаких вариантов. У нас есть выход. Мы можем взять базу клиентов проблемного банка и инициировать их переход в другой банк, мы в состоянии работать с любыми кредитами. Не нужно делать продажу пулов кредитов, на этом пути довольно сложно соблюсти требования по качеству, а при индивидуальном переходе рефинансирующий банк заново оценит заемщика, не получив новые риски.
Сейчас, когда АИЖК резко ужесточило требования по кредитованию и отказалось от покупки закладных у собственных региональных операторов, мы будем помогать находить покупателей закладных или других кредиторов. Мы являемся брокером «по любому поводу», или системным брокером.
С окончанием второй волны мирового финансового кризиса мы ожидаем появления в России крупных иностранных ипотечных брокеров. Когда это произойдет, нам будет гораздо интереснее вместе двигаться дальше.
ИПОТЕКА ИЗМЕНИТ ЛИЦО СТРАНЫ
Игорь Кузин
Председатель правления ипотечного банка DeltaCredit
Игорь Юрьевич Кузин родился 20 августа 1971 г. в поселке Шпиков (Украина). Имеет десятилетний опыт работы в быстрорастущих международных финансовых компаниях, а также успешный опыт реализации проектов в области корпоративного развития и венчурного инвестирования. С 2004 г. возглавляет ведущий ипотечный банк России DeltaCredit. До прихода в DeltaCredit занимал пост вице-президента по международным рынкам в Sanchez Computer Associates, Inc. (поставщик банковских технологий) и руководил деятельностью компании в Центральной и Восточной Европе, а также в Азии. В 1999–2002 гг. являлся одним из учредителей и управляющим директором Profile Venture Partners, венчурного предприятия со штаб-квартирой в США. В Profile Venture Partners и. Ю. Кузин пришел, уже сделав карьеру в компании McKinsey & Company в Вашингтоне, которая успешно участвовала в разработке, запуске и развитии банков. Получил степень МВА в Школе бизнеса при Чикагском университете.
По сравнению с ситуацией десятилетней давности, ипотека в России стала если не массовым, то социальным явлением. Раньше наблюдались своеобразные «приливы и отливы» в количестве клиентов, вызванные различными событиями в экономике страны. Сегодня же поток клиентов стал устойчивым и постоянно растет. И это я считаю главным изменением на российском рынке ипотечного кредитования за десять лет.
Поле деятельности
Ипотека от DeltaCredit существует с момента принятия в России закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в 1998 г. Первые годы она работала в виде ипотечной программы, распространение которой проходило через несколько существовавших на тот момент банков при финансовой поддержке Инвестиционного фонда «США – Россия», по сути, эта программа легла в основу современного рынка жилищного кредитования.
Сначала кредиты выдавали только в долларах и на относительно короткие сроки, поскольку российский рынок казался на тот момент слишком рискованным для более длительного кредитования. Да и население тогда еще не было в полной мере готово к этому явлению. Один из первых клиентов DeltaCredit в шутку назвал ипотеку «нетипичным кредитованием», что в полной мере отражало отношение российских граждан к подобному виду кредитов в конце 1990-х гг.
Несмотря на скептицизм, успех проекта превзошел все ожидания. Поэтому в июле 2001 г. руководство фонда приняло решение о создании специализированного банка. С этой целью было приобретено московское подразделение коммерческого банка «Дж. П. Морган», и DeltaCredit начал вести самостоятельную банковскую деятельность. Мы тогда стали первым специализированным ипотечным банком на российском рынке.
В мае 2002 г. DeltaCredit получает беспрецедентный по тем временам инвестиционный заем в размере $40 млн от Международной финансовой корпорации и Европейского банка реконструкции и развития на продвижение ипотечного кредитования в России. Тогда казалось, что его хватит надолго, но российский рынок рос настолько стремительно, что в итоге займа хватило лишь на несколько месяцев работы. Естественно, более чем удваиваться ежегодно длительное время рынок не может, поэтому сегодня темпы его прироста снижаются. Тем не менее тенденция роста сохраняется, что обеспечено существованием огромного неудовлетворенного спроса среди россиян на улучшение жилищных условий. А ипотека, что бы ни говорили, – единственный доступный сегодня способ приобретения жилья для значительной части населения нашей страны. Обратимся к статистике: по данным последнего опроса ВЦИОМ, 11 млн семей заявили о своем намерении купить новое жилье в ближайшем будущем, из них 2,5 млн – с помощью ипотеки. Так что поле деятельности для ипотечного кредитования остается весьма обширным. И мы понимаем, что пока «вспахали» лишь самый краешек.
Ипотечный конвейер
Процесс охвата населения России ипотекой мог бы развиваться еще быстрее, если бы в стране строилось больше жилья. Для сравнения, Китай уже семь лет строит по 1 кв. м на человека в год. И это несмотря на то, что там численность населения, как известно, превышает 1 млрд. Получается, что они строят 1 млрд кв. м в год. В России, население которой на порядок меньше, объемы строительства еще меньше: 0,2 кв. м на человека. На фоне высокого спроса низкий уровень строительства выливается в очень высокие цены на недвижимость, что мы и наблюдаем сегодня.
Ипотечные банки, к сожалению, не имеют на этот процесс какого-либо влияния. Наша работа – кредитовать. Но мы не можем выдавать деньги под недостроенное, а значит несуществующее жилье. Приходится ориентироваться на тот объем и те цены, которые формируются на рынке готового жилья. К сожалению, в России очень велика себестоимость строительства, высоки цены на стройматериалы и оплата труда рабочей силы. Хотелось бы в этой связи отметить положительный эффект национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Пусть физический объем жилья, построенного в рамках нацпроекта, пока не очень большой, его главное достоинство в другом: он продемонстрировал, что жилье в России можно строить дешевле. Как результат – в последний год темпы роста цен на недвижимость существенно снизились.
Со своей стороны мы пытаемся как-то повлиять на доступность жилья. Но единственное, что мы можем сделать в этой связи (и реально делаем), – повысить доступность ипотеки путем снижения ставок по кредитам, в том числе и за счет уменьшения своей маржи. За десять лет она уменьшилась в два раза: примерно с 8 до 4 %. И мы предполагаем снизить ее еще, по крайней мере до 2 %. Мы ориентируемся на увеличение объемов кредитования и расширение бизнеса, а не ставим задачу заработать как можно больше на каждом конкретном клиенте. Такая политика позволяет нам предлагать одни из самых низких на рынке ставки по ипотеке.
Однако большой объем предполагает увеличение распространения продуктов DeltaCredit. В июне 2003 г. DeltaCredit открывает первое собственное представительство в Санкт-Петербурге. А с 2004 г., благодаря получению транша на сумму $125 млн от ОПИК, начинает экспансию в регионы России. В данный период мы сталкиваемся с проблемами оптимизации работы региональных подразделений и введением единых стандартов обслуживания клиентов по всей системе DeltaCredit. По этой причине в 2004 г. у нас выдалась весьма горячая осень: была проведена работа по оптимизации бизнес-процессов банка. В результате значительно сократился необходимый для получения кредита пакет документов и уменьшено время проведения ипотечной сделки. Оптимизация позволила значительно сэкономить время клиента и повысить качество обслуживания. По сути, мы собрали и запустили ипотечный конвейер, ориентированный на простоту и удобство ипотеки.
