Борис Чуб - Система инвестиционных взаимоотношений в регионе на примере республики Татарстан
* низкого риска и высокой ликвидности;
* высокой доходности и высокого риска;
* долгосрочных вложений;
* спекулятивная и др.
Конкретные инвестиционные стратегии определяются:
1. Финансовой стратегией корпорации.
2. Типом и целями портфеля.
3. Состоянием рынка (его наполненностью и ликвидностью, динамикой процентной ставки, легкостью или затрудненностью привлечения заемных средств, уровнем инфляции).
4. Наличием законодательных льгот или, наоборот, ограничений на инвестирование.
5. Общеэкономическими факторами (фаза хозяйственного цикла и т.д.).
6. Необходимостью поддержания заданного уровня ликвидности и доходности при минимизации риска.
7. Типом стратегии (краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная).
Естественно, различные факторы, а следовательно, и различные стратегии комбинируются между собой, накладываются друг на друга, и вследствие этого появляются сложные комбинированные варианты портфельной стратегии. 3.4. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЦЕННОСТЕЙ
Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости
Определение стоимости земли
При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
* метод сравнения продаж;
* метод распределения;
* метод выделения;
* метод разбивки на участки;
* техника остатка для земли;
* капитализация земельной ренты.
При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения, цены продаж сравнимых участников корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:
* права собственности;
* условия финансирования;
* условия продажи;
* условия рынка (время продажи);
* месторасположение;
* физические характеристики;
* доступные коммунальные услуги;
* условия зонирования;
* наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.
Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.
Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли, при этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:
* определяется количество и размеры участков, исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);
* определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;
* определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.
Издержки на улучшение включают:
* расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
* расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
* налоги, страховка, заработная плата ИТР;
* расходы на маркетинг;
* прибыль и накладные расходы подрядчика;
* прибыль предпринимателя.
Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
* стоимость здания;
* чистый операционный доход от всей недвижимости;
* коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.
Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:
* определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;
* на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости;
* определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.
Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле.
Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы за землю относимая к земле арендная плата капитализируется определенным из рыночных данных коэффициентом капитализации для земли.
Определение стоимости нового строительства
При расчете стоимости нового строительства в состав затрат следует включать прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя.
К прямым издержкам относят:
* стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
* стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
* основную заработную плату строительных рабочих;
* стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
* прибыль и накладные расходы подрядчика.
К косвенным издержкам относят:
* затраты на подготовку территории строительства;
* затраты на проектные и изыскательские работы;
* прочие затраты и работы;
* содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
* другие (нетрадиционные) виды косвенных издержек.
При определении значений прямых издержек следует руководствоваться общими правилами определения сметной стоимости строительства, изложенными в действующих нормативных и руководящих документах (Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации, 10181-01-94).
Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:
* пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
* путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, Пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных. Способ учета в прямых издержках налога на добавленную стоимость, налога на пользование транспортом, а также других налогов, действующих на момент оценки, зависит от вида применяемых индексов.
При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:
* по укрупненным сметным нормативам;
* по сборникам единичных расценок и прейскурантам.
Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.
