Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Либерализация ипотеки в любом ее проявлении – понижении процентных ставок по выдаваемым кредитам, смягчении требований к заемщикам и пр. – возможна лишь тогда, когда складываются внешние предпосылки для этого. На сегодняшний день таких предпосылок нет. Напротив, искусственно облегчив выдачу ипотечных кредитов, можно гарантированно получить проблему, сопоставимую по масштабам с ипотечным кризисом в США. Это данность нынешнего периода. Что, впрочем, совершенно не означает, что через несколько лет картина кардинально не изменится.
Кредитование и государственная политика
Банковское кредитование, в том числе ипотечное, развивается в нашей стране очень стремительно: россиянам все более свойственно жить в кредит. В различных российских Бюро кредитных историй уже хранятся данные о заимствованиях более чем 40 млн граждан. Это неправдоподобно много, если принять во внимание, что учет начат только три года назад! Объемы и количество выданных кредитов растут год от года, хотя темпы этого роста стали постепенно затихать. Три года назад объем выданных кредитов вырос в два раза, два года назад – в полтора, в 2007 г. – на треть. В этом, полагаю, прирост составит 10–20 %. Причем следует учитывать, что это произойдет в год, на экономике которого отразился и мировой ипотечный кризис, и кризис фондового рынка.
Нужно ли популяризовать кредиты, в том числе и ипотечные, повышать их привлекательность для населения, идти по пути либерализации ипотечного кредитования? Конечно, нужно. Но в тех рамках, которые позволяет рыночная ситуация. Эти рамки в последнее время заметно сузились. Два-три года назад, когда произошел настоящий прорыв в ипотечном кредитовании в России, конкуренция банков резко возросла, процентная ставка падала, многие банки стали выдавать кредит без первоначального взноса. Последнее безопасно, если цена на недвижимость постоянно растет, что долго наблюдалось и на американском, и на нашем рынках. Но рассчитывать на то, что так будет всегда, очень неосмотрительно, что США и продемонстрировали всему миру. Сейчас наблюдается редчайшее явление: мы учимся на чужих ошибках. Российские банки один за другим отказываются от практики выдачи кредитов без первоначального взноса, что делает ипотечное кредитование уж точно не более либеральным, если под либеральностью подразумевать свободу от ограничений.
Но я не считаю это большой трагедией. Когда кредиты выдаются направо и налево, то в среднесрочной перспективе это приводит к печальным последствиям, причем не только для того, кто выдает кредит, но и для того, кто его получает. В 2001–2002 гг. тысячи и тысячи американцев взяли почти бесплатные ипотечные кредиты, в результате через жилье резко обесценилось. И это ударило не только по экономике опосредованно через финансовый кризис, но и непосредственно по человеку, который приобрел жилье. Американец вечно живет в долг. Теперь, когда недвижимость упала в цене, его залоги обесценились. Таким образом, избыточно либеральное поведение в сфере ипотечного кредитования бьет не только по абстрактной экономике, но и по конкретному человеку. И хотя России подобная участь пока не грозит, из американской ошибки банкиры выводы сделали.
Конечно, для человека, который сегодня мечтает решить свою жилищную проблему с помощью ипотеки, мои рассуждения наверняка не кажутся убедительными. Но я хочу обратить его внимание на то, что главным препятствием на пути к заветным квадратным метрам является не труднодоступность кредита, а дороговизна того самого квадратного метра. Даже если произойдет чудо и ипотечные кредиты станут вовсе бесплатными, это не сильно расширит круг людей, для которых покупка квартиры станет реальностью.
Замечу, кстати, что говоря о дороговизне ипотеки, мы частенько забываем, что для адекватного анализа цены заимствования из процентной ставки необходимо вычесть уровень инфляции. Если провести это несложное математическое действие, получаются западные или, во всяком случае, «околозападные» проценты.
Источники финансирования
Чтобы банк мог дешево отдать деньги в кредит, он должен иметь доступ к дешевым источникам финансирования. Но есть ли они? После американского ипотечного кризиса деньги во всем мире подорожали. Важным (еще более важным, чем раньше) резервом для банков стали средства населения. Таким образом, объем рынка ипотечного кредитования напрямую зависит от склонности населения сберегать. Однако в условиях высокой инфляции (а инфляция, превышающая 10 %, безусловно, является высокой) граждане склонны не накапливать средства, а напротив, тратить их. И это рациональное поведение. Если цены растут, часто выгодно приобрести товар сегодня, даже если он понадобится только завтра.
Не следует уповать и на накопления Пенсионного фонда, который в ближайшем будущем сможет размешать свои средства в банках. У нас пока не сформировалась серьезная накопительная пенсионная система: не все население накапливает средства, да и у тех, кто по возрастному цензу попадает в эту категорию, накопительная часть невелика относительно других частей пенсии. Тем не менее эти деньги существуют. Сейчас они размещаются надежно, но невыгодно. В ближайшее время, после внесения поправок в законодательство, часть этих средств, я думаю, не более 20 %, можно будет размещать в более высокодоходные активы, в том числе и в банки. То есть появятся дополнительные ресурсы, которые банки смогут использовать для выдачи ипотечных кредитов. Но революции не произойдет, таких средств будет немного.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планировало постепенно снижать ставку, но в нынешних условиях сделать это не получилось. Напротив, ставки АИЖК откатились на уровень 2006 г. Правда, недавно в рамках мер по стабилизации финансового рынка Правительство России выделило АИЖК 60 млрд рублей, которые будут пущены на рефинансирование ипотечных кредитов коммерческих банков и будут способствовать стабилизации ставок.
Если посмотреть на среднестатистические ставки, по которым выдаются ипотечные кредиты по всей стране, можно заметить, что в некоторых регионах они на 1–2 % ниже, чем, скажем, в Москве. Я полагаю, что влияние на средние показатели оказывают местные программы по поддержке ипотеки, которые очень развиты, например, в Юрге. В Москве тоже есть подобные программы, но их доля на огромном московском рынке невелика и поэтому статистически малозаметна.
Надежность заемщика и сроки кредитования
Впрочем, либерализация может заключаться не только в уменьшении процентных ставок. Далеко не безразличны для заемщика требования к уровню его доходов. Специфическая российская проблема заключается в том, что даже при реальном наличии достаточных доходов подтвердить их можно далеко не всегда. Слишком велика доля в стране «серых» зарплат. Поэтому банки вынуждены работать и с такими заемщиками, догадываясь по косвенным признакам, каковы же на самом деле доходы их клиента, делая вид, что верят сомнительным справкам. В результате облегчается процедура доказательства состоятельности заемщика, но, очевидно, возникают дополнительные риски невозврата, которые, также очевидно, компенсируются увеличением процентных ставок. Победить зарплаты в конвертах очень трудно, если вообще возможно. Но сократить их объем, затруднив нелегальный доступ к наличным деньгам, вполне реально. Этого можно было бы добиться, усложнив процедуру регистрации фирм-однодневок. Именно они являются главными субъектами «обналички».
Еще одна важная сторона ипотеки – сроки, на которые выдаются заемные средства. По этому параметру либерализация, действительно, происходит. Трудно оценить ее масштаб и влияние, но выглядит она вдохновляюще. Один банк, занимающий заметные позиции на ипотечном рынке, недавно начал выдачу кредитов на 50 лет.
СТРОЙКА ПРОКОРМИТ СЕБЯ САМА, А ЧЕЛОВЕКУ ДОЛЖНО ПОМОЧЬ ГОСУДАРСТВО
Михаил Куликов
Помощник министра регионального развития Российской Федерации по направлению «Жилищная политика, жилищное строительство и ЖКХ»
Михаил Михайлович Куликов родился 22 марта 1947 г. в Москве. В 1971 г. окончил Московский лесотехнический институт, в 1979 г. – Военно-воздушную инженерную академию им. Н. Е. Жуковского. Кандидат технических наук. С 1971 г. по май 1994 г. – служба в Вооруженных силах СССР/РФ. 1994–1995 гг. – начальник информационно-технического отдела АО «Концерн „Гермес“»; 19951996 гг. – руководитель группы Управления ипотечного кредитования банка «Балчуг»; 1996–1997 гг. – главный специалист Департамента экономической политики и развития Москвы правительства Москвы; 1997–1998 гг. – эксперт правления акционерного банка «Инкомбанк»; 1998–1999 гг. – советник муниципального предприятия «Экономика» правительства Москвы; 1999–2002 гг. – заместитель начальника управления-начальник отдела департамента муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы; июнь-октябрь 2002 г. – советник правления акционерного коммерческого банка «Промсвязьбанк»; 2002–2004 гг. – начальник Управления Госстроя России; 2004–2005 гг. – начальник отдела Минпромэнерго России; апрель-июнь 2005 г. – начальник отдела Минрегиона России; август-ноябрь 2005 г. – начальник управления Росстроя. С ноября 2005 г. – помощник министра регионального развития Российской Федерации. Классный чин – действительный государственный советник Российской Федерации III класса. Женат, есть сын.
