Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
По моим личным наблюдениям, активный рынок ипотечного кредитования и страхования начал интенсивно развиваться в нашей стране всего три-четыре года назад. За данное время он прошел этап вертикального роста. Во многом это было связано с тем, что стало появляться много различных программ и технологий, позволяющих банкам предоставлять ипотеку в нашей стране. Не менее серьезным фактором является то, что цены на недвижимость в России стали вертикально расти. В этом смысле 2006 г. был наиболее шоковым для граждан нашей страны. На развитие рынка повлияло и то, что ипотека стала более доступной, начала широко распространяться в регионах, где как раз в эти годы интенсивно формировался рынок жилья. Кроме того, появилось много проектов по новостройкам, а рынок вторичного жилья перестал быть косным и консервативным и начал динамично развиваться.
Вертикальный рост
На мой взгляд, на сегодняшний момент итоги таковы: ипотека стала достаточно масштабной среди населения и перестала быть недоступной. Но как следствие, это оказало определенное влияние на динамику цен. Несмотря на то, что были определенные мнения о том, что ипотека повлияла на это напрямую, основным фактором, определяющим стоимость рынка жилья, до сих пор является его крайний дефицит. Не следует забывать и об аппетитах риелторов и застройщиков, которые вертикально взвинчивали цены на новое жилье.
Однако, за это время мы создали достаточно развитый институт ипотечного кредитования и страхования, а также выработали определенные технологии. Если четыре-пять лет назад в стране можно было насчитать, наверное, лишь около двух сотен специалистов на рынке ипотеки, то теперь это уже подотрасль и внутри банковского кредитования, и внутри классического страхования. Поэтому можно с уверенностью говорить, что ипотека как институт и бизнес уже сложилась. Однако это обошлось нам в некоторых случаях крайне дорого, и мы сейчас во многом пожинаем плоды «наработок» предыдущего периода. Связано такое положение дел с тем, что активность игроков рынка ипотеки и высокий спрос серьезно подстегнули процесс, на мой взгляд, совершенно неоправданный. Он связан с резким снижением требований к заемщику и анализу риска. Банки снижали эти требования, исходя из того, что риск по основным параметрам застрахован. Затем в игру также ввязались и страховщики. Это сопровождалось демпингом, моментальной выдачей страховых полисов, поддерживаемой рекламой: «Выдаем полисы за один час». Однако в действительности проверить заемщика за один час практически невозможно. А если и возможно, то только в примитивных случаях и за большие деньги.
Сегодня доля ипотечного бизнеса на рынке сделок с недвижимостью в России незначительна. Если бы она была хоть сколько-нибудь сопоставима с рынком ипотеки на Западе, то мы бы сейчас имели катастрофический кризис и на рынке кредитования, и на рынке недвижимости и финансовых институтов в целом. Основной причиной, на мой взгляд, является плохой андеррайтинг и головокружение от успехов. И нужно пользоваться этим достаточно благополучным для нас временем, пока есть возможность на примере чужих и своих ошибок сделать переоценку прошлого и продумать то, что необходимо предпринять в будущем.
Вынужденное торможение
По нашим прогнозам, в ближайшей перспективе рынок начнет немного «замерзать». Причина – резкое подорожание кредитных ресурсов и рост процентных ставок, которые демонстрируют основные игроки рынка ипотечного кредитования. Это приведет к тому, что спрос среди потребителей на данный способ приобретения недвижимости начнет сокращаться. Потенциальные заемщики уже психологически не готовы платить 17 %, а в некоторых случаях и 20 % стоимости жилья в год и вскоре могут начать искать другие способы приобретения недвижимости.
Все это в совокупности приводит к тому, что некоторые крупные банки, лидеры прошлого года, начинают уходить с рынка ипотеки, например, Москоммерцбанк. Основной причиной является то, что банкам не хватает денег на дальнейшее финансирование ипотеки с теми же темпами. Стоимость денег становится чрезмерной, в частности из-за царящего на международных финансовых рынках кризиса доверия, когда занять на 15–20 лет невозможно. В результате игроки на рынке ипотеки начинают менять свой профиль.
Таким образом, нельзя дожидаться того момента, когда рынок ипотечного страхования окончательно рухнет из-за того, что все мы радикально переоценили свои возможности и слишком упростили андеррайтинг. Необходимо стараться последовательно развиваться и не бежать за рынком, а влиять на него.
Несмотря на то, что основные лидирующие участники на российском рынке ипотеки на этом этапе уже определились, у нас по-прежнему не хватает одного серьезного компонента – крупных международных игроков. Лидеров ипотечного бизнеса первой мировой десятки, кроме Ситибанка, на нашем рынке, по большому счету, не заметно. Это, скорее всего, связано с тем, что крупные международные игроки в ипотечном кредитовании имеют в своей основе американский капитал. И до тех пор, пока финансовые бури на американском рынке не утихнут, этот сегмент на наш рынок выходить не станет. Им необходимо сначала разобраться с собственными проблемами.
Страховые покрытия
На российском рынке ипотечного страхования сегодня существуют три группы страховых покрытий, которые действуют на протяжении срока ипотечного кредита. Первая страхует только предмет залога, то есть приобретаемую недвижимость. Для этой модели страхования сейчас существует достаточно четкое законодательное обоснование. Вторая группа представляет собой сочетание страхования имущества и здоровья. Она распространена среди банков, работающих по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Третья группа страховых покрытий, доминирующая на рынке ипотечного страхования, включает еще и титульное страхование. Последним занимаются банки, входящие в группу лидеров и имеющие возможность активно рефинансироваться на международных финансовых рынках.
Недавние инициативы Роспотребнадзора, направленные на отмену обязательного страхования жизни при ипотечном кредитовании, выливаются в повышение риска для этого сегмента рынка. Из-за того что страхование выводится из связки с банковской услугой, риск для банков при этом не исчезает, они начинают повышать процентные ставки по кредиту, что, естественно, невыгодно простому потребителю.
Ничего положительного в решении федеральной службы нет. Роспотребнадзор руководствовался тем, что с социальной точки зрения страхование жизни и здоровья воспринимается как нечто ненужное, как некий дополнительный налог при ипотечном кредитовании, который может снизить привлекательность и доступность этого способа приобретения недвижимости. Но опираясь на свой опыт и наблюдения, я могу утверждать, что, если посмотреть структуру расходов заемщика при получении кредита, сумма, потраченная им на страхование, никак не соотносится с, например, расходами на риелтора. Сравните, страхование жизни и здоровья составляет меньше 1 % стоимости жилья, а аппетиты риелторов иногда доходят до 10 и даже 15 %. На данный факт почему-то никто не обращает внимания, возможно, дело в том, что эта сфера практически никем и ничем не регулируется.
Позиция Роспотребнадзора в данном случае выглядит следующим образом. Они словно говорят: «Нам все равно, за какие деньги вы рефинансируете свои кредитные программы, как вы обслуживаете свои риски. Главное, отделите страхование от банковской услуги». Однако проблема в том, что это невозможно. Нельзя поставить по разные стороны риски финансового положения заемщика и риски, связанные с его жизнью, здоровьем и имуществом.
Помимо того, следует учитывать ситуацию, которая касается непосредственно заемщиков. На мой взгляд, призывы отделить страхование жизни и здоровья от ипотеки звучат, по меньшей мере, кощунственно. Ведь страхование и есть та самая социальная сторона, которая, по-моему, немного поверхностно трактуется отдельными государственными органами. Ее суть заключается в следующем: если с жизнью застрахованного заемщика что-то происходит, бремя несения обязательств по кредиту ложится не на его близких, а на страховую фирму. Это тем более актуально, если учесть ментальность жителей нашей страны, которые часто полагаются на авось. Именно поэтому, я смею утверждать, что страхование жизни и здоровья заемщика при ипотеке является правильным и надежным инструментом снижения такого рода риска. Оно может быть более или менее качественным, дороже или дешевле, но оно просто необходимо.
Кстати, доля страховых выплат по жизни и здоровью заемщика растет. Она составляет около 85 % общего объема страховых случаев в ипотеке. Это, прежде всего, связано с огромным количеством смертей и несчастных случаев среди клиентов. Печальная статистика говорит, что основная масса пострадавших заемщиков – мужчины.
