Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Из-за повышенного уровня просрочки банк может столкнуться и с невозможностью будущего рефинансирования кредитов – продажи выданных кредитов более крупному игроку, благодаря которому у банка появляется новая возможность наращивать кредитный портфель. АИЖК уже официально отказалось от выкупа «плохих» кредитов у региональных ипотечных игроков, его примеру последовали и другие крупные банки.
Конечно, банк, который развивает ипотечное направление в столицах или регионах вправе выбрать любую стратегию: рефинансировать кредиты, проводить их секьюритизацию за рубежом или на внутреннем рынке или держать все кредиты на балансе. Однако последнее могут позволить себе только крупные банки. Поэтому проблемы рефинансирования или секьюритизации рано или поздно обязательно встают перед кредитной организацией. Вероятность продажи кредитов с минимальным уровнем просрочки намного выше, чем «плохих» кредитов. Мало того, банк со слабой организацией андеррайтинга рискует остаться на балансе с «плохими» кредитами.
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА УХОДИТ В ПРОШЛОЕ
Елена Тарасова
Старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24
Елена Владимировна Тарасова родилась в Москве. Окончила Авиационный институт им. С. Орджоникидзе (МАИ). В 2004 г. получила диплом по специальности «юриспруденция» в Московской государственной юридической академии. Деятельность в сфере недвижимости начала в 1994 г., возглавив юридический отдел агентства недвижимости «Красные ворота». В 1998 г. перешла на работу в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на должность заместителя начальника отдела покупок и контроля качества управления ипотечных операций. С 2000 г. заместитель начальника управления ипотечных операций. С 2002 по 2003 г. занимала должности заместителя начальника департамента кредитования, а затем начальника департамента кредитования в ЗАО «КБ ДельтаКредит». В 2003 г. приступила к работе во Внешторгбанке (ВТБ) в качестве заместителя начальника управления ипотечного и потребительского кредитования. В 2005 г. занимает эту же должность в розничном блоке банка. В августе 2006 г. возглавила управление ипотечного и потребительского кредитования розничного блока. С февраля 2007 г. занимает должность старшего вице-президента, заместителя директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. Замужем, воспитывает дочь.
Ипотека без первоначального взноса не зло и не благо, это специфический продукт, который актуален при растущих ценах на рынке недвижимости. Если же начинается стагнация или падение цен, банку он становится невыгоден. Мы, к сожалению, привыкли к тому, что на российском рынке цены на недвижимость могут только расти. Собственно, они у нас падали только один раз за всю историю рынка – в 1998 г., примерно на 15–20 %. Падение продолжалось недолго и прошло, в общем, незаметно. Однако в рыночной экономике никакой актив не может все время расти, а также все время падать. Цены на недвижимость в России к 2008 г., видимо, достигли некоего максимума. Мы прогнозируем, что будет если не снижение цен, то стагнация рынка. Конечно, падение цен, если оно и произойдет, не будет столь катастрофичным, как в США. Но нулевой рост весьма вероятен. В этой связи выдавать ипотеку без первоначального взноса для банков становится слишком рискованно. Ипотека с нулевым первоначальным взносом была специфическим продуктом, предназначенным исключительно для растущего рынка недвижимости. Отсутствие первоначального взноса оказывало стимулирующий эффект на потенциальных заемщиков. Просто цены на недвижимость росли быстрее, чем зарплаты и иные доходы населения. Заемщику было выгодно брать ипотеку «здесь и сейчас», зная, что через несколько лет цена на эту недвижимость серьезно вырастет. Банк, в свою очередь, понимал, что при растущем рынке продавать жилье в уплату долга заемщик не захочет. Наоборот, люди старались аккуратно вносить ипотечные платежи, чтобы не потерять дорожающее жилье. Сейчас рынок изменился, а банки идут за рынком.
Социальный аспект
Справедливости ради следует сказать, что от ухода с рынка ипотеки с нулевым первоначальным взносом могут пострадать две категории достаточно надежных заемщиков.
Первая – выпускники вузов, которые накопить на первоначальный взнос физически не успели. Однако, такие люди, как правило, уже имеют достаточно престижную работу с перспективой карьерного (и зарплатного, что важнее для банка) роста. Чаще всего уже существует молодая семья, а сам заемщик – достаточно финансово и юридически грамотен. Видя, что ежемесячные платежи по ипотеке на самом деле меньше, чем ежемесячные платежи за аренду аналогичного жилья, он обращается в банк.
Но первоначального взноса у него нет, поэтому у такой категории заемщиков ипотека с нулевым первоначальным взносом пользовалась большой популярностью. Теперь им придется либо изыскивать средства на первоначальный взнос, либо договариваться о каких-то гарантиях с работодателем.
Проблема не столь остра, как представляется на первый взгляд. В России, как известно, существует кадровый голод, особенно на молодых специалистов. Многие банки работают с крупными работодателями как с корпоративными клиентами. Вряд ли банки будут предлагать какие-то особые продукты: при конвейерной обработке всякое «штучное» изделие лишь замедляет процесс. Однако переложить часть рисков на работодателя в той или иной форме банки смогут. ВТБ 24 над подобными продуктами работает: терять сегмент потенциальных заемщиков – выпускников вузов ни мы, ни другие участники ипотечного рынка не хотим.
Вторая категория заемщиков, которая пострадает при отмирании ипотеки с нулевым первоначальным взносом – переезжающие граждане. Не секрет, что квартиры в Москве и Санкт-Петербурге намного дороже аналогичного жилья в провинции. Однако, именно в столицах сосредоточено большое количество высокооплачиваемых рабочих мест. И специалисты из провинции переезжают в столицы довольно часто.
При этом возникает проблема «ножниц»: требуется одновременно продать жилье в провинции и купить его в столице. Причем в столице жилье покупается, как правило, по ипотеке. Объем кредитования как раз и составляет разницу в цене на квартиру в столице и регионе.
Но одновременно подгадать выполнение двух сделок практически нереально. То есть денег на первоначальный взнос у такой категории заемщиков, как правило, нет. Работодатель же обычно торопит с переездом: ему надо закрыть вакансию в столице.
С данной категорией заемщиков ситуация на самом деле несколько сложнее, чем с выпускниками вузов. Обычно работодатель идет на предоставление каких-то льгот переезжающим менее охотно. Сказывается наследие советского времени, когда миграция из провинции в столицу сама по себе рассматривалась как социальный лифт.
Видимо, данной категории заемщиков нужно будет искать арендные варианты обустройства в столицах на первых порах. Думаю, что в дальнейшем ситуация будет улучшаться.
Реальные перспективы
В ближайшее время из линейки предлагаемых банками ипотечных продуктов, помимо ипотеки с нулевым первоначальным взносом, исчезнет еще и кредит на рефинансирование (речь идет как об ипотеке, так и, вероятно, о потребительском кредитовании).
Причина та же: на растущем рынке данная услуга выгодна и банку, и заемщику. Ставки по ипотеке в России длительное время снижались, при том что цены на недвижимость росли. Таким образом, заемщик мог рефинансировать ранее полученный кредит и перейти на более выгодные условия, а банк получал дополнительную гарантию, что заемщик не откажется от своих обязательств по кредиту.
Сейчас рынок ипотеки будет развиваться в ситуации стагнирующих цен на недвижимость и повышающихся ставок. Вряд ли заемщики будут перекредитовываться, чтобы платить больше. Рефинансирование становится невыгодным обеим сторонам.
Таким образом, рынок ипотеки в России станет, так сказать, классическим. Наиболее востребованным будет стандартный кредит с первоначальным взносом 30 %. Эта цифра выведена эмпирически: во многих странах практика показывает, что первый взнос в размере 30 % надежно страхует банк от снижения цен на недвижимость.
В качестве российской специфики останется учет банком дохода не заемщика, а семьи в качестве обеспечения по рискам. Замечу, что нигде, кроме России, такая практика не распространена.
В принципе, если ипотека берется на семью, первоначальный взнос 30 % посилен даже в Москве для среднего класса. Если в семье работают двое и каждый получает по $1500, то за два года они накопят необходимую сумму. Тем более что «гнаться за ценами» на недвижимость уже, видимо, не придется. Скорее, зарплаты будут опережать рост цен на недвижимость, что позволит ипотеке окончательно стать классической: 30 %-й первоначальный взнос, конкуренция банковских ставок и массовый спрос на продукт.
