Смерть и жизнь больших американских городов - Джекобс Джейн
Государственные жилищные программы стоят особняком от других, логически сходных с ними, форм капитализма при участии государства, которые у нас возникли и развились. В этих программах воплощено мнение, будто государство должно владеть или распоряжаться чем-то только потому, что оно предоставляет на это субсидии.
Не имея идеологии, которая могла бы поместить государство, играющее роль домовладельца, в контекст всей остальной жизни нашей страны, мы не понимаем, как со всем этим быть. Чиновники, отвечающие за строительство жилья и управление им в подобных случаях, вечно боятся, как бы их капризные работодатели — налогоплательщики — не увидели недостатков в жилищных условиях, в моральной атмосфере или в коммунальных удобствах и не возложили вину на чиновников. В результате эти чиновники то недопустимо высокомерны, то недопустимо робки.
Поскольку государство выступает в роли домохозяина, оно является потенциальным конкурентом частных домохозяев, и, чтобы конкуренция была справедливой, необходимы картельные соглашения. Объектом картелизации становится само население; переход человека с одного картельного участка на другой определяется размером его дохода.
Вывод о необходимости субсидий для людей, «которые не могут быть обеспечены жильём с помощью частной инициативы», был абсолютно губителен и для больших городов как таковых. В один миг город как организм перестал существовать. Формально говоря, он превратился в статичную совокупность территорий, предназначенных для заселения рассортированными статистическими единицами.
С самого начала вся эта концепция не имела ничего общего ни с сутью проблемы, ни с прямыми финансовыми нуждами людей, которых она касается, ни с нуждами и функционированием больших городов, ни со всей остальной нашей экономической системой, ни даже со значением дома в нашей традиции.
Единственное, что можно сказать в пользу этой концепции, — что она позволила экспериментально проверить как в физическом, так и в социальном плане некоторые градостроительные теории. Результат — отрицательный.
Проблема субсидирования людей, неспособных оплачивать стоимость своего жилья, сводится, по сути, к тому, как восполнить разницу между тем, сколько они могут платить, и тем, сколько жильё стоит. Жильё при этом может предоставляться частными владельцами, а разница выплачиваться им либо напрямую в виде субсидий, либо опосредованно в виде финансовой помощи жильцам. Для того чтобы осуществлять это в разных случаях — старых зданий, новых зданий, ремонтируемых зданий, — имеется множество тактических методов.
Я предложу здесь один такой метод — отнюдь не потому, что считаю его единственно разумным, а потому, что он способен оказывать помощь в решении самых трудных на данный момент проблем городского благоустройства. В частности, он может способствовать постепенному, а не катаклизмическому введению в строй новых зданий, введению их в строй как элементов Местного разнообразия, а не как средства стандартизации, привлечению в районы из «чёрных списков» новых частных строительных фирм, более быстрому выходу трущоб из трущобного состояния. Он, как мы увидим, может играть роль и в решении других проблем, помимо предоставления людям жилья.
Метод, который я предлагаю, можно назвать методом гарантированной квартплаты. Физические единицы, с которыми он имеет дело, — не жилые массивы, а здания, стоящие на городских улицах среди других зданий, старых и новых. Эти здания с гарантированной квартплатой могут быть разных типов и размеров в зависимости от характера округи, от площади участка и от всех прочих факторов, обычно влияющих на тип и размер более или менее рядовых зданий.
Чтобы поощрять частных собственников к строительству таких зданий на территориях, где они необходимы для замены ветхих строений или для пополнения жилого фонда, правительственный орган, который я условно назову Бюро жилищных субсидий (БЖС), должен давать застройщикам гарантии двух типов.
Во-первых, БЖС должно гарантировать застройщику, что он получит необходимое для строительства финансирование. Если застройщик не может получить заём от традиционных кредитных организаций, БЖС должно гарантировать заём. Если застройщик не может получить заём даже на условиях гарантии, БЖС должно само выдать ему кредит (этот вариант необходимо предусмотреть из-за того, что традиционные частные займодатели порой согласованно заносят те или иные территории в «чёрные списки», и прибегать к нему нужно лишь при невозможности получить заём из обычных источников под разумный процент с государственной гарантией).
Во-вторых, БЖС должно гарантировать этим застройщикам (или тем, кому здания будут впоследствии проданы) достаточную квартплату, чтобы обеспечить им экономическую выгоду.
В обмен на обеспечение финансирования и на гарантию достаточного дохода от занятых квартир БЖС должно требовать: а) чтобы здание было построено на указанной территории, а иногда и на указанном месте в её пределах; и, в большинстве случаев, б) чтобы жильцы выбирались из числа претендентов, проживающих на указанном участке или в указанной группе зданий. Обычно (но не всегда) это будет участок или здания, находящиеся поблизости. Вскоре мы увидим, почему эти условия могут быть полезны, но вначале необходимо сказать о третьей и последней функции БЖС.
После того как владелец выбрал жильцов из числа претендентов, БЖС должно поинтересоваться доходами этих жильцов. Оно не должно иметь права исследовать какие-либо иные касающиеся их факты — только доходы и факт проживания на указанном участке или в одном из указанных зданий. У нас уже есть органы, к ведению которых относятся все смежные вопросы — такие, как выполнение взаимных обязательств между Домохозяевами и жильцами, осуществление полицейских функций, социальное обеспечение, и БЖС не должно эти органы подменять. Речь идёт не о бесполезном, неопределённом и унизительном мероприятии по общему облагораживанию человеческих душ. Речь идёт о деловом мероприятии, касающемся найма жилья и осуществляемом с уважением к человеческому достоинству. Не больше, но и не меньше.
Все или почти все претенденты на жильё в рамках подобной программы будут, по крайней мере в начале её, не способны платить полную экономически выгодную квартплату. БЖС должно будет восполнять разницу. Сбор сведений о доходах и их анализ в сопоставлении с размером жилья должны происходить ежегодно — так, как обрабатываются налоговые декларации. Подобный механизм уже используется в системе государственного жилья (правда, в сочетании с большим количеством абсолютно ненужного вынюхивания и сбора сплетён, касающихся совершенно посторонних вопросов), и его, этот механизм, мы с успехом применяем во многих иных областях. Например, колледжи и университеты с его помощью распределяют стипендиальные фонды.
Если доход семьи увеличивается, её доля в квартплате растёт, доля субсидии уменьшается. Если и когда семья достигает уровня, при котором она может платить за жильё полную стоимость, на то время, пока это положение сохраняется, она перестаёт быть предметом заботы БЖС. Такая семья или индивидуальный жилец могут оставаться в квартире сколь угодно долго, платя за неё, сколько она стоит.
Чем успешнее такие здания с гарантированной квартплатой будут способны удерживать жильцов, чьё финансовое положение улучшилось, тем больше субсидий будет оставаться для других зданий и других семей. От способности программы поощрять стабильность и сопутствующую ей диверсификацию изнутри среди населения будут напрямую зависеть размах и быстрота распространения строительной программы при данном объёме субсидий, направляемых на квартплату. Программе придётся быть чувствительной к нуждам людей, у которых появляется выбор, и к принципам создания притягательных, безопасных, интересных городских территорий, на которых люди остаются по собственному выбору. Если программа провалится в этих отношениях, её провал автоматически затормозит её расширение. Расширение не будет угрожать местным застройщикам и домохозяевам, как это бывает при строительстве государственного жилья: ведь расширяться будет не что иное, как их собственность. Оно не будет угрожать и частным кредитным организациям, поскольку БЖС будет брать на себя их функции лишь в том случае, если они не захотят сами участвовать в финансировании.
