Михаил Дашкиев - Прибыльная турфирма. Советы владельцам и управляющим
Выбор района для открытия турагентства: как спрогнозировать покупательский поток
Теперь о видах агентств по району расположения. Глобально есть два принципиально отличающихся варианта: офис в центре города либо где-то на окраине в спальных районах. За основу берем крупный город, Москву. Из десяти офисов «1001 Тур», которые сейчас работают (весна 2011 г.), восемь открыты в центре. Из чего исходили изначально мы? Центр – это та часть, которая удобна большинству. Большая часть жителей города либо работает в центре, либо периодически там появляется. Неспроста в Москве 2/3 турагентств располагается именно в центре города. Поэтому разумнее всего первый офис открывать именно в центральном районе. Безусловно, из всех правил есть исключения, и если вы нашли хорошее место в спальном районе, где высокая проходимость и возможность приличного заработка, то его нужно брать.
С другой стороны, если вы открываете уже не первый офис, то вполне разумно окучивать и спальные районы. К примеру, недавно мы открыли два офиса достаточно далеко от центра, и они показали себя хорошо. Но опять же это часть сети, и просто наши клиенты, которые раньше ездили в центр, теперь покупают туры рядом с домом. Часто именно в этих офисах мы слышали от клиентов: «Вот как здорово, что вы здесь открылись».
Совет: какие бы заманчивые предложения вы ни встречали, первый офис надежнее и выгоднее открывать в центре.
Особенности отдельно стоящих офисов, офисов в торговых и бизнес-центрах
Следующий важный вопрос по поводу расположения – это выбор типа здания.
Здесь можно выбирать из трех вариантов. Первый вариант – это какой-то крупный торговый центр, где есть большой супермаркет, много других магазинчиков, какие-то развлечения, кинотеатр и т. д. Плюс в том, что благодаря размещению в таком комплексе вы получаете очень большой клиентский поток. И даже благодаря просто заходящим клиентам, если это хороший, раскрученный центр, можно уже нормально существовать. У нас есть данные, что в некоторых торговых центрах проходящие посетители составляют как минимум половину клиентов. Причем, как правило, хорошие торговые центры не допускают конкуренции и турагентство там может быть только одно. Конечно, у такого способа размещения есть свои минусы. Во-первых, это высокие арендные ставки. Во-вторых, не очень удобные площади. Вдобавок в таком центре вы на виду и с большей вероятностью к вам будут заходить какие-то проверяющие органы. Плюс еще важный момент: торговый центр рассчитан на людей, которые приходят туда, скажем, за продуктами или одеждой. То есть изначально они шли в супермаркет, в аптеку, за пакетом молока и по дороге решили заглянуть в турагентство, узнать, а не купить ли тур в Египет. Вы должны быть готовы к тому, что проходящие клиенты будут случайными и многие из них будут занимать время менеджеров, сидя по часу-полтора в офисе без серьезного намерения в ближайшее время совершить покупку.
Второй альтернативный вариант – это агентство, которое располагается на улице с отдельным входом. Например, на каких-то улицах с большим потоком. Такие офисы, как правило, легко найти, и в этом большой плюс. Однако при выборе такого места нужно учитывать, что нет смысла открывать агентство с отдельным входом со двора, поскольку в этом случае вы не получите никаких преимуществ легкой находимости, но рискуете обрести проблемы с безопасностью. Почему мы говорим о безопасности? В различных городах бывали серии нападений на агентства, в которые можно было легко зайти, люди с оружием просто заходили и снимали всю кассу. Мы общались с владельцем уличного агентства в Петербурге, которому недовольный клиент прострелил голову (слава богу, не насмерть), в итоге весь офис был залит кровью, а после выписки из больницы владелец нашел у себя на столе стопку заявлений об увольнении от всех сотрудников. К тому же, если вы размещаете офис с отдельным входом в жилом доме, есть вероятность возникновения сложностей с жильцами дома. Жильцы могут жаловаться на шум, приходить в офис и высказывать свое недовольство о таком соседстве, или же попросту вас могут затопить верхние этажи. Поэтому вопрос размещения спорный и есть смысл выбирать такое место, только если вы открываетесь в каком-то реально хорошем, раскрученном месте с большим клиентским потоком.
Третий вид размещения – это бизнес-центр или офисный центр. Почему? Там невысокие арендные ставки, при этом можно найти здание, которое будет легко находимым. Поскольку наша компания рекламируется через Интернет, то клиент идет уже адресно и многие наши офисы открыты именно в таких типах зданий. Но вместе с тем, конечно, у бизнес-центров есть свои тонкости. Во-первых, у многих офисных зданий, особенно в центре, большая проблема с парковкой и клиенту придется парковаться за два квартала. В том же самом торговом центре, как правило, эта проблема решена, и там есть большая бесплатная (или за условную плату) парковка. Вторая проблема – это то, что в некоторых офисных зданиях бывает сложный пропускной режим. Желательно найти такое здание, где клиента пропустят либо сразу, либо просто записав данные его паспорта, потому что в некоторых зданиях клиенту нужно звонить снизу либо придется встречать каждого клиента, а это не очень удобно и вам и клиентам. Главная проблема в данном размещении: найти офис № 924 в огромном здании бывает гораздо сложнее, нежели офис с отдельным входом. Еще хуже, если офисный центр состоит из многих зданий или это территория бывшего завода и только от проходной нужно метров триста идти до того здания, где располагается ваш офис. Это плохо. И такое размещение мы не рекомендуем.
Поэтому если вы ориентируетесь на людей с улицы, то оптимальный вариант – торговый центр. Если вы будете развиваться с привлечением клиентов из Интернета, то вполне можно найти офисное здание, просто находимое, рядом с метро, рядом с каким-то сильными клиентскими потоками.
Как найти идеальное помещение: технологии поиска и оценки
Итак, тип здания выбран, следующий шаг – поиск. Где и как правильно искать помещение? Первый вариант – это брокерские или риелторские агентства, которые ухитряются узнавать о наличии свободных помещений раньше всех. Конечно, многие агентства работают по стандартным базам, которые вы сами можете найти в Интернете, но во многих случаях у них есть определенные контакты с собственниками и они могут вам предложить те помещения, которых нет ни у кого. Причем, как правило, риелторские агентства работают с оплатой за результат и вы можете обратиться в 10–15 агентств, оставить свою заявку. Кто первый предложит вам подходящее помещение, то агентство и выиграет. Риелторские агентства, как правило, берут за свои услуги месячную арендную плату, но можно поторговаться и уменьшить эту сумму до 30–50 % от месячной платы. В послекризисное время некоторые агентства стали предлагать варианты «без комиссии» – им стали платить собственники помещений.
