Дмитрий Дубровский - Автомойка: с чего начать, как преуспеть
После скидывания цены риелтор погрустнеет, потому как поймет, что нарвался на человека в теме. Вы должны подтвердить эту догадку отказом в предоплате. Как только вам начинают втирать: «Хорошо, вот мы заключаем договор, вы вносите предоплату…» «Нет уж, – говорите вы, – оплата по результату, если не устраивает – до свидания!», потому что как только вы вносите предоплату, заинтересованность в результате у риелтора падает до нуля.
Если он начнет говорить что-то вроде: «Просмотр у нас стоит 200 руб.», шлите его подальше. Есть псевдориелторские конторы, которые зарабатывают только на просмотрах. Тупо, без всякой базы, вас водят по левым местам, берут деньги за просмотр и говорят: «Ну, дальше сами уже разруливайте».
Риелтору даете максимум три-четыре дня на нахождение первого нормального варианта. Если ничего нет, ищите другого риелтора. Если риелтор быстро не нашел подходящие варианты, с ним работать не нужно. Рассчитывать на юридическое сопровождение сделки от крупной конторы не стоит, особенно если это не прописано в договоре, все они ничего, кроме продажи информации, не делают. Общение с риелтором заканчивается на подписании акта.
При поиске помещения изначально надо ориентироваться на помещение промышленного назначения, не оборудованное под автомойку, так будет дешевле. Чтобы в этом помещении сделать мойку, нужно будет проводить работы по реконструкции, стоимость которых можно определить только на месте. Для начала надо выяснить, есть ли вода, электричество и канализация. Все это должно удовлетворять вашим потребностям при выбранном наборе оборудования. Если все более или менее нормально, надо сделать полы, отстойники, а также развести электричество и воду. Также стоит побороться за то, чтобы затраты на реконструкцию были включены в арендную плату. В большинстве случаев это удается, и пока идет ремонт можно не платить аренду.
Когда будете осматривать помещение, которое берете в аренду, составляйте акт о его техническом состоянии. Потом, в случае чего, вы сможете на этот акт ссылаться. В договоре аренды обязательно должны быть:
• точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
• описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д.);
• площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;
• назначение сдаваемого помещения (для производственных нужд).
Плюс нужен технический паспорт помещения. Он содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.
Договор обязательно нужно заверить у нотариуса. Это даст гарантию того, что вас внезапно не «попросят». При заключении договора аренды нужно проверить, настоящие ли документы у того, с кем вы имеете дело, является ли он собственником, посмотреть копии документов на собственность или право аренды, нет ли обременения у объекта, не заложен ли он, не под судом ли он и т. д. Если аренда больше чем на год, договор надо регистрировать в УФРС, поскольку это считается долгосрочной арендой.
Кроме того, в договоре должно найти отражение условие перепрофилирования помещения под автомойку, чтобы в дальнейшем не возникали претензии со стороны арендодателя. Перепрофилирование возможно в том случае, если в договоре собственника не оговаривается запрет на нецелевое использование данного помещения.
В качестве одного из вариантов поиска помещения в аренду можно обратиться к топливным компаниям с предложением о размещении автомойки в комплексе АЗС. Очень часто на эту тему даже проводят тендеры. Также можно разместить автомойку на территории какого-нибудь АТП или гаражного кооператива.
12. Как не прогадать с местом?
Как выбрать место под автомойку – это один из самых «больных» вопросов для начинающих. Бытует мнение, что хорошее место – это чуть ли не главный ключ к успеху мойки и в основном именно место определят поток клиентов, а значит, и прибыль. Извините, но это не так.
Во-первых, не всегда поток клиентов равен большой прибыли, и я покажу вам это на одном интересном примере чуть дальше по ходу книги, а во-вторых, проблема с таким взглядом на моечный бизнес заключается в том, что люди хотят найти «волшебную таблетку»: вот если найду хорошее место, будет мне счастье на веки вечные и клиентов куча до конца жизни.
Да, место играет определенную роль. Да, выбор места влияет на начальные затраты. Да, место влияет на скорость раскрутки новой мойки. НО! При правильной организации бизнеса место будет далеко не первым по важности фактором, влияющим на вашу прибыль. Запомните: в бизнесе не бывает волшебных таблеток. Нельзя сидеть и ждать, пока «место» принесет вам клиентов.
«Но как же так? – спросите вы. – Вот есть же уже куча работающих моек, и отчетливо видно, что место очень сильно на все влияет». Да, вы правы. Отчасти. Если вы хотите получать стандартные по отрасли результаты, можете полагаться только на правильное место. И у вас будет самая обычная мойка, на которой поток клиентов зависит от того, где она находится. И вы будете сидеть и ждать, пока к вам приедут. А если не приедут, будете сидеть и горевать, почему же так мало клиентов.
Но если вы хотите получать хорошие результаты, вам нужно забыть про то, что делают все остальные. Больших успехов добиваются единицы, а все остальные плетутся в хвосте. Я очень надеюсь, что, прочитав эту книгу, вы воспользуетесь моими советами и добьетесь действительно хороших результатов.
Ладно, это было небольшое, но важное отступление от темы выбора места, поэтому продолжим разговор.
Первое, что вам нужно сделать: определить все возможные места размещения будущей мойки. После этого оценить их привлекательность и составить список, начиная с самых лучших и заканчивая самыми плохими. Естественно, все это имеет смысл, если у вас есть варианты выбора. Если место одно-единственное и нигде больше вы мойку открыть не можете, этот этап можно пропустить.
Как оценить, хорошее ли место? Я очень часто слышал такой совет: «Мойку нужно ставить на оживленной магистрали, где за день проезжает много машин». Ну с какой такой радости? Людям намного удобнее мыть машину около дома или около работы. И лучшим вариантом размещения мойки я считаю спальный район либо деловой центр. Практика действующих моек показывает, что места, где проезжает очень много машин – въезд или выезд из города, – сильно уступают по загрузке спальным районам.
С другой стороны, есть еще куча факторов, которые имеют вес при выборе места. И окончательный выбор стоит делать только с их учетом. К тому же, на разные типы моек разные факторы имеют разное влияние. Взять, к примеру, количество жителей в районе. Чтобы загрузить туннельную мойку, плотность населения должна быть высокой, и этот фактор для туннеля намного более важен, чем для ручной мойки.
