Финансы через Ж, или Жизнь через Финансы - Александр Андреевич Денисенко
Кризис – самое удобное время для улучшения своих жилищных условий или получения в собственность более интересного объекта недвижимости.
Извлечение дохода
Вопрос дополнительного дохода в кризис актуализируется. И недвижимость – один из вариантов. Кто-то получил квартиру в наследство, и руки не доходили заняться сдачей ее в аренду. Кто-то купил новостройку без отделки и не сподобился сделать ремонт, для того чтобы можно было сдавать ее в аренду. У кого-то дача не используется в зимнее время, а ведь тоже могла бы приносить хоть и небольшой, но доход.
Кризис – как раз самое время всем этим заняться. Надо внимательно проанализировать текущую ситуацию и будущую перспективу. Здесь могут быть самые разные варианты, вплоть до сдачи комнаты в своей квартире. Почему нет, если доходов не хватает на текущие платежи?
Покупка или продажа недвижимости
К сожалению, здесь нет универсального правила. Недвижимость – товар штучный, и масса деталей влияет на то или иное решение, принимаемое в отношении него. Ведь квартиры одной площади в одном доме могут отличаться по цене на 30–50 %. Например, квартира на первом этаже с видом на помойку и квартира на 11 этаже с видом на парк будут стоить совершенно разных денег.
В кризисный период число покупателей сокращается, и дисконты при продаже могут быть очень большие, а некоторые объекты и вовсе станут неликвидны.
То же самое касается и домов с земельными участками. Можно как выиграть, так и сильно проиграть.
Ценные бумаги в кризис
Про фондовый рынок и ценные бумаги написаны буквально горы самой разной литературы. Эта тема требует отдельного издания, и не одного. Но есть несколько универсальных правил по управлению портфелем ценных бумаг, которые я просто здесь повторю, так как не являюсь профессиональным трейдером.
У меня самого есть портфель ценных бумаг, и в первой половине 2022 года я провел его ребалансировку, а именно:
• избавился от низколиквидных и рискованных бумаг (было 10 % от портфеля);
• увеличил долю КЭШа (с 5 % до 30 %);
• увеличил долю дивидендных бумаг (довел 60 % портфеля);
• увеличил долю бумаг с фиксированной доходностью (свободные средства в банковские вклады).
Я не стал покупать облигации, так как размещал деньги во вкладах с доходностью 15–20 %.
Психология и кризис
Хочу затронуть еще одну очень важную тему. В кризис мы часто принимаем иррациональные решения и теряем деньги. И связано это не с нашим незнанием чего-либо, а с возникшим вокруг ажиотажем. Понятно, что ажиотаж возникает не на пустом месте, а из-за страха и неизвестности.
Такой страх способен породить в умах самые невообразимые представления о ближайшем будущем.
Только в 2022 году мы столкнулись с такими «апокалиптическими» предсказаниями:
• курс будет равен 200 рублей за доллар;
• вклады конфискуют;
• валюту отменят…
Из-за таких предсказаний мы начинаем совершать поступки, на которые в спокойной обстановке никогда бы не пошли.
• Покупать доллар по 120 рублей.
• Забирать вклады и терять проценты.
• Скупать по высоким ценам технику, хотя она нам особо и не нужна.
Противостоять общей панике довольно сложно. Ведь каждый из нас не только Homo sapiens, но и Homo social, то есть «человек социальный». Для нас вполне естественно вести себя так же, как и другие члены общества. «Если все покупают доллар по 120 рублей, то, значит, и я должен. Ведь все не могут ошибаться».
Как показывает практика – могут, и еще как.
У меня есть знакомая, которая в 2018 году купила квартиру в Новой Москве для сдачи в аренду. К февралю 2022 года ее квартира удвоилась в цене и приносила около 400 тыс. руб. в год чистого дохода.
Однако в марте 2022 года на волне ажиотажа она срочно продала ее со скидкой в 25 %, а на вырученные деньги купила доллары по 120 рублей. О результате, я думаю, вы догадались. Наличными она не смогла снять валюту, и теперь у нее на счете зависли доллары, за которые она платит 10 % в год. Продать она их может, но получит в рублях на 20 % меньше, чем заплатила за квартиру в 2018 году.
Экономика потерь
• Двухкомнатная квартира в 2018 году стоила 8 млн руб.
• Цена продажи в 2022 году – 12 млн руб.
• Куплено валюты – 100 тыс. долл.
В пересчете на доллары моя знакомая тоже потеряла. Курс доллара в 2018 году, то есть на момент покупки квартиры, был равен 65 рублей за доллар. Значит, квартиру в долларовом эквиваленте она купила за
8 000 000 / 65 = 117,6 тыс. долл.
То есть человек значительно потерял в стоимости актива и избавился при этом от источника стабильного дохода. Теперь у знакомой еще и появились расходы в размере 10 % в год. И все это случилось из-за паники, которая возникла у нее в голове.
На мой простой вопрос «А зачем ты все это сделала?» она ожидаемо ответила: «Мои знакомые продавали имущество и уезжали. Я решила, что тоже надо продавать».
Правда, уезжать она никуда не собиралась и в итоге осталась у разбитого корыта.
По правде говоря, практически никто из экспертов не мог предположить, что курс валют в 2022 году будет крепиться до уровня 60 рублей за доллар и даже ниже. Но случилось то, что случилось. Могла ли знакомая избежать подобных потерь?
Скорее всего, да. Главной движущей силой у нее был тезис «самые надежные вложения будут в иностранной валюте». Но именно он оказался ложным. Сама по себе валюта не приносит дохода. Как видим, ее наличие даже может привести к дополнительным расходам. Практика же показала, что самые надежные вложения – это те, которые способны приносить стабильный доход. В данном случае – недвижимость.
Недаром у нас в народе говорят: «Семь раз отмерь, один раз отрежь». Эта народная мудрость выстрадана суровой практикой.
Глава 16. Деньги как средство достижения жизненного баланса
Эта глава не будет длинной. Она посвящена роли денег в нашей жизни. В повседневном обиходе есть расхожая фраза «не в деньгах счастье», к которой многие относятся скептически. Проводятся даже регулярные опросы на тему «сколько надо денег для счастья». Люди охотно отвечают, называя суммы 200 тыс. руб. в месяц и более. Но
