Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий
Если заполняемость объектов начала составлять 70 %, то рано или поздно эта компания покинет рынок.
Рынок также становится неэффективным, если вы ставите цену чуть выше, чем у конкурентов.
Таким образом, мы можем переманить клиентов к себе, если делаем цену еще ниже. Поток людей увеличится, и квартира не останется без жильцов. Все эти моменты нужно тестировать.
Отличия посуточной и долгосрочной аренды
Стратегии сдачи квартир на короткий срок кардинально отличаются от долгосрочной аренды.
Если мы сдаем квартиру на длительный срок, то это приносит нам пассивный доход, т. к. в ней постоянно проживают арендаторы, и нам ежемесячно поступает прибыль. Когда мы сдаем квартиру посуточно, то необходимо постоянно управлять бизнес-процессами.
Будет лучше иметь десять студий в одном месте, ведь этот объект гораздо легче контролировать, чем десять квартир в разных местах.
Более того, вы можете снизить затраты, т. к. понадобится минимальное количество обслуживающего персонала.
Чтобы получать пассивный доход, необходимо найти управляющего, наладить поток клиентов, а также позаботиться о качественной рекламе.
Подберите сотрудника, который станет обновлять объявления на сайте, а также менеджера, который будет контролировать направление обслуживания.
Когда у вас 1–3 квартиры, то этот процесс можно наладить самому. И он гораздо легче, чем работа по найму, потому что не требует вашего постоянного присутствия в офисе в течение восьми часов в день.
Приведу пример разделения обязательств у нас в компании.
Один из менеджеров занимается работой с клиентами. Он рассказывает о стоимости согласно «коридору» цен. Также он может принимать решение, за сколько сдаст квартиру, уменьшая или увеличивая стоимость. Однако менеджеру выгоднее сдать квартиру дороже, т. к. у него есть мотивационный план.
Конкретный процесс работы с клиентами выглядит так:
1. Один сотрудник принимает звонок.
2. Другой – принимает деньги.
3. Затем деньги переводятся третьему сотруднику, который считает прибыль.
4. Каждый из них ведет отчетность, которая позволяет мне контролировать все процессы.
Стратегия 5. Старт с нуля без денег и квартир
Если вариант с покупкой квартиры нам не подходит, можно зарабатывать, используя чужие квартиры.
Более того, есть возможность привлекать клиентов и при этом не иметь объектов недвижимости.
Вы даете рекламу и принимаете звонки от клиентов. За счет этого набираете людей и «продаете» их в другие компании, занимающиеся посуточной сдачей за комиссию.
Для вас снимаются все проблемы – не ведется договорная работа, затрат практически нет, зато вы получаете комиссию от каждого привлеченного клиента.
Такой метод можно использовать не только для дополнительного заработка, но и для тестирования потока людей.
Например, вам звонит клиент и спрашивает о наличии квартиры. Вы отвечаете, что на данный момент у вас такого варианта нет, и направляете его к конкурентам. Когда клиент заселился, звоните и спрашиваете, все ли его устраивает.
Так мы узнаем конкретные потребности человека, устраивают ли его обслуживание и месторасположение квартиры. Исходя из этого, мы выбираем лучшее расположение и предоставляем дополнительные возможности, которых нет у конкурентов. Например, одноразовые тапочки.
В результате мы еще не начали бизнес, но уже в нем разбираемся, получив информацию о потенциальных клиентах, ценах и о лучшем размещении объявлений. Так можно протестировать все объекты недвижимости и увидеть, какие из них востребованы больше всего.
Таким образом, мы не только начинаем зарабатывать первые деньги, но и работать на перспективу, занимаясь мониторингом рынка. Также мы можем просчитать затраты на рекламу и прибыль, которую будем получать, когда клиент станет нашим.
Данная стратегия позволяет начать бизнес с минимальным риском. Когда мы применяем полученную информацию к собственному бизнесу, то знаем наверняка, что у нас все получится.
В основном при открытии бизнеса мешает страх. А при реализации такой стратегии мы уже четко узнали слабые и сильные стороны этого направления, а также потренировались, как общаться с клиентом.
И что самое важное – получили первую прибыль. А она при сдаче квартир посуточно в два раза превышает прибыль от помесячной аренды.
Стратегия 6. Перепродажа квартир в новостройках
Прежде всего давайте немного развеем мифы.
Как вы думаете, какая минимальная цена для покупки квартиры в новостройке?
С какой суммой можно входить в этот бизнес?
На объявлении ниже вы увидите, что в Сочи можно купить квартиру за 400 тыс. руб.
То есть даже с небольшими суммами – 400–500 тыс. рублей – в регионах можно купить квартиру с ипотекой.
Рис. 7. Новостройка в Сочи (фото и описание взяты с сайта avito.ru)
Или вот еще один пример переписки с риелтором в Краснодаре. Как вы видите, время 23.32 – звонить я (Николай) постеснялся. Отправил смс.
Стоимость квартиры-студии – 537 тыс. рублей.
Рис. 8. Переписка о квартире в Краснодаре
Разумеется, далеко не каждый такой объект является надежным вложением, но важно понять, что порог входа на этом рынке далеко не всегда несколько миллионов, как считают многие.
В Подмосковье можно найти квартиры-студии примерно от 900 тыс. рублей. Причем прирастают они к моменту получения свидетельства о праве собственности почти в два раза.
Разберем один из реальных примеров наших квартир.
Таблица 5. Чеклист оценки новостройки
Квартира-студия 24 м2 в 40 км от Москвы. Стоимость объекта – 970 тыс. рублей. Стоимость аналогичных студий на вторичном рынке – примерно 2,1 или 2,5 млн. рублей в зависимости от ремонта. Примерно на 120–130 % прирастает за это время.
По ипотеке 20 % первый взнос – 195 тыс. рублей. Ежемесячный платеж – 9 тыс. рублей.
Примерно за этот период будет совокупно потрачено личного капитала около 332 тыс. рублей. Эта сумма превращается через 1,5 в 1 млн. 300 тыс. рублей – доходность 300 %.
Даже с учетом достаточно вероятных, к сожалению, рисков того, что дом сдадут невовремя и все затянется на 3–6 месяцев, доходность отличная.
