Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий

Подобные квартиры будут сдаваться на 3000–5000 рублей дешевле помещения с простым ремонтом.

Можно даже просто покрасить кирпичную стену, повесить картины – и люди будут готовы платить больше. Для них это стиль «Ретро».

Нужен творческий подход и понимание того, что мы делаем так не для себя, а для людей, которые будут там жить. А у них совсем иные ценности, нежели у вас.

2 подхода к инвестированию в недвижимость

В инвестировании в недвижимость есть два принципиально разных подхода:

• прирост капитала (основная цель – максимально увеличить наши накопления);

• денежный поток (основная цель – максимальный ежемесячный денежный поток).

Они во многом друг другу противоречат. Либо мы бьемся за максимальный денежный поток, либо наша задача – купить дешево, продать дорого (т. е. вытащить больше денег и быстро заработать максимальную сумму).

Это разные стратегии. Надо определиться, что именно вам актуально. Поскольку направления движения различаются кардинально. Соответственно, ваша задача – правильно определить ваш вектор движения.

Достаточно легко принимать решение, если у вас уже есть деньги – например, накоплено несколько миллионов рублей. Тогда задачей номер один становится именно сохранение данных денег и получение с них максимального дохода.

Соответственно, мы используем более консервативную стратегию – денежного потока. Минимальный риск и максимальный денежный поток.

Прирост капитала – это когда денег нет и хочется, чтобы они появились, либо есть, но хочется больше. Денежный поток должен стать нашей целью, чтобы нам на счет ежемесячно капала определенная сумма.

В первом случае все деньги продолжают работать на нас, увеличивая капитализацию. Во втором, наоборот, мы максимум денег вытаскиваем ежемесячно на наши повседневные нужды.

Очень важно не допустить ошибки с выбором правильной стратегии для себя! Будьте аккуратны, не бегите покупать, например, новостройку просто потому, что там можно много заработать.

Вполне возможно, что эта стратегия совершенно не для вашего случая.

История Алексея Толкачева

Я родился и вырос в городе Уфа. Население – 1,5 миллиона человек. Первое прозрение по поводу недвижимости ко мне пришло, когда я учился в школе.

Рядом со школой начал строиться дом, и я как-то совершенно случайно узнал, что квартиры там стоят 400 000 рублей. После того как дом достроился, квартиры в нем стоили уже 1 500 000 руб. Тогда я впервые увидел, что можно на этом зарабатывать. Но не понимал, где взять такие деньги!

Второе прозрение ко мне пришло, когда я уже подрос и начал снимать квартиру. Дата оплаты за квартиру была для меня самая важная в жизни, потому что если я не оплачу, то останусь без жилья.

Каждый раз, когда приходила хозяйка квартиры за очередным месячным платежом, я думал о том, как ей повезло, и представлял себя на ее месте.

И даже представлял, что, например, у меня не одна квартира, которую я сдаю в аренду, а десять – и все они сдаются по хорошей цене. Тогда это были только мечты!

Затем я активно начал заниматься инвестированием в недвижимость уже более профессионально, используя различные стратегии «рычага», то есть с минимальным вложением своих собственных денег. И уже спустя полгода после начала инвестиционной деятельности в моих активах было четыре объекта недвижимости.

Три из которых – это новостройки, купленные в Подмосковье по цене 1,5–2 млн. рублей (естественно, я вложил лишь 10 % этой суммы). Каждый из этих объектов уже через 9 месяцев вырос примерно на 600–800 тысяч рублей.

И один объект – это загородный дом, поделенный на десять квартир-студий. После оплаты всех расходов по содержанию ипотеки, управлению и коммунальных расходов в сухом остатке с него остается порядка 95 000 рублей.

И это очень крутые ощущения, когда ты один раз проделываешь работу, создаешь актив – и далее он уже постоянно приносит тебе деньги. Рекомендую каждому испытать это чувство!

Стратегии инвестирования в недвижимость

В этой главе мы разберем около 25 различных, наиболее доступных для большинства людей в России и СНГ, стратегий инвестирования в недвижимость.

Стратегия 1. «Распил» квартиры на студии

Если мы покупаем квартиру в ипотеку и просто сдаем ее как есть – это выгодно или нет?

Как правило, не выгодно, потому что ипотечные выплаты будут превышать размер арендных платежей.

Но выход есть. Ответ прост: нужно квартиру «распилить» на студии – например, сделать три полноценных студии с санузлом и кухней и сдавать их отдельно.

Вот как это может выглядеть:

Рисунок 3. Пример «распиленной» двушки

Это одна из самых популярных и доступных стратегий, которую использует большинство наших учеников.

Насколько будет отличаться доходность?

Давайте посчитаем разницу.

Таблица 2. Расчет доходности «распиленной» квартиры

Допустим, двухкомнатную без перепланировки можно сдать за 35 тыс. рублей (например, такие ставки в ближайшем Подмосковье – Химки, Одинцово, Реутов).

Тогда аренда однушек будет примерно 28–30 тыс. рублей, а студию можно сдать за 23–25 тыс. рублей.

Теперь посчитаем доход: в первом случае – 35 тыс. рублей, во втором – 69 тыс. рублей.

Таким образом, буквально на пустом месте доход вырастает в 1,5–2 раза.

Теперь учтем платежи по ипотеке. Допустим, они составляют 30 000 рублей в месяц.

В первом случаем мы будем работать почти в ноль. Во втором денежный поток будет в 8 раз больше!

При таком раскладе ипотека становится выгодной, платежи за аренду будут перекрывать ипотеку, и вы еще окажетесь в существенном плюсе.

Главное в этой стратегии – деление большого на несколько маленьких частей, то есть большие квартиры «разбивать» на маленькие студии.

Таким же образом можно из однокомнатной квартиры сделать две (а иногда и три) студии.

Пример реализации данной стратегии в г. Купавна

Рассмотрим пример девушки Карины (30 лет) – квартира стоимостью 2,5 млн. рублей в г. Купавна.

Таблица 3. Объект Карины