Ян Арт - Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Причинами отказа в выдаче кредита чаще всего становятся: низкий уровень дохода заемщика, недостаточная стабильность его материального положения, испорченная ранее кредитная история, судимость и возраст.

Возрастные ограничения — один из главных минусов российской ипотеки. Минимальная возрастная «планка» в российских банках составляет 21 год, на деле банки предпочитают выдавать кредиты заемщикам старше 25 лет. Но куда больше вопросов вызывает максимальная возрастная «планка» отечественной ипотеки. Приближение пенсионного возраста в большинстве случаев станет непреодолимым препятствием для получения ипотечного кредита. Практически все банки считают обязательным условием, чтобы на момент погашения кредита максимальный возраст не превышал 60 лет для женщин и 65 лет — для мужчин.

Попробуем подытожить обобщенный портрет идеального ипотечного заемщика. Это человек в возрасте от 30 до 40 лет, обладающий престижной и высокооплачиваемой работой, владеющий дачей, автомобилем и гаражом, имеющий дополнительные доходы, семейный, без проблем с законом, с высшим образованием. Словом, Карлсон — «красивый, умный и в меру упитанный мужчина в самом расцвете сил».

На Западе в свое время появилось присловье: «Чтобы получит в банке кредит, надо сначала доказать, что ты в деньгах не нуждаешься». Разумеется, это шутка. Но все же доказывать придется. Как минимум — свою способность возвращать долги…

Безопасная ипотека. Основные правила игры

Вокруг условий получения ипотечного кредита в России существует множество мифов, до странности живучих. Один их них состоит в том, что банк «в случае чего» может выбросить заемщика из ипотечной квартиры. На самом деле, покупая квартиру в кредит, вы имеете все права собственника на купленное жилье. Лишь некоторые из них могут быть ограничены законом или кредитным договором.

На днях моя знакомая советовалась со мной, что ей делать — продолжать снимать квартиру или рискнуть и взять кредит. На мой призыв не сомневаться и оформить ипотеку она ответила: «Так ведь страшно! Вдруг выкинут из квартиры».

Пикантность этой истории придает то, что знакомая — давний и опытный помощник одного из депутатов Госдумы. И коль скоро даже человек, ежедневно работающий в парламенте, не знает прав и обязанностей собственника жилья, что говорить о многих и многих россиянах? Вопросов в отношении ипотеки у них примерно столько же, сколько сказок у Шехерезады. Но большинство из них повторяется с периодичностью смены итальянского правительства. Попробуем пройтись по ним.

Вопрос номер один: кто является собственником жилья, купленного в кредит, — банк или я?

С юридической точки зрения ответ однозначен: собственником жилья является его покупатель — заемщик. Но при оформлении права собственности на жилье, приобретенное полностью или частично на кредитные средства, Федеральная регистрационная служба одновременно регистрирует залог недвижимости. Таким образом, возникает обременение, которое ограничивает ваши права собственника квартиры или дома.

В частности, вы не можете продать или поменять заложенное жилье без разрешения банка. Существует еще ряд ограничений, которые могут быть оговорены в вашем договоре с банком.

Возникает другой вопрос: могу ли я продать ипотечную квартиру?

Да, это возможно. Конечно, банки негативно относятся к такой практике. Банк получает прибыль в основном за счет процентов по выданному кредиту, уплачиваемых в течение длительного срока, поэтому не заинтересован в продаже заемщиком квартиры и досрочном погашении кредита. Однако продажа с согласия банка не возбраняется. Особенно если вы захотели приобрести жилье побольше и покомфортнее. Прежняя взятая в ипотеку квартира или дом с разрешения банка продаются, остаток задолженности по кредиту гасится за счет вырученных средств. Тут же оформляется новый кредит, за счет которого приобретается новое жилье, которое оформляется в залог.

Для банка это вполне выгодная схема. Заемщик продемонстрировал свою добросовестность, расплатился по кредиту, но при этом по-прежнему платит проценты уже по новой ссуде. Поэтому не стоит переживать относительно обременения вашего жилья со стороны банка: поменять жилье на лучшее с его согласия вполне возможно.

Следующий вопрос: могу ли я сдавать ипотечную квартиру или дом в аренду?

Можете, но только с согласия кредитора. Казалось бы, какое дело банку до того, кто будет жить в заложенной квартире? Казалось бы, только радоваться должен, что вы имеете стабильный источник дохода, — будет чем гасить кредит. Однако банки оценивают такую ситуацию иначе. Собственник квартиры может оказаться злостным неплательщиком, и банк захочет разорвать с ним договор, а свои затраты по выданному кредиту компенсировать за счет реализации заложенного жилья. Но, если в квартире обнаружатся жильцы, заключившие должным образом договор аренды и заплатившие вперед на длительный срок, продать квартиру или дом будет очень сложно. Закон охраняет права арендаторов, поэтому их нельзя попросить очистить помещение даже при смене собственника квартиры или дома. В этом случае банку придется ждать годы, чтобы реализовать объект залога.

Однако если владелец ипотечной квартиры желает сдавать ее в наем по всем правилам, можно обратиться за разрешением к банку-кредитору. Если аренда будет краткосрочной, на полгода — год, скорее всего, банкиры не откажут.

Если же вы считаете излишним скреплять отношения с арендаторами письменным договором, никто не сможет помешать селить в заложенную квартиру кого захочется.

Здесь четких правил нет. Без согласия банка можно прописать только близких родственников: детей, родителей, супруга. Но поскольку законодательство напрямую не запрещает и не разрешает самовольно прописывать близкую родню, в банках склонны трактовать закон в свою пользу и требуют согласовывать регистрацию любого члена семьи в заложенном жилище. Однако заемщик, в свою очередь, может смело не подчиняться этим требованиям, и тут уж банк ничего с ним поделать не сможет, ни один суд такое требование банка не может признать правомерным.

Однако это касается лишь самых близких родственников. Всех прочих можно зарегистрировать в квартире только с письменного разрешения кредитора.

Банки-кредиторы могут потребовать продажи ипотечной квартиры в случае расторжения ипотечного договора. Условия, при которых он может быть расторгнут, прописаны в самом договоре. Обычно основание — три и более просрочек платежей по кредиту. Причем в этом случае банк может реализовать заложенную квартиру — как с согласия заемщика, так и без него. До недавнего времени банку было затруднительно продать квартиру без согласия владельца: российские законы охраняли прежде всего интересы населения. Такая продажа была возможна только с разрешения суда, а суды не стремились принимать «антисоциальные» решения. Но законодатели укрепили права банков. Так что будьте пунктуальны в платежах.