Ян Арт - Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

«Банальная сказка о братьях, один из которых умный, а другой — дурак», — скажете вы. А возможно, главное — не оказаться в положении третьего брата, который «был ни так ни сяк».

«Ни так ни сяк» в нашем случае — это колебания между тем, что выбрать — аренду жилья или ипотеку. Понятно, выбор ответственный. Ипотека может вас отпугнуть непомерными, на неискушенный взгляд, переплатами. Если посчитать, то по кредиту, взятому под 10 % годовых за 10 лет, переплата составит до 60–70 %. А еще и комиссии за выдачу и обслуживание ссудного счета, которые могут составить от нескольких тысяч рублей до нескольких тысяч долларов; плата за оценку приобретаемой недвижимости; ежемесячные взносы за страховку.

Если же кредит берется не на 10 лет, а на 15 или 20 — набежит еще более существенная переплата: 120–130 % сверх суммы займа.

Переплачивать за жилье так много никому не хочется. Но так ли уж велики потери на процентах, как кажется на первый взгляд? Когда вы приобретаете товар и сразу платите за него двойную цену — это одно. И совсем другое, если расчет растягивается на длительный срок. Попробуйте оценить потери на процентах не в абсолютных цифрах, а в относительных, картина получается отнюдь не мрачная.

Платежи по ипотечному кредиту составляют фиксированные в договоре суммы. И каждый год их удельный вес будет снижаться из-за инфляции. Хотя курс рубля по отношению к доллару и евро стабилизировался, инфляцию никто не отменял. Ежегодно она составляет 8–10 %. Близко к размеру годовой процентной ставки по ипотечному кредиту, верно? Вряд ли кто усомнится, что в ближайшие годы деньги перестанут обесцениваться, будь то рубли или доллары. Пусть уровень инфляции снизится даже до 5–6 %, как в развитых странах, все равно в реальном выражении переплата за жилье не так уж и велика.

Теперь прикинем, как изменятся за десять — двадцать лет цены на жилье. За три «предкризисных» года в Москве они выросли едва ли не вдвое. Такие скачки, конечно, не каждый год происходят, но за пару десятилетий хотя бы несколько скачков случится. Те, кто приобретал квартиру в 2005–2006 годах, взяв ипотечный кредит, могут заметить, что сделки получились выгодными. Рост стоимости квартиры с лихвой перекрыл потери даже от завышенных процентов, существовавших в ту пору.

Вернемся к размеру процентной ставки по кредиту, из которой и складываются пугающие объемы переплат по ипотеке. Ипотечные ставки постепенно снижаются. И тут можно «перекредитоваться» на более выгодных условиях. Иногда это можно сделать в том же банке, где был взят заем, — при условии, что банк начал предлагать более выгодные условия кредитования. В долгосрочной перспективе падение ставок еще на 2–3 % не выглядит чем-то фантастическим. Учитывая размеры ипотечных кредитов, снижение ставки всего лишь на 1,5 % уже приносит ежемесячную экономию в несколько сотен долларов. Соответственно в целом за год расходы по кредиту сократятся на несколько тысяч долларов.

Впрочем, оценивать доводы pro et contra ипотеки нельзя в отрыве от других способов обзавестись жильем. Если у вас есть возможность купить квартиру — снимаю шляпу. Если нет, то остается единственный вариант — аренда жилья.

В последние годы аренда квартир перестала быть прерогативой студентов, приобрела долгосрочный характер и стала востребованной альтернативой приобретению жилья, особенно в Москве и Петербурге, где цена средней квартиры сегодня равна сумме, которую среднестатистический россиянин зарабатывает минимум за полжизни.

Но именно этот рост цен затрудняет и аренду недвижимости. В столицах плата за найм квартиры беспрерывно растет и вполне сравнима с ежемесячными взносами по ипотечному кредиту. Только вот погашая ипотечные платежи, вы обеспечиваете свое будущее, получая в конечном итоге собственное жилье, тогда как арендатор фактически бросает деньги на ветер.

И опять вспомним о «страшилках». Боязнь кабалы мешает вам взять ипотеку? Но, согласитесь, арендатор живет в подвешенном состоянии: вздумается владельцу жилья, и придется очистить помещение. Даже если не погонят на улицу в одночасье, поиск нового жилья — всегда большая проблема, особенно для семей с детьми. Подобрать в отведенные сроки подходящий вариант в обжитом районе, чтобы не менять детсад или школу, зачастую не удается.

На столичном рынке аренды жилья набирает силу и новая проблема: арендаторы со стажем, как правило, обрастают собственной мебелью и техникой, а владельцы жилья предпочитают сдавать квартиры с полной обстановкой. Можно, разумеется, поставить один холодильник на другой и придавить сверху микроволновкой, но вряд ли это будет радовать глаз. А последнее слово в условиях аренды, разумеется, за владельцами квартир: спрос пока превышает предложение.

Еще один вариант — копить на квартиру. Это значит мыкаться по разным углам (для тех, кто не имеет квартиры) или жить по законам муравейника (если прежнее жилье стало тесным). При этом еще и отказывая себе во всем, чтобы через энное количество лет купить себе жилье. К тому же придется поломать голову над тем, как уберечь накопления от инфляции. Единственный доступный для среднестатистического россиянина, не обучавшегося тонкостям игры на фондовом рынке, — это банковский депозит, но проценты по нему крайне редко устанавливаются выше уровня все той же самой инфляции. Так что получится не накопление, а замкнутый круг. А инвестировать сбережения на квартиру в ценные бумаги, облигации, иные инструменты фондового рынка чересчур рискованно — можно выиграть, но можно и потерять в одночасье значительную их часть.

С учетом цен на недвижимость для большинства россиян альтернативы ипотеке не существует. Так что вопрос «Что выгоднее — аренда или кредит?» снимается с повестки дня ввиду очевидности ответа. Более актуален другой вопрос…

Финансовый кризис усугубил сомнения. Как дальше поведут себя цены на квартиры, уже не берутся загадывать самые самоуверенные эксперты. Поначалу бытовало два радикально противоположных подхода. Одни злорадно предсказывали обвал цен на жилье, другие пугали двукратным ростом стоимости квадратного метра.

Но по большому счету вопрос о том, сейчас или завтра брать ипотеку, сводится к уровню вашей выдержки и устойчивости нервной системы. Если вы готовы еще лет десять спотыкаться или находить утром на кухне заночевавшего у вас дядюшку из Стерлитамака — ипотека может потерпеть. Если же вам, подобно булгаковскому профессору Преображенскому, все же кажется, что обедать надо в столовой, спать — в спальне, а работать — в кабинете, то можно начинать сейчас. Тем более если жилье, в котором вы сейчас обитаете, не ваше, а арендованное.