Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий
Самый яркий пример реализован в нашей команде Юрием.
За 44 дня с момента получения ипотеки куплен дом площадью 350 м2, переделан в 15 студий и сдан за 346 тыс. рублей в месяц!
Рисунок 17. Доходный дом Юрия в 300 метрах от МКАД
Таблица 9. Расчет доходности дома Юрия
Рис. 18. Доклад Юрия на PLATINUM группе о реализации данной стратегии
Рисунок 19. Доходный дом Юрия – планировка 1-го этажа
Рисунок 20. Доходный дом Юрия – планировка 2-го этажа
Стратегия 16–17. Хостел в доме / квартире
После реализации предыдущей стратегии Юрий не остановился. Он уверенно продолжил свою инвестиционную деятельность.
На следующий месяц – вообще без денег! (деньги на 1-й взнос и ремонт также были взяты у банка) – он купил еще один дом и переоборудовал его в хостел на 48 койко-мест.
Да-да, такое возможно и реализуемо – у нас в PLATINUM группе многие инвесторы использовали такой подход.
Рис. 21. Коттедж Юрия, превращенный в хостел
Рис. 22. Хостел Юрия изнутри
Таблица 10. Расчет доходности дома Юрия
Аналогичные хостелы можно делать и в квартирах.
Рис. 23. Примеры хостелов в квартирах
Стратегия 18. Купили без ремонта, сделали ремонт, продали дороже
• Покупаем квартиру в сданной новостройке без отделки. Естественно, с минимальным первым взносом.
• Делаем ремонт.
• Продаем заметно дороже.
Таблица 11. Расчет стратегии продажи квартиры с ремонтом
Рис. 24. До и после ремонта
Стратегия 19. Дома из контейнеров
Что делать с участком земли, на котором ничего нельзя (либо просто дорого) строить?
В этом случае вы или долго получаете разрешение, или, если не хочется сложностей, используете легко возводимые временные конструкции, которые не являются постоянными строениями и, соответственно, не требуют разрешения на строительство и прочих оформлений.
При этом такие конструкции вполне могут быть отличными объектами для сдачи.
Пример – дома из контейнеров.
стр 104
Рис. 25. Жилой модуль из контейнера
Это обычный морской контейнер, примерно 6 х 2,5 = 15 м2, который превращен в отельный жилой модуль.
На данной картинке приведен пример гостиничного номера, но без проблем такой модуль превращается в жилой с отдельной мини-кухней.
Рис. 26. Примерный вид интерьеров жилого модуля из контейнеров
Другой вариант, еще меньший по площади – размеры модуля 6–8 м2.
Рис. 27. Внутренний интерьер модульного дома
Рис. 28. Внешний вид модульных домов
Рис. 29. Планировка модульных домов
У людей часто возникает вопрос: «Ну как это в контейнере жить? Так только работяги в бытовках живут».
На самом деле они могут быть очень даже цивильными. Себестоимость такого контейнера выходит в районе 300–500 тыс. рублей в зависимости от начинки.
Чем они хороши – тем, что не нужно никаких разрешений. Привезли, кран поставили, «воткнули» в розетку и в трубу – и все, мини-дом работает и приносит деньги. Ничего больше не требуется.
Предворяя частый вопрос о теплоизоляции, да, она тоже предусмотрена и работает в наших краях.
Пример такой постройки из контейнеров в Ленинградской области (выезд нашей группы активных инвесторов).
Рис. 30. Дом из контейнеров в Ленинградской области
Под Санкт-Петербургом стоят вот такие дома. Студенческое общежитие сделано из контейнеров. Там пять таких зданий – общежитие для студентов, общежитие для преподавателей. Из таких же модульных домов сделаны учебные залы, лектории.
Если есть хорошее место, можно быстро брать и ставить.
Можете найти на YouTube видео «Студенческий кампус из контейнеров. Амстердам». Прямо в центре Амстердама поставили за ночь 5-тиэтажный дом для студентов из контейнеров.
У кого есть участки земли, рассмотрите этот вариант – стратегия очень даже живая. Если участок, допустим, рядом со станцией, чтобы не ждать разрешений – быстро поставили и все. Правда, готовьтесь к разговору с соседями.
Однажды к нам на участок на Клязьме пришла старушка. Она проснулась, в окошко глянула, а там уже в два этажа контейнеры стоят. И как давай возмущаться: «Сынки, что вы тут строите?» Пришлось с бабушкой поговорить, успокоить, поправить ей забор.
Стоит отметить, что подобное строение не требует узаконивания, поскольку считается временным. Хотя, как известно, нет ничего более постоянного, чем временное.
Даже если оно стоит на фундаменте, но ничем не прикручено, все равно считается временной конструкцией. Так что это можно использовать. Хотя при желании такие дома можно и узаконить.
Стратегия 20–21. Гаражи как инструмент создания капитала и доходное место
Есть еще одна интересная стратегия для тех, у кого не хватает денег на дом – гаражи. Есть несколько вариантов инвестиций в гаражи:
Купить гараж на раннем этапе строительства, продать после постройки.
Гараж в среднем стоит в 8—10 раз дешевле квартиры, при этом часто прирастает в цене не меньше, чем квартира, а то и больше.
Так, например, гараж на раннем этапе строительства может стоить 300 тыс. рублей. Через 1 год после постройки – 450 тыс. рублей. При этом, разумеется, вам также нет необходимости сразу вносить всю сумму.
Рассмотрим пример инвестиций в гаражи нашего активного участника PLATINUM группы Дмитрия К. из Барнаула:
1. Гараж в декабре 2013 года был забронирован по цене 260 тыс. рублей взносом 5 тыс. рублей.
2. В январе 2014 было дополнительно внесено еще 55 тыс. рублей.
1. В октябре 2014 года, когда гараж был построен, была довнесена оставшаяся сумма, и он сразу был продан за 450 тыс. рублей, то есть фактически остаток оплачивал уже новый покупатель.
2. Итого, изначально проинвестировано 5 + 55 = 60 тыс. рублей, прибыль 450–260 = 190 тыс. рублей
3. Доходность инвестиций – 216 % годовых!
Вы можете сказать – мол, повезло, у меня так не получится. Но в том и суть инвесторского видения, которому вы обязаны научиться:
