Григорий Марченко - Финансы как творчество: хроника финансовых реформ в Казахстане
Коллеги из ВБ нам сказали тогда, что тоже считают ипотеку сегментом, важным для национальной финансовой системы в целом. В общем, одобрили ход наших мыслей. И добавили, что перенимать соответствующий опыт все, как правило, ездят в США, потому что погостевать там по-человечески приятно. Только вот с практическим применением американского ипотечного опыта, как правило, выходит незадача. Возможно, потому что эта модель чересчур специфическая, и переустановке в иной среде не подлежит. Но есть другая модель. Например, в Малайзии по ней работает компания «Кагамас бершад».
Малазийская система при ближайшем рассмотрении выглядит так. Компания «Кагамас бершад» работает на вторичном рынке. Ее акционерами являются ЦБ Малайзии и коммерческие банки, которые работают на первичном ипотечном рынке, то есть собственно выдают ипотечные кредиты.
Это фактически система рефинансирования вторичного рынка. И она почему выгодна? Потому что если банк выдает на первичном рынке ипотечный кредит, который является стандартным, то тут же продает этот кредит на вторичном рынке государственной ипотечной компании, тем самым возвращает свои деньги и может кредитовать дальше. При этом если на каком-то этапе кредит становится нестандартным, то государственная ипотечная компания возвращает его банку, чтобы разрешением проблем он занимался сам. В Малайзии такая система работает давно, а вообще она внедрена в нескольких странах. Вскоре у меня случилась командировка в Сингапур, и оттуда я специально заехал в Куала-Лумпур, чтобы познакомиться с малайской постановкой дел.
А о результатах рассказал президенту. Он одобрил идею, и Национальный банк создал Казахстанскую ипотечную компанию, КИК, которая существует по сей день. Первые несколько лет она была 100 %-ной дочкой Национального банка. В 2004 году правительство эту компанию у НБК выкупило, сейчас она является государственной, ее владелец – министерство финансов. НБК на этой операции ничего не заработал. Несколько позже Национальный банк создал дополнительно фонд страхования ипотечных кредитов, который тоже работает до сих пор.
Вначале у нас была идея продать часть пакета Казахстанской ипотечной компании коммерческим банкам. Но банки тогда, в 2000–2001 годах, не сильно хотели заниматься ипотекой. Суть этого механизма состоит в том, что если кредитные учреждения хотят рефинансировать свои ипотечные кредиты, то сами кредиты не должны быть слишком дорогими, чтобы у их покупателя тоже появлялась маржа. А банки в то время не стремились кредитовать дешево. В 2002 году ипотечные кредиты выдавались на срок не более 3 лет и под ставки свыше 20 % в долларах.
Затем у НБК появилась мысль привлечь к участию в работе КИК Европейский банк развития и Международную финансовую корпорацию. Эти организации в принципе вроде были готовы к партнерству, но говорили, что НБК как регулятор недостаточно ограничивает банки, что маржу банков надо убрать. В общем, из этого сотрудничества ничего не получилось. Тем не менее дело пошло и без европейских партнеров, и за несколько лет мы добились потрясающих результатов. Объемы ипотечного кредитования в Казахстане сильно выросли, а условия выдачи улучшились. Перед кризисом 2007 года ипотечные кредиты выдавались на срок до 20 лет, и ставки по некоторым из них составляли порядка 10 % в тенге.
...Для справки. По данным АФН, займы физическим лицам на покупку жилья увеличились за два года (с 1 января 2004 года по 1 января 2006 года) примерно в семь раз (с 37,7 млрд тенге до 275,3 млрд тенге соответственно). По состоянию на 1 января 2006 года сумма совокупных активов ипотечных организаций составляла 75,3 млрд тенге, совокупные обязательства достигли 62,0 млрд тенге, размер собственного капитала составил 13,3 млрд тенге.
Народный сберегательный банк Казахстана («Халык») занимает в этом бизнесе первое место в СНГ: в 2005 году объем выданных им ипотечных кредитов был больше, чем у Сбербанка России. А ведь население России по численности превышает наше примерно в десять раз.
То есть, как и многое иное в финансовой сфере Казахстана, создание ипотечной системы тоже было инициативой Национального банка. И я считаю эту инициативу успешной, хотя дело пошло не сразу. Кроме того, на нашу ситуацию дополнительно влияют еще два не совсем банковских фактора.
Во-первых, наличие пенсионной системы, которое дает длинные деньги. Скажем, Народный сберегательный банк привлекает деньги инвесторов под выпуск 10-летних облигаций, а затем этими деньгами финансирует ипотеку. Покупают наши бумаги в основном пенсионные фонды. (В последнее время еще инвестиционные паевые фонды.) Схема работает достаточно хорошо. Но только у нас. Потому что в России и других странах СНГ длинных денег нет: ими в основном располагают пенсионные фонды и страховые компании. (Это во всем мире, как правило, так.) Однако страхование жизни недоразвито на всем пространстве СНГ, в том числе у нас. А пенсионных денег нет нигде, кроме Казахстана. Активы наших НПФов на 1 января 2008 составляли 10 млрд долларов – для Казахстана это очень большая сумма.
Во-вторых, в Казахстане внедрена (тоже благодаря президентской поддержке) внесудебная процедура реализации залога. Благодаря этому в ситуации, когда жилье является залогом по ипотечному кредиту, банк в случае чего может продать его без лишних проблем. Если все документы в порядке (присланы соответствующие уведомления, имеются все доказательства того, что квартира залоговая), а клиент не платит, то судебный исполнитель без всяких судебных заседаний опечатывает квартиру. И она продается с торгов. А в России это сделать трудно: процедуры в судах могут тянуться до года.
Поэтому в Казахстане ипотека развивается быстрее. Причем схема рефинансирования через КИК у нас не доминирует: идет рост собственных банковских программ. Стандартный ипотечный кредит (с которым работает государственная ипотечная компания) имеет свои особенности: заемщик, например, должен представлять банку справку о доходах для доказательства того, что на обслуживание кредита тратится не более 40 % совокупного дохода семьи. Но у многих людей, помимо официально подтверждаемых доходов, имеются также не декларируемые денежные поступления. Поэтому банки наряду со стандартными ипотечными программами реализуют и другие. Основой многих ипотечных схем является залог. Иногда депозиты.
Например, Народный сберегательный банк предлагает смешанный продукт «Ипотека лайт»: клиент кладет 15–20 % стоимости ипотечного кредита на наш депозит, после чего получает возможность взять (у нас же) собственно кредит на жилье. Если в дальнейшем заемщик не совершает надлежащие платежи, то банк просто списывает эти деньги с его депозита, и дело с концом. В последние годы такие программы в Народном банке составляют 80 % общего объема ипотечных кредитов, а 20 % финансируются через КИК. Можно, конечно, опираться на расчет будущих денежных потоков, но вполне имеет смысл упростить процедуру. Если залог более чем адекватен, зачем справка о доходах? Другие наши банки тоже разработали собственные схемы приобретения жилья в кредит. Но, как уже сказано, в Казахстане наряду с ипотечной схемой развивается также система жилищных строительных сбережений.
