Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский
— Слушай, я тут вложился в один проект, и сейчас у меня вопрос, увеличивать ли свою долю в нем. Давай я тебе расскажу ситуацию, и ты мне скажешь, как лучше действовать, — начал Дима, и я понял, что он уже глубоко в проекте и полноценную консультацию давать поздно. «Что ж, посмотрим, чем я смогу быть полезен», — подумал я.
— Мы тут познакомились с одним парнем, — продолжал Дима, — он немец, Эндрю, живет здесь десять лет, мы у него арендуем виллу. Так вот, он строит новый проект в Убуде, такого тут еще не видели. В нем полно жилых юнитов, а еще будет коворкинг на 260 мест и бассейн. А еще мы тут хотим построить виллы для себя и несколько вилл на продажу. Будем приглашать сюда предпринимателей со всего мира и…
— Дима, погоди, пожалуйста, — остановил его я. — Это все чудесно, но ты не мог бы сначала рассказать про основные показатели и экономику проекта? Для начала, сколько в нем метров?
— Ну, где-то тысячи три или четыре общих зон и еще сто юнитов жилья в первой очереди. Потом будет еще сто двадцать или сто пятьдесят. А еще мы виллы хотим, но это нужно землю докупить… А вкладываем мы, по оценке, 15 миллионов, а вторую часть, по оценке, 20 миллионов.
— А какой прогноз по строительным расходам? По доходам?
— Я не знаю, но там будет и кафе, и коворкинг, и еще доход от ретритов. Сложно все посчитать.
Тут я начал понимать, что дело плохо. В случае с недвижимостью, когда речь идет об оценке ее как бизнеса, у меня сразу срабатывает защитный механизм. Недвижимость очень легко оценивать: доходы от продаж минус расходы на строительство или выручка от сдачи в аренду минус затраты на эксплуатацию. Сразу понятно, какую прибыль или постоянный доход ты планируешь получить. А потом уже надо разбираться в деталях и проверять их. Но когда начинают звучать слова из рынка венчурных инвестиций, такие как «раунд», «оценка», «дисконт», обычно это означает, что вам пытаются продать несуществующую прибыль, которую иначе не обосновать.
Ситуация осложнялась тем, что я знал Димину историю.
До переезда на Бали у Димы уже был свой остров на Мальдивах, который он так и назвал — The Ostrov. Дима купил его, чтобы построить экодеревню для корпоративного туризма. Классный проект, который через год после старта обанкротился, да еще с треском, потому что Дима не оформил должным образом все документы, и местный мальдивский партнер украл часть денег, включая собранные Димой авансы за очередной заезд. В итоге Дима больше года возвращал клиентам деньги из своего кармана, восстанавливая репутацию.
Я очень хорошо отношусь к ребятам, поэтому серьезно обеспокоился.
— А как вы оформили свои отношения? — спросил я.
— Я перевел ему … долларов (цифра была семизначной), и он должен будет оформить на меня долю в компании. Но компании пока нет, он пока всю землю оформил на себя как физлицо. Позже, когда достроит проект, тогда и оформит.
Я почувствовал, как у меня на голове волосы начинают принимать вертикальное положение. Это все выглядело как классическая афера.
За оставшееся время мы договорились, что Дима постарается пересмотреть свои договоренности и сделать следующее:
• найти юриста, который оформит структуру этой компании и все необходимые документы;
• получить подтверждающие документы на уже заплаченные деньги;
• потребовать залог части земли и части будущих метров в проекте, чтобы была возможность при плохом будущем управлении и низкой прибыли (которую управляющий проектом может и скрывать) забрать свою часть доли метрами и распоряжаться ею самостоятельно;
• получить планировки, данные по площадям и стоимости строительства, а также прогноз будущих доходов.
После этого мы попрощались, и на какое-то время Дима пропал.
Прошло больше полугода, и мы с женой и дочкой в марте 2020 года оказались на Бали, в самоизоляции, в гостях у Кати с Димой. Через несколько дней после нашего приезда ребята предложили нам посмотреть свой новый проект. Прежде чем ехать, мы встретились с немцем Эндрю, чтобы познакомиться лично и чтобы я мог задать ему профессиональные вопросы как девелопер девелоперу.
На встрече выяснилось, что все еще хуже, чем я предполагал. Оказывается, не только Диму не особенно заботила экономика проекта. Эндрю оказался увлеченным девелопером-архитектором, искренне влюбленным в свои проекты. Он создавал продукт в стиле «Икея» — дешевые в исполнении и фотогеничные виллы и апартаменты в стиле лофт, которые можно сдавать по 50 долларов в день.
Я повторил ему свои вопросы, которые задавал через Диму, и получил тот же ответ. Нет, он не знает, какова текущая площадь у проекта, потому что строит «с листа». Нет, он не готов раскрыть данные о себестоимости строительства, потому что недорогая стройка — это его ноу-хау. Да, он в свое время был владельцем IT-компании в Германии — отсюда нетипичные для недвижимости оценки проекта и подходы к инвесторам. Афериста, который продал моему другу проект дороже рынка, можно было бы вывести на чистую воду. Но Эндрю не был аферистом. Он был увлеченным фантазером. Из всего списка, которые я продиктовал полгода назад, Дима смог только оформить с ним контракт в Сингапуре и тем самым отчасти обезопасить свои вложения. Ни узнать экономические показатели проекта, ни получить залог не удалось.
Мы поехали смотреть проект. Посреди одноэтажного Убуда четырехэтажное строение выглядело пришельцем с другой планеты. На территорию можно было попасть только через фасадное здание, по огромной парадной лестнице.
Поднявшись по лестнице на второй этаж, мы оказались посреди огромного холла, над которым висел настоящий фюзеляж самолета! Все остальное в проекте было сделано с таким же размахом: огромная территория в 40 тысяч квадратных метров, бассейн длиной 110 метров под открытым небом, променад с пальмами. Стройка еще продолжалась, но местами уже стояла мебель, рабочие места коворкинга, диваны в общих зонах, барные стойки.
Дима и Катя с упоением рассказывали нам, как они откроют здесь ашрам[3] для предпринимателей со всего мира, как перевезут сюда детский сад и школу, уже открытые в другом месте на острове, как будут собирать здесь огромные конференции с несколькими сотнями участников, потому что больше тут их негде собирать. Они делились своими идеями о том, как будут строить здесь комьюнити осознанных, счастливых людей, и не упоминали о том, сколько собираются зарабатывать на сдаче в
