Инвестиции без риска 2.0 - Елена Феоктистова
К тому же многие на своем горьком опыте убедились, что из дома в жилом комплексе массовой застройки очень тяжело выбираться, особенно в часы пик, если рядом нет метро. Плюс там высокая конкуренция по сдаче в аренду — цены ниже, чем в районе с точечной застройкой. Так что лучше всего выбирать жилые комплексы до 200 тыс. кв. м.
7. Уникальность объекта — необычная архитектура или еще какой-нибудь маркетинговый финт позволяет собственникам квартир в таких домах чувствовать себя исключительными, отличающимися от «серой массы». За эти иллюзии люди готовы переплачивать.
8. Наличие сданных домов в жилом комплексе позволяет проверить качество строительства, популярность квартир у покупателей и уровень цен. Считайте, что вы сможете продать купленную квартиру в этом же жилом комплексе ровно за те же деньги, за которые их покупают люди в уже сданных домах. Погрешность будет минимальной, а расчет доходности инвестиций более достоверным.
Важно помнить, что покупка квартиры возможна только по договору долевого участия в строительстве, в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Исключено привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы.
9. Переходим к анализу непосредственно выбранного дома — смотрим транспортную доступность, наличие инфраструктуры рядом с домом, внутри комплекса и т. д. Пойдем по порядку.
В какие сроки застройщик обещал сдать конкретный рассматриваемый вами дом и когда, скорее всего, сдаст с учетом среднего срока задержки у данной компании? Напоминаю, что этот параметр повлияет на итоговую доходность инвестиций.
10–11. Из какого материала строится дом, какова технология строительства. К примеру, кирпичные дома считаются более привлекательными. Важны инженерные коммуникации внутри дома, например тот же лифт — какой фирмы, насколько он будет надежен.
12. Посмотрите, как будут обустроены дворы, есть ли там детские площадки и достаточное количество парковочных мест; будет ли территория комплекса огорожена забором.
13. Очень важно, чтобы рядом с домом были детские сады, школы, поликлиники и больницы, продуктовые магазины, аптеки, банки, торговые центры, парки, водоемы, места отдыха и развлечений. Желательно, чтобы у будущих жителей все было под рукой.
14. Крайне важна транспортная доступность жилого комплекса. Сколько выездов из него, какова их загруженность, есть ли доступ к общественному транспорту, как часто он ходит. Есть ли рядом выезд на крупные автомобильные дороги. Если при подробном рассмотрении объекта вы останетесь им довольны, то обязательно стоит проехать к дому в часы пик утром и вечером, чтобы оценить загруженность дорог.
15. Хорошо, если рядом с домом нет железных дорог, железнодорожных депо, свалок, промышленных объектов, создающих шум и загрязняющих воздух. Если они есть, привлекательность жилого комплекса и дома в нем падает.
16. Следующим этапом анализируем квартиру. Напомню еще раз, что раньше самыми ходовыми для последующей продажи (ликвидными) считались квартиры-студии эконом-класса. Но с новой волной кризиса на рынке остались только более обеспеченные покупатели, которые приобретают квартиры для себя или детей. Так что спрос сместился в сторону однокомнатных и двухкомнатных квартир комфорт-класса.
17. Проанализируйте метраж квартиры: она большая, средняя или маленькая для того количества комнат, которые в ней есть? Какова площадь каждой комнаты, кухни, коридора, балкона. Какова планировка квартиры, совмещенный или раздельный санузел? Есть ли коридор между квартирой и лестничной площадкой, где можно оставлять детские коляски, велосипеды, закрыт ли коридор от посторонних людей?
18. На каком этаже расположена квартира? Желательно, чтобы это были не самые нижние этажи (первый и второй, особенно если на первом этаже расположены магазины, кафе, салоны красоты и другие заведения). Желательно, чтобы этаж был не последний, где над вами только крыша (если, конечно, вы не покупаете пентхаус). С другой стороны, если вы планируете сдавать эту квартиру в аренду, то первые этажи станут вам интересны — цена аренды та же, а купить можно со скидкой.
19. Какой ремонт сделан в квартире, какого качества окна? Готова ли она под чистовую отделку (стены и пол выровнены), или в ней уже сделан косметический ремонт и стоят межкомнатные двери? Какой вид из окна?
Чем больше факторов, повышающих привлекательность квартиры, тем выше может быть цена. Да и продать ее будущим покупателям, ищущим комфортное жилье, будет проще. Если вы убедились, что жилой комплекс, дом и квартира в нем привлекательны для будущего покупателя, можно переходить к расчету экономики инвестиции.
Расчет доходности инвестиции в строящееся жилье
Какой бы ни была квартира, важно, чтобы ее цена позволяла на ней заработать. Текущая стоимость квартиры и возможность получить скидку очень влияют на экономику инвестиции. Расчеты эти несложные. Вы можете заполнить таблицу и оценить выгоду самостоятельно. Таблица приложена к материалам этой книги, которые можно получить по запросу на имейл.
Берем текущую стоимость квартиры, то есть цену, объявленную застройщиком. Обозначим стоимость буквой «Ц» — цена покупки.
Суммируем с расходами при покупке квартиры.
Я перечислю максимально вероятные расходы, а вы можете что-то исключить или добавить: сопровождение сделки юристом или агентом, нотариальное удостоверение документов, госпошлина за регистрацию ДДУ, аренда ячейки в банке и пр. Отдельно стоит выделить расходы, которые вы понесете при покупке квартиры в новостройке через ипотеку: резервирование квартиры, подготовка документов, оформление права требования, оформление права собственности (когда дом достроен), нотариус, комиссия за перевод денег застройщику, комиссии банка, страхование вашего здоровья в пользу банка (часто 0,2% суммы кредита + 10%), общая сумма процентов за весь период кредитования (можно уточнить в любом кредитном калькуляторе) и пр. Расходы при покупке обозначим буквой «Р».
Дальше находим в Интернете или через агентства недвижимости, за какую цену продавались аналогичные квартиры в этом жилом комплексе. Если таковых не было, расширяем круг поиска и смотрим аналогичные жилые комплексы в этом же районе. Совсем запасным вариантом можно рассмотреть аналогичные жилые комплексы от этого же застройщика в схожих по привлекательности других районах города. Выбираем среднюю из найденных цен и обозначаем ее буквами «ЦП» — цена продажи.
Важно отметить, что при продаже квартиры у вас также могут возникнуть расходы. Вот некоторые из них: услуги риелтора, нотариальное удостоверение документов, аренда ячейки в банке и прочие расходы. Их мы обозначим буквами «РП» — расходы при продаже.
Дальше считаем возможную прибыль «П». Для этого из цены возможной продажи квартиры вычитаем цену покупки, расходы при покупке и продаже. Формула выглядит так:
П = ЦП — Ц — Р — РП.
Представим на примере, что вы купили квартиру за 3,5 млн рублей. Расходы на приобретение составили 100 тыс. рублей. А продать ее можно будет за 4,5 млн рублей. Расходы при продаже составили 0 рублей.
П = 4 500 000 — 3 500 000–100 000 — 0 = 900 000 руб.
Прибыль, или доход, составит 900 000 рублей. Далее считаем доходность в процентах, обозначим ее буквой «Д».
Для этого прибыль делим
