Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский
• Низкая диверсификация. Парадокс в том, что, хотя диверсификация портфеля — одна из задач фонда, многие фонды диверсифицируют свой портфель неправильно. Если частный инвестор может купить себе несколько квартир, офисную недвижимость и помещение под магазин, то фонд, поступающий так, не сможет объяснить свою стратегию инвесторам. Поэтому типичный фонд инвестирует только в жилую недвижимость Лондона, в офисы в Москве или в гостиницы в США. В случае падения в этом сегменте вся недвижимость такого фонда ведет себя примерно одинаково.
Вывод: прямое инвестирование в недвижимость может быть лучшим выбором, если вы серьезно нацелены на работу в этой отрасли, у вас есть деньги, время и желание погружаться во все детали и зарабатывать на этом максимум.
Если же вы хотите быть пассивным инвестором, не брать на себя большие риски и довериться профессионалам, вам больше подойдут фонды.
Задание
Используя таблицу из этой главы, сравните свою недвижимость (которую вы арендуете или которой владеете) с другим вариантом (владением или арендой). Найдите чистую приведенную стоимость (NPV) потоков. Что выгоднее для вас: арендовать или владеть?
Глава 10. «Мебель и отделка»: аренда недвижимости
Строительство здания завершается с его отделкой и установкой мебели, а девелопмент недвижимости завершается, когда в здании появляются арендаторы. О том, как работать с этими самыми арендаторами или как самому быть арендатором, читайте в этой главе.
Прежде чем перейти к рекомендациям, уточню один важный момент: эта книга задумывалась мной как универсальный инструмент для решения и личных, и бизнес-задач, связанных с недвижимостью. Но между арендными договорами в офисном, торговом сегменте и жилой недвижимостью есть большая разница.
Офисы и жилье используются арендаторами как пользователями, для «проживания» компаний или людей. А торговая и складская недвижимость — это инструмент для ведения бизнеса. Поэтому торговые и индустриальные компании лучше меня знают, как правильно арендовать недвижимость. Но и между офисами и жильем тоже есть разница; она состоит в том, что офисные сделки совершают компании, это сегмент B2B, тогда как жилой рынок — это B2C. На офисном рынке к сделкам часто привлекают юристов, консультантов, и участники этого рынка в целом более профессиональны, чем участники рынка аренды квартир.
После некоторых раздумий я написал эту главу с прицелом на офисную недвижимость. Судите сами. Если вы владелец или арендатор торговой или складской недвижимости, вы, должно быть, хорошо разбираетесь в сегменте. Иначе я бы вам не советовал даже начинать с ним работать. Если вы владелец или арендатор офиса, то вряд ли вы сталкиваетесь с вопросом сдачи его в аренду или поиска чаще, чем раз в несколько лет. Тогда мои рекомендации, скорее всего, будут вам полезны. Если же вы интересуетесь квартирой или домом как арендодатель или арендатор, то, следуя рекомендациям для офисного рынка, но на рынке жилья, вы получите неоспоримое преимущество — будете профессиональнее основной массы арендаторов и арендодателей.
Как сдать помещение в аренду: десять рекомендаций арендодателю
1. Возьмите решение всех проблем арендатора на себя. Лучше всего за его счет. Последнее, чего хочет любой арендатор, — решать вопросы с вашей недвижимостью. Если вдруг вы сдаете офис без отделки (такое иногда случается), предложите взять на себя организацию ремонта:
• сами найдите дизайнера, сделайте проект, согласуйте с арендатором;
• проведите тендер на выбор строительной компании и передайте результаты арендатору;
• если вы сдаете офис или квартиру без мебели, предложите готовые решения меблировки помещения с указанием стоимости всех вариантов;
• действуйте по принципу хорошего ресторана, в котором официант помогает с выбором. Или по принципу очень хорошего ресторана Мишлен, где вам просто предложат сесть за стол и наслаждаться меню, которое для вас придумал шеф-повар. Главное — получайте удовольствие и платите по счету. Лично для меня как арендатора даже покупка одного дивана в полностью обставленную квартиру — головная боль минимум на полдня. Я точно предпочту вариант, при котором мне этот диван купят и привезут, даже если мне придется за него заплатить.
2. Внимательно проверяйте потенциального арендатора. Стремитесь найти тех, которые исправно платят, ничего не ломают и, главное, не меняют свои планы слишком часто. Но хороших арендаторов немного.
Арендаторы квартир, как правило, искренне хотят снять жилье на долгое время, но при этом уже в первый год многие меняют или теряют работу, разводятся, женятся, уезжают в другой город и так далее.
С бизнесом дела обстоят не лучше. В России редко умеют планировать больше чем на один-три года. Поэтому предпочтительнее арендаторы, которые провели долгое время в предыдущем здании, чей бизнес или личная жизнь стабильны и предсказуемы. Даже если такой арендатор предлагает вам на 10% меньше других — соглашайтесь. Больше сэкономите на отсутствии простоев помещения и комиссиях агентов за поиск новых клиентов.
3. Не жалейте времени на обсуждение условий аренды. Составьте хороший договор, в котором есть не только стандартные пункты про размер арендной платы и срок договора, но и множество разделов и подпунктов, описывающих самые разные ситуации и вопросы:
• Что происходит, если на рынке кризис?
• Кто платит за ремонт в случае поломки кондиционера?
• Что, если компания вырастет и нужно будет большее помещение?
• Как рассчитывается плата за отопление в здании?
• Может ли арендодатель расторгнуть договор, если арендатор существенно задерживает оплату, и что такое «существенно»?
• Как повлияет на аренду падение курса рубля?
• В каком состоянии следует возвращать помещение после окончания аренды?
Чем больше ситуаций вы предусмотрите в процессе переговоров, тем ниже риск в будущем встретиться с арендатором в суде. И еще кое-что: хороший договор не должен быть слишком жестким и защищать только вас. Такой договор, скорее, отпугнет арендаторов. Действительно хороший договор — тот, что проработан обеими сторонами.
4. Используйте дополнительные источники дохода. Попробуйте формат «ничего не включено» в отношении арендной платы (не стоит путать с пунктом 1: вы все еще берете решение всех организационных вопросов на себя). Электроэнергия, паркинг, уборка, расходы на эксплуатацию, замена лампочек, склад в подземном гараже для архива, подсобные помещения, доля в потреблении городского отопления и даже часть налога на имущество — все это можно переложить на арендатора или хотя бы отделить от основной арендной платы. Тем самым вы снизите арендную ставку, и она будет выглядеть более привлекательно. А также сможете более гибко регулировать цены. У вас в договоре право повышать аренду не
