А. Якорева - Ценообразование
Оценочная цена земельного участка– это цена уже заключенной конкретной сделки по купле—продаже. На цену сделки, кроме объективных факторов, могут также влиять: особая заинтересованность покупателя именно в этом участке, реклама, недостаточная информация о конъюнктуре рынка и т. д.
42. Методы оценки рыночной стоимости земли
Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предполагает, что земельный участок будет использован самым эффективным и приводящим к наибольшей стоимости способом, выбранным из всего набора возможных и законных вариантов и являющимся физически возможным и финансово осуществимым.
В процессе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования сопоставляются между собой все возможные альтернативные варианты освоения (или застройки) данного земельного участка. Для каждого из рассматриваемых вариантов определяется остаточная стоимость участка земли. Вариант, при котором получается самая высокая остаточная стоимость, и является вариантом его наилучшего и наиболее эффективного использования.
Капитализация земельной ренты. Для расчета стоимости участка земли данным методом арендная плата на землю капитализируется посредством использования коэффициента капитализации для земли, который определяется из рыночных данных.
Метод разбивки на участки. Расчет стоимости земельного участка с помощью данного метода производится следующим образом:
1) определяются количество участков в разбивке и их размеры на основе физических и юридических возможностей, а также экономической целесообразности;
2) вычисляется предполагаемый доход от реализации или сдачи в аренду полученных участков;
3) вычисляется чистый доход от реализации (разность потенциального дохода от реализации и суммы издержек на устройство участков).
Метод сравнения продаж. Наиболее предпочтителен и общеприменим. Необходимо выбрать единицу сравнения на основе рыночной информации, а затем скорректировать цены продаж по элементам сравнения. Основные элементы сравнения для земли:
1) права собственности;
2) месторасположение;
3) коммунальные услуги;
4) физические характеристики;
5) условия продажи;
6) условия финансирования;
7) условия зонирования.
Можно брать несколько единиц сравнения и корректировать цену каждой из них. В итоге получится несколько значений стоимости, которые будут определять диапазон стоимости.
Метод распределения. Данный метод основывается на утверждении, что для любого типа объектов недвижимости есть нормальное соотношение стоимости земельного участка и стоимости построек. Это соотношение более достоверно для новых улучшений, отражающих наилучшее и наиболее эффективное использование земли. По мере увеличения давности построек, отношение стоимости земельного участка к совокупной стоимости объекта растет.
Использование метода распределения не позволяет получить точную рыночную стоимость.
Метод выделения. Является разновидностью метода распределения. Стоимость земли рассчитывается как разность между стоимостью недвижимости и стоимостью улучшений с учетом износа.
Техника остатка для земли. Применяется, если нет данных о продаже свободных участков земель.
Для расчета стоимости нужно знать:
1) стоимость постройки;
2) чистый операционный доход от недвижимости;
3) коэффициенты капитализации.
43. Цена капитальных активов
Ценой труда является ставка заработной платы, ценой земли – рента, ценой капитала – процент. Это цены на услуги факторов производства. Эти цены являются прокатными ценами и формируют текущие доходы собственников факторов производства.
Прокатные цены– это цены найма или аренды фактора производства за единицу времени.
Капитальные цены– это цены на фактор производства, по которым он покупается или продается.
Капитализация– процесс перехода от прокатных к капитальным ценам.
Прокатная цена фактора производства на товарных и факторных рынках при условии наличия совершенной конкуренции представляет собой ценность предельного продукта данного фактора производства.
Если потребителю услуг фактора нужно принять решение, покупать или нет данный фактор производства, то ему необходимо сравнить дополнительный доход от использования новой единицы фактора с прокатной ценой этого фактора. Предприятие или фирма будут покупать услуги фактора производства до того момента, пока прокатная цена будет меньше дополнительного дохода, получаемого за счет использования этого фактора.
Покупая фактор производства по его капитальной цене, фирма или физическое лицо покупает его услуги за весь будущий срок использования, т. е. перед принятием решения о покупке необходимо соизмерить капитальную цену фактора производства с дополнительным доходом, который можно получить за весь период эксплуатирования фактора. Но покупку фактора нужно оплачивать в текущий момент, а доход от эксплуатирования фактора будущий владелец получит только через определенный промежуток времени, на протяжении которого он будет использовать этот фактор. Задачу соизмерения затрат на покупку с потоком будущих доходов можно решить посредством сегодняшней ценности потока будущих доходов или дисконтирования.
Будущие доходы можно трансформировать в их сегодняшнюю ценность (сегодняшний эквивалент) при помощи меры трансформации.
Мера трансформации– это величина (1 + i), где i – рыночная процентная ставка.
Сегодняшняя ценность (PV) дохода (С), который предполагается получить через год, рассчитывается по формуле:
PV = C / (1 + i).
Если доход предполагается получить через n лет, то сегодняшняя и будущая (FV) ценности будут рассчитываться по следующим формулам:
PV = FV / (1 + i) n;
FV = PV х (1 + i) n.
Множитель 1 / (1 + i)n называется коэффициентом дисконтирования, а (1 + i) n – коэффициентом наращения. Значения этих множителей при различных n и i приводятся в специальных таблицах.
Равновесие на рынке факторов производства установится при условии равенства капитальной цены и сегодняшней ценности дохода, который ожидается получить с течением времени при эксплуатировании данного фактора производства. Причем сегодняшняя ценность потока будущих доходов, распределенного во времени, напрямую зависит от ставки дисконтирования (рыночной процентной ставки).
Коэффициент дисконтирования (или процентная ставка) играет роль затрат упущенных возможностей, ее также называют альтернативной стоимостью капитала.
