Коллектив авторов - Государство и рынок: механизмы и методы регулирования в условиях преодоления кризиса
Развитие регионов связано с осуществлением большого количества локальных действий через освоение, застройку, реконструкцию отдельных земельных участков, т. е. через развитие земельной собственности. При этом собственник земельного участка всегда будет руководствоваться желанием получить выгоду, которая для него состоит в увеличении стоимости его собственности. В этом будет заинтересовано и все сообщество, т. к. изменение в использовании отдельного земельного участка приводит к трансформации всей системы, в результате чего изменяется ценность не только самого участка, но и прилегающей территории. В связи с этим, эффективное развитие земельной собственности обеспечивает повышение рыночной стоимости земельного участка. Представленный подход достаточно эффективен, т. к. увеличение рыночной стоимости является общепризнанным критерием эффективного использования земли. Причем, рыночная стоимость земли как экономическая категория не несет в себе конфликтности с социальным и экологическим развитием, а является результатом рационального хозяйствования. Земельный участок не будет иметь высокой стоимости на рынке, если он расположен в экологически опасном или социально неблагополучном районе.
Максимально возможная стоимость земли достигается в результате конкуренции между отдельными видами деятельности за право использования выгод местоположения, выявляя тем самым их реальное экономическое значение. По существу цена, уплачиваемая на рынке, является тем распределительным механизмом, который предоставляет различные участки городских земель именно тем видам деятельности, которые способны заплатить за них, не понижая уровня своего дохода, а сам рынок земли – формой организации земельных отношений, посредством которой осуществляется перераспределение земли между конкурирующими видами использования, создавая оптимальную схему землепользования.
Рынок земли выступает составляющей общей рыночной системы, принимая участие в достижении необходимых пропорций между факторами производства и реализации единого цикла товарного и денежного обращения, установке равновесных цен и в конкуренции за инвестиции, удовлетворение которых невозможно без изменения существующего использования земли. Эти изменения являются реакцией рынка земли, который всегда будет приспосабливаться к новой экономической ситуации, искать наилучшие с его точки зрения варианты землепользования путем изменения владельца земли, условий земельной собственности и условий ее использования. По существу, рынок земли обеспечивает преодоление противоречия между потребностями общества, что постоянно изменяются и возрастают, в определенных видах использования земли, с одной стороны, и существующей системой землепользования – с другой. Рыночные механизмы будут работать на то, чтобы вывести землю из неэффективного использования и избрать тот вариант, что обеспечит максимальную доходность. Как правило, это реализуется путем повышение продуктивности земли за счет ее инфраструктурного обустройства, застройки или иного улучшения, в результате чего земля обретает еще большую ценность.
Таким образом, рынок земли выполняет специфические, только ему свойственные, функции, обеспечивая взаимодействие между субъектами земельных отношений и согласования их интересов, что определяет его относительную самостоятельность. Но, как показывает мировой опыт, существует несколько функций государства, которые рынок принципиально не может выполнять и в необходимости которых сходятся практически все экономисты. Это институциональное обеспечение функционирования рынка, производство общественных товаров, минимизация трансакционных издержек, охрана окружающей среды, стабилизация макроэкономических колебаний. Несмотря на теоретические различия экономических школ, большинство экономистов-аграрников признают наличие значительных особенностей земельного рынка и необходимость их более жесткого государственного регулирования. В большинстве стран земельный рынок – один из наиболее регулируемых государством объектов.
Воздействие государства на экономические процессы базируется на сочетании рыночного саморегулирования с государственным регулированием. Правовой вакуум в регулировании земельных отношений на федеральном уровне способствовал стихийному нормотворчеству в субъектах РФ, и в итоге привел к формированию разночтений и противоречий правовых норм, их произвольному толкованию, некомпетентности в принятии правовых решений, возникновению большого количества земельных споров. С целью устранения недостатков современного земельного законодательства государству необходимо обеспечить разработку и принятие законов и иных нормативно-правовых актов по вопросам регулирования земельных отношений, организации использования и охраны земель.
Система экономических рычагов регулирования земельных отношений в рыночных условиях включает: земельный налог, арендную плату, рыночную цену земли, залоговую цену земли, компенсационные платежи при изъятии земель, компенсационные выплаты при консервации земель, платежи за повышение почвенного плодородия, штрафные платежи за экологический ущерб, налогообложение при земельном обороте [264] . Основной элемент экономического механизма – плата за землю. С экономической точки зрения плата за землю – особый вид издержек, связанный с получением дохода в виде земельной ренты (этот вопрос подробно рассмотрен в предыдущих материалах монографии).
В США арендная плата, рассчитываемая, как правило, на единицу площади, отражает стоимость земли и строений и зависит от плодородия земель, местоположения, а также от других факторов. Для налогообложения применяют оценку по доходности, но в некоторых штатах для этой цели используют и чисто рыночный подход (метод сравнения продаж), и сочетание подходов. Данные об оценке земель публикуются. Фермеры имеют право их оспаривать, защищая тем самым право на объективную оценку ценности земельного участка. Размер земельного налога устанавливается в процентах от величины денежной оценки земли, в пределах 3–4 %, и может изменяться по годам. В Германии, Испании, например, закон предусматривает установление властями размера арендной платы за землю. Во Франции, Италии, Португалии, Нидерландах и Бельгии закон предусматривает введение административных механизмов регулирования арендной платы, на основе денежной оценки потенциального урожая, но без связи с текущими ценами на сельскохозяйственную продукцию. Во Франции арендная плата устанавливается на основе стоимости основных сельскохозяйственных продуктов, прежде всего зерна, рассчитанной в среднем за 5 лет, с учетом региональных особенностей [265] .
