Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость
Таблица 21.2. Возможные исходы
На первый взгляд кажется, что выбор варианта зависит не от вас. Но на самом деле существует ряд факторов, которые служат надежным индикатором возможного исхода. Именно поэтому любой инвестор, вкладывающий деньги в залоговое имущество, первым делом должен определить, какой из вариантов отвечает его инвестиционной стратегии. В чем состоит его цель – в получении процентов или права владения землей?
Таблица 21.3. Инвестиционные стратегии
Вам просто необходимо решить, на что вы надеетесь от своей инвестиции, потому что это решение повлияет на все дальнейшие действия. Почему? Хотя бы потому, что выбор стратегии во многом зависит от качества земельного участка, залоговое право на который вы покупаете. Не последнюю роль играет и личность землевладельца, потому что одни хозяева с большей вероятностью готовы выкупить свой залог, чем другие. Давайте разберемся, для чего надо обязательно выбрать предпочтительную стратегию.
Стратегия получения процентов
Фактически, вложение денег для получения процентов и для приобретения земли – это полностью противоположные инвестиционные стратегии. Инвестиция ради процентов представляет собой краткосрочную стратегию, направленную на получение денежного потока, в которой почти отсутствует возможность долгосрочного роста. Это – наиболее подходящий вариант для размещения части свободных денег под высокие проценты в ожидании других инвестиций. Возможно также приобретение нескольких таких залогов с целью создания чистого денежного потока (так называемых «денег в почтовом ящике», которые вы получаете без всяких усилий, за исключением первоначального вложения). Это также неплохая инвестиционная стратегия для денег, накопленных на пенсионном счете 401(k), IRA или RRSP (в Австралии и Канаде). В этом случае на проценты распространяется отсрочка по уплате налогов. В связи с этим вряд ли имеет смысл накапливать и получать проценты вне пенсионных программ.
Таблица 21.4. Инвестиционная стратегия получения процентов
• Краткосрочная или среднесрочная инвестиция
• Цель состоит в получении денежного потока («деньги в почтовом ящике»)
• Практически отсутствует возможность долгосрочного роста
• Хорошая возможность для вложения свободных денег в ожидании других инвестиций
• Имеет смысл вкладывать деньги из накопительных пенсионных программ
Стратегия приобретения земли
Стратегия, нацеленная на приобретение земли, в корне отличается от стратегии получения процентов. Здесь вы надеетесь не на быстрый денежный поток, а на возможность изъятия земли за неуплату налогов и ее покупку в качестве долгосрочной инвестиции. Дальнейшие планы могут предусматривать как длительное владение землей в надежде на ее удорожание, так и освоение и подготовку участка к застройке, если вы ожидаете, что она попадет в зону перспективного строительства.
В принципе, возможно приобретение земли в рамках пенсионных программ, однако в большинстве стран для землевладельцев существуют и другие налоговые льготы. В США, например, прирост капитала при продаже земли облагается по льготной ставке. Можно также обменять землю на другую недвижимость и вообще избежать налогов.
Кроме того, если земельный участок благоустроен, вы можете получать налоговые вычеты за амортизацию на протяжении всего срока владения землей. Если вы приобрели участок с использованием кредитных средств, можно также провести рефинансирование и использовать к собственной выгоде преимущества финансового рычага. Все эти возможности обычно отсутствуют в пенсионных накопительных программах. Это еще одна причина держать землю вне пенсионных программ.
Таблица 21.5. Инвестиционная стратегия приобретения земли
• Долгосрочная инвестиция
• Цель состоит в изъятии земли у прежнего владельца и получении на нее права собственности
• Земельный участок может оказаться в зоне застройки, и в этом случае у него будет большой потенциал роста стоимости
• Возможен обмен земли на другую недвижимость
• Есть возможность использовать амортизацию и эффект рычага
Шаг № 2: Определение инвестиционных критериев
Имея стратегию, можно приступать к выработке критериев залогового имущества, которое вы хотите купить. Рассмотрим по отдельности инвестиции для получения процентов и приобретения земли.
Критерии инвестиций для получения процентов
Размышляя об инвестиционных критериях, прежде всего необходимо обращать внимание на то, чтобы существенные параметры инвестиции отвечали вашим стандартам. Какой срок оборачиваемости средств вас устраивает? Какой риск вы готовы принять на себя? Какую сумму вы намерены вложить? Как долго вы готовы держать у себя залог до выкупа?
Таблица 21.6
Как и в любой инвестиционной стратегии, чем яснее критерии, тем проще будет процесс инвестирования. Имея четкие критерии, вы без труда сможете отсеять большинство предлагаемых залоговых прав и сконцентрироваться только на тех, которые отвечают вашим специфическим потребностям. Немного позднее мы постараемся определить, насколько конкретный залог соответствует вашим критериям.
Критерии инвестиций для приобретения земли
Если вы хотите стать владельцем земельного участка, то к критериям требуется совершенно иной подход. Вот несколько вопросов, которые вы должны себе задать:
• Насколько вероятно, что имущество будет изъято за неплатежи?
• Какова вероятность, что владелец расплатится с долгами, чтобы избежать конфискации?
• Сколько лет вы готовы ждать решения об изъятии собственности?
• Какой земельный налог вам предстоит платить в будущем (до принятия решения о переходе земли в вашу собственность)?
Таблица 21.7
Затем надо сверить предлагаемый вариант со всеми остальными критериями, которые у вас существуют для инвестиций в землю:
• Рассчитана ли ваша инвестиционная стратегия на покупку благоустроенных или неблагоустроенных земельных участков?
• Собираетесь ли вы развивать приобретенную недвижимость?
• Если участок благоустроен, то вписывается ли он в вашу инвестиционную стратегию?
• Для строительства какой недвижимости (промышленной, коммерческой или жилой) подготовлен участок?
Чтобы быть настоящим инвестором, вы должны фокусировать свои усилия на какой-то одной категории недвижимости. Это единственный способ стать экспертом своего дела. Если такой выбор вами сделан, то можно переходить к специфическим критериям предлагаемого залогового имущества.
Таблица 21.8
• Какой срок оборачиваемости средств вас устроит?
• Хотите ли вы создать денежный поток?
• Если да, то какова его величина?
• Подходит ли вам расположение участка?
• Каковы прогнозы удорожания земли?
• Как долго вы намерены держать землю в собственности?
• Каких налоговых льгот вы ожидаете от этого имущества?
Таблица 21.9. Критерии недвижимости
Шаг № 3: Оценка инвестиции
Определившись с критериями, внимательно проанализируйте предлагаемую инвестицию и оцените, насколько она соответствует вашим критериям. За две-четыре недели до аукциона местные власти публикуют информацию о выставляемых на торги залоговых правах на имущество. Начните с того, какие из предлагаемых вариантов вписываются в вашу инвестиционную стратегию.
Инвестиции для получения процентов
Инвесторы, рассчитывающие на получение процентов, должны ориентироваться на залоговую недвижимость, с которой владелец, скорее всего, не захочет расстаться. К ней, в частности, относится:
• благоустроенная земля;
• земля, на которой владелец производит или производил какие-то работы;
• земля, отданная в другие залоги под кредиты, в том числе ипотечные;
• земля, попавшая в перечень залогового имущества в силу недоразумения (например, из-за того, что налоговое извещение было послано не по тому адресу).
Инвестиции для приобретения земли
Здесь надо ориентироваться на земельные участки, от которых владелец, по всей вероятности, готов отказаться. Это может быть, например:
• заброшенная земля;
• земля, которая вследствие смерти хозяина перешла по наследству к родственникам или находится в доверительном управлении;
• полностью выкупленная земля, свободная от других задолженностей;
