Сергей Ватутин - Первый миллион долларов самый тяжелый
А надо сказать, что 2005–2006 годы были чудесным временем в недвижимости, когда квартиры постоянно росли в цене. И даже арендная доходность коммерческой недвижимости была процентов двадцать – двадцать пять годовых. Сейчас о таких цифрах можно только мечтать.
Первый успех с квартирой заставил меня еще больше убедиться, что недвижимость – это сила, и я начал целенаправленно в нее инвестировать. Конечно, сейчас такие простые схемы, как «купи, подержи год и продай», уже не сработают. Как учат все специалисты по недвижимости, вы должны получать прибыль не в момент продажи недвижимости, а в момент покупки.
В настоящее время всерьез надеяться на существенный рост стоимости актива не приходится. А значит, остается один вариант – купить его по цене, заметно ниже рыночной.
Бывает, что кому-то срочно нужны деньги, и он продает квартиру. Либо какая-то недвижимость имеет существенные недостатки, например, требует ремонта. Такие варианты встречаются не всегда, но они вполне возможны. Ищите – и найдете их. Очень советую подружиться с некоторым количеством толковых риэлторов, которые первыми получают информацию о таких вариантах.
Как альтернативный вариант возможны инвестиции в строящиеся объекты – жилые или коммерческие. Лично я покупал офисные помещения в нескольких строящихся бизнес-центрах, чтобы в дальнейшем сдавать их в аренду. Во всех случаях здания были построены, пусть и с небольшим отставанием от графика, и сейчас все помещения успешно сдаются. Причем один из объектов был сдан аккурат перед кризисом 2008 года. При выборе застройщика в двух случаях положительным фактором для меня сыграло то, что застройщик планировал сам занять существенную часть данного бизнес-центра для своего офиса. А значит, у него был стимул достроить объект побыстрее.
Прелесть новостроек для меня в том, что застройщики часто предлагают комфортные условия рассрочки, вам не нужно сразу выдергивать большие средства. К примеру, офис площадью 40 м на этапе котлована в Санкт-Петербурге может стоить в районе 3 миллионов рублей, а при рассрочке на 2 года – всего 125 тысяч в месяц, что вполне посильно для многих владельцев малого, а тем более среднего бизнеса. Опять же, рассрочка дисциплинирует к регулярным вложениям. Ну и, конечно, цены на этапе котлована гораздо приятнее.
В тех бизнес-центрах в Петербурге, в которые инвестировал я, за время строительства цена метра росла процентов на пятьдесят, что совсем неплохо. Тут я говорю не про рост рыночных цен, на что я бы не рассчитывал в текущей ситуации, а именно на рост по мере строительства.
Оценить этот параметр несложно. Просто посмотрите, по каким ценам продаются офисы в действующих бизнес-центрах поблизости от интересующей вас новостройки. Аналогичный подход можно использовать и при инвестировании в квартиры в новостройках.
При выборе новостроек есть смысл ориентироваться не на Москву, где цены очень перегреты, а застройщики имеют хорошую финансовую подушку и не склонны давать сильные скидки на начальном этапе строительства. Лучше выбрать Подмосковье, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и другие крупные города.
Рынок при этом должен быть достаточно ликвидный. Если это маленький город с одной новостройкой, то, скорее всего, продавать свою квартиру или сдавать коммерческое помещение после постройки дома вы будете очень долго.
Коммерческую недвижимость я выбирал, исходя из бо́льшей доходности, по сравнению с жилой недвижимостью. Квартира в Москве может дать, как правило, не более 5 % рентного дохода, офисная или торговая – 10–12 %.
Эти цифры сравнимы с доходностью банковских вкладов в не самых стабильных банках, при этом надежность вложений в недвижимость явно выше. При этом коммерческая недвижимость требует меньше внимания, там не ломаются унитазы и стиральные машины, а жильцы не прожигают кожаные диваны сигаретой.
После получения недвижимости в «бетоне» достаточно сделать недорогой косметический ремонт и выставить его в аренду самостоятельно или через риэлтора. Но важно понимать, что ликвидность коммерческой недвижимости ниже, и в случае необходимости продать ее в короткие сроки вы наверняка потеряете в цене больше, чем при продаже квартиры.
Прелесть недвижимости еще и в том, что, когда вам нужны финансовые ресурсы, вы всегда можете заложить ее по относительно разумным ставкам (по крайней мере, по сравнению с потребительскими кредитами) и получить на развитие существенные суммы без особых объяснений, для чего они вам нужны.
В целом, я бы выделил две основных формы инвестиций в недвижимость: «купил-продал» и «купил и сдаешь». Тут все зависит от того, сколько времени вы готовы уделять инвестициям и какие цели для себя ставите. Вариант «купил-продал» уже похож на новое направление бизнеса, которое требует определенного времени. А с учетом того, что цены на недвижимость сейчас практически не растут, вариант «купил-продал» актуален либо для новостроек с изначально низкой ценой в начале строительства, либо для сложных вариантов, когда из-за стесненных обстоятельств продавца он продает свою недвижимость с дисконтом.
Лично для меня сейчас актуальнее стабильный пассивный доход, так что я больше ориентирован на «купил и сдаешь». Чтобы сдавать недвижимость в аренду легально, не забудьте зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Всего 6 % с выручки, и вы счастливый обладатель вполне себе белого регулярного дохода.
Если хотите получить больший доход, то можно использовать более креативные стратегии, например, покупка в кредит однокомнатной квартиры с разделением ее на две студии и сдачей в аренду, либо покупка в кредит таунхауса и разделение его на 8 студий, также сдаваемых в аренду. Такие схемы требуют больше усилий, но позволяют получить существенно больший возврат на вложенный капитал, при этом не обязательно требующие больших инвестиций на первом этапе.
Фондовый рынок
Должен признаться, что я несколько раз инвестировал в фондовый рынок, но ни разу ничего хорошего из этого не получалось. Вкладывался я и в ПИФы, и в «народном IPO» банка ВТБ участвовал, и на бирже акциями немного торговал, и в доверительное управление деньги размещал.
Во всех случаях я выходил с рынка с убытками. Мое мнение, что для людей, которые серьезно этим не занимаются, это казино. А в казино системно выигрывает только владелец этого казино.
Конечно, если ты профессионал, то ты вполне можешь ловить сильные движения фондового рынка, как, например, с акциями Сбербанка, которые в феврале 2009 года стоили 15 рублей, а летом 2009 года – уже 90. Знаю людей, которые очень неплохо на этом заработали.
Но для дилетантов очень велик риск промахнуться. Конечно, может быть, мне просто не повезло встретить грамотного специалиста, который умеет реально приумножать деньги на фондовом рынке. Но такие специалисты действительно редки. Немало было экспериментов, когда профессионалов рынка обыгрывала обезьяна, которая просто жала на случайные кнопки.
Не нравится мне фондовый рынок еще и тем, что там очень редко встречаются возможности получения регулярного пассивного дохода.
Для тех, кто хочет гарантированного дохода на фондовом рынке, могут подойти ПИФы облигаций, которые, если поймать правильный момент входа в рынок, могут дать доходность несколько выше, чем по банковским вкладам. Правда, доход этот, в отличие от вкладов, государством никак не гарантируется.
Но, тем не менее, как инструмент диверсификации я все же рассматриваю фондовый рынок как потенциальную возможность для инвестиций. Надо только искать правильные возможности для входа.
Обычно самые резкие движения вверх на фондовом рынке происходят в тот момент, когда в рост уже абсолютно никто не верит. Сейчас (летом 2014 года) наш рынок очень сильно недооценен и никто не хочет в него инвестировать. Так что, возможно, скоро представятся неплохие возможности для инвестиций.
Инвестиции в чужой бизнес
Исходите из того, что в России в любой момент вашего бизнеса может не стать. Как вы будете обеспечивать себя в этой ситуации? Если у вас есть доли в нескольких бизнесах, то вы уже можете чувствовать себя намного увереннее.
Я хожу в офис уже 13 лет. В офис своей компании. А в чужом, со штатным расписанием и трудовой книжкой, никогда не работал (не считая пары летних месяцев еще в школьные годы).
Может быть, кстати, это моя беда: я не очень понимаю, как существует среднестатистическая нормальная структура. Мне всегда хотелось независимости и не хотелось слушать чужих указов, я упертый и не выполняю то, с чем внутренне не согласен. В общем, искать работу я даже не пробовал.
Сейчас, наверно, кажется, что все у меня получалось легко. Но на самом деле за долгие годы в бизнесе чем я только не занимался. Туристическое агентство – то, что выжило.
А сколько было погибших бизнесов! Куча неудачных инвестиций. Лишние деньги – это страшно. У многих принцип – сразу потратить, а я всегда искал, куда бы вложить. Приходили какие-то люди и говорили: «Давай!» И я соглашался.
