Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость
С этого дня, обретя независимость, большую часть своего времени я начал посвящать формированию команд для различных проектов и включать в них самых лучших игроков, которых только мог найти. Создание команд стало ключевым фактором моего перехода из квадранта С (работающие на себя) в квадрант Б (бизнесмены). Результаты оказались просто поразительными. Имея у себя в фирме менее десяти человек и еще порядка десятка партнеров на стороне, теперь я могу управлять пятнадцатью компаниями, вести около шестисот инвесторских счетов и одновременно работать над двадцатью проектами. Меня и самого поражает продуктивность нашей команды. Бывают недели, когда мы завершаем около десятка различных операций с недвижимостью. Я очень горжусь своими людьми, видя, как они работают и как, в свою очередь, гордятся результатами своего труда.
Вот краткий список команды, которая была собрана для реализации проекта «на миллион долларов»:
1. Бывшие владельцы недвижимости, которые стали нашими партнерами.
2. Мой партнер по бизнесу Рид, занимающийся разработкой систем. Я думаю, что в каждой команде надо иметь такого человека, как Рид. Он берет на себя заботу о вещах, необходимых для успешного ведения бизнеса – коммуникационных, управленческих и информационных системах. Все они настолько хорошо продуманы, что учитывают любую деталь каждого проекта и позволяют соблюдать, казалось бы, немыслимые сроки исполнения.
3. Мой личный штат помощников, включающий в себя секретаршу Линдси, административного ассистента Джоанну, руководителя отдела документалистики Рене, менеджера управляющей компании Линкольна, бухгалтеров Джули, Дэна и Виктора, а также делопроизводителя Лайлу.
4. Наши инвесторы, обеспечивающие поступление капитала, который мы используем для выдачи кредитов и покупки недвижимости.
5. Инженеры-строители, занимающиеся ремонтом недвижимости, строительством подъездных путей и коммуникаций.
6. Юристы, дающие консультации, составляющие проекты документов и, в случае необходимости, отстаивающие наши интересы в суде.
7. Бухгалтеры, которые ведут аккуратный учет, разрабатывают бюджет и дают консультации по уплате налогов.
8. Служащие, занимающиеся титульными правами собственности, определением земельных границ, подсобными строениями и составлением технических паспортов недвижимости.
9. Служащие городской администрации, утверждавшие проекты перестройки и ремонта, а также помогавшие решать формальные вопросы.
Каждая инвестиция требует использования уникальных талантов. Я рекомендую сначала тщательно продумать, что может понадобиться для каждого конкретного проекта, а затем сформировать команду из людей, которые всю жизнь оттачивали свои исключительные знания, умения и навыки в нужных областях. Я не знаком с игроками в команде Уоррена Баффета, но готов держать пари, что эти люди обладают выдающимися талантами. Доказав талант своей команды и проведя несколько выигрышных сделок, вам будет легче привлекать к себе капиталы, которые необходимы для реализации проектов.
Собственность (С)
Определение: имущество, достояние, владение, ценность («Новый оксфордский толковый словарь»).
Я уже говорил, что собственность мало что стоит без таланта, но она имеет огромное значение при финансировании сделок с недвижимостью, особенно при наличии таланта, который вдыхает в нее жизнь. Собственность позволяет судить о вашей ценности как предпринимателя. Это ваш капитал, а понимание ее роли представляет собой ключевой фактор в умножении капитала.
Для меня собственность – это, главным образом, «бумажные» ценности. Наши платежные средства представляют собой бумагу. Акции – это тоже бумага. Если говорить о недвижимости, то разница между ее стоимостью и размером задолженности по кредиту также имеет лишь бумажное выражение. Закладные на недвижимость тоже представляет собой всего лишь бумагу.
В сфере недвижимости есть два сегмента, где можно эффективно использовать собственность для достижения выдающихся результатов.
В первом из них собственность используется как инструмент маркетинга (об этом подробно говорится в главе 22), а во втором она выступает в виде частных ипотек и закладных на недвижимость. В каждом из этих случаев собственность применяется как элемент специфических формул для ускоренного накопления богатства.
Давайте подробнее рассмотрим второй вариант, при котором собственность используется как источник частного финансирования. При этом собственность владельца преобразуется в денежные средства, которыми он кредитует покупателя. Такие сделки на условиях частного финансирования могут совершаться двумя способами. Во-первых, продавец может как бы отдать свою недвижимость в долг покупателю, а тот впоследствии будет расплачиваться за нее деньгами. Во-вторых, недвижимость может быть заложена для получения денег, которые продавец передает в виде кредита покупателю для финансирования сделки приобретения. Собственность продавца является крупным источником финансов. Освоив так называемое «финансирование продавцом» (то есть ситуацию, когда продавец недвижимости сам дает кредит покупателю под залог этой же недвижимости), вы получите надежную кредитную линию на миллионы долларов.
Приобретая недвижимость, я уже приучил себя рассматривать ее в первую очередь как источник финансирования. В подавляющем числе объектов недвижимости, приобретенных нами за последние годы, определенную роль играло финансирование продавцом. Даже в условиях, когда банковские кредиты доступны и ничем не ограничены, все же я предпочитаю частное финансирование, и на это есть веские причины.
Преимущества частного финансирования для покупателя
1. Возможность вести переговоры об условиях. Если банки и ипотечные компании обычно диктуют условия кредитов, то частное кредитование является результатом договоренности между покупателем и продавцом. Это касается и величины процентной ставки, и альтернативных видов залога, и нерегулярного графика платежей, соответствующего колебаниям доходов, и размера платежей в зависимости от доходности недвижимости в каждый данный момент.
2. Доступность в любое время. Кредитный рынок подвержен циклическим колебаниям и в периоды спадов порой иссякает. Частное финансирование доступно в любой момент, потому что недвижимость всегда имеет какую-то рыночную стоимость.
3. Независимость от кредитных институтов. Частное финансирование может осуществляться даже в том случае, когда вам трудно доказать свою кредитоспособность, размер доходов или уровень задолженности.
4. Отсутствие лимита аккумулированной задолженности. Если у заемщика имеются непогашенные кредиты, то банки обычно ограничивают им новые займы. Если же кредит выдается в частном порядке, то никаких лимитов для инвестора не предусматривается.
5. Гибкость в определении размера кредита по отношению к стоимости собственности. Банки и ипотечные компании выдают кредиты в размере определенного процента от стоимости недвижимости. При частном же финансировании вы можете взять в кредит 100 процентов ее стоимости.
6. Гарантия от сложностей на финансовом рынке. В тяжелые времена кредитные институты по традиции занимают очень жесткую позицию в случае невыплаты кредита и настаивают на возврате недвижимости. Расплачиваясь по займу с частным кредитором, который не хочет возвращать себе недвижимость, вы можете изменить условия и сроки платежей и поддерживать друг друга даже в условиях финансового шторма. Недвижимость остается основой стабильности и обеспечивает ситуацию, в который обе стороны оказываются в выигрыше.
Преимущества для покупателя очевидны, но мне часто задают вопрос, зачем продавец идет на такую сделку. В чем его выгода?
Преимущества частного финансирования для продавца
1. Предоставляя покупателю кредит, продавец обеспечивает быструю продажу недвижимости даже в условиях пассивного рынка.
2. Если покупатель не может получить кредит в банке, то продавец, финансируя сделку, может затребовать более высокую цену покупки.
3. Подобная сделка обычно рассматривается налоговой службой как продажа в рассрочку, и налогообложение частичных денежных поступлений откладывается до получения всей стоимости недвижимости. При умелом планировании уплата налогов может быть отложена на многие годы.
4. В заработок продавца входят проценты по кредиту. Обычно при частном кредитовании они выше, чем банковские проценты по вкладам. Это значит, что, предоставляя кредит покупателю, продавец может заработать больше, чем при продаже недвижимости за наличные деньги и размещении вырученной суммы на банковском депозите. Это имеет особую привлекательность для продавцов пенсионного возраста. В этом случае они получают стабильный и регулярный доход в виде процентов.
