Дэвид Стивенсон - Лайфхаки богатых людей. 50 способов разбогатеть
К примеру, в Великобритании «средневзвешенная доходность» собственности типа «купил и забыл» равна 5–6 процентам, высокодоходная недвижимость – такая, как многоквартирные дома, – дает 12–15 процентов, но вам, вероятно, придется потратить немалые деньги на ее содержание. Если вы можете получить доход от аренды значительно больше ипотечных платежей, то после того, как создали хороший резервный фонд, можете начать экономить или инвестировать дополнительные наличные деньги. Для меня ключевой идеей является управление затратами. Вначале я бы постарался купить не очень старое имущество – это предполагает меньше затрат на обслуживание. Не увлекайтесь самой покупкой – это инвестиционное предложение, а не ваш дом.
Выбирайте перспективное направлениеЯ думаю, лучший способ приложения прироста капитала от дома – нацелиться на определенную область, особенно – на новые города и поселки. Помните, что «перспективный» не обязательно означает «самый дорогой» или «дешевый». Посмотрите на широкий круг факторов – где в вашем городе самое хорошее место? Если вы находитесь в пригороде, где ходит удобный транспорт? Где находятся хорошие школы? Где хотят жить студенты? Лично я избегал бы старых районов – неподходящие жильцы будут стоить вам денег.
Подведем итогиИнвестиции в жилую недвижимость включают в себя множество практических соображений. Будете ли вы сдавать недвижимость в аренду сами (дешево в денежном выражении, дорого с точки зрения вашего времени) либо привлечете агента? Помните, что агенты возьмут плату за управление, но будут разбираться с любыми вопросами и могут связаться с сантехниками, электриками и другими рабочими, если возникнут проблемы. Также напомню, что лучшие инвестиции основаны на покупке того, что вы хорошо знаете. Помните, что трудно сделать хорошую покупку в районе, который вам не известен, или далеко от того места, где вы живете.
Тем не менее, самый важный вопрос для меня – леверидж (соотношение вложений капитала в ценные бумаги с фиксированным доходом. – Прим. ред.) и процентные ставки. Многие инвесторы склонны покупать несколько объектов для управления рисками, но затем вынуждены брать огромные кредиты. Это создает огромный процентный риск.
Если это пугает вас до дрожи, лучше было бы приглядеться к фонду коммерческого имущества или инвестиционному фонду недвижимого имущества (REIT). Это – профессиональные фонды, инвестирующие в офисы, фабрики и заводы и неплохо котирующиеся на фондовых биржах. Вы можете купить их акции очень легко – и без кредитного риска, поскольку вопрос подстраховки будет решаться фондом. Думаю, REIT безопасны для обычного инвестора, который не имеет ни времени, ни знаний, чтобы управлять собственным портфелем недвижимости.
34. Советы пожилым инвесторам
А меня не буди, даже если настанет конец света, ну разве что спецэффекты будут совсем уж хороши.
Роджер Желязны, «Принц хаоса»Говорят, что капитан идет ко дну вместе с кораблем, а когда миру придет конец, Бог пойдет ко дну вместе с ним?
Fall Out Boy, американская рок-группаМир всегда заканчивается для кого-то.
Нил Гейман, писатель-фантастТак вот и кончится мир,Так вот и кончится мир,Так вот и кончится мир.Только не взрывом, а вздрогом.
Т. С. Элиот, «Полые люди»Не паникуй!
Дуглас Адамс, «Автостопом по галактике»Экономика более устойчива, чем о ней думаютЯ провожу много времени в разговорах с успешными инвесторами, богатыми стратегами и усталыми предпринимателями. В общем и целом они – очаровательный народ. Должен заметить, что среди них больше мужчин от 40 до 50 лет.
Многие пожилые предприниматели и инвесторы становятся жертвами того, что я бы назвал «синдромом раздраженного старого инвестора-мужчины» или (irritable older male investor syndrome, или OMIS), который обычно выражается в раздражительности по отношению ко всему, особенно – к финансам. Этот синдром сварливости имеет и более темную сторону – в последнее десятилетие смертельный штамм мизантропии и мрачного политического пессимизма заразил многих состоятельных инвесторов и деловых людей. Результаты оказались предсказуемыми: они уклонялись от «очевидных» рисков и ставили сохранение капитала превыше всего.
Есть много идей, муссируемых преимущественно пожилыми мужчинами. Одной из них (весьма, надо признать, последовательной) является то, что после глобального финансового кризиса 2008 года мы застряли в так называемом «капкане сокращения доли заемных средств», где каждый отчаянно пытается уменьшить свои долги за счет сокращения, создавая хронически медленный глобальный рост.
Другой штамм мрачного пессимизма и финансовой раздражительности появился среди обозревателей и экономистов, которые находятся под влиянием австрийской школы экономики. Инновационный взгляд на эту идею высказан сингапурским инвестором Ричардом Дунканом в его книге The New Depression («Новая депрессия»). В ней изложено жутковатое видение мира, который отчаянно пытается избавиться от склонности к легким дешевым долгам, прежде чем погружается в экономическую пропасть.
«Представьте тонущий корабль с капитаном и экипажем, отчаянно вычерпывающими воду, чтобы удержать корабль над водой. Теперь вместо большого деревянного судна представьте себе резиновый плот, надутый кредитами, из которого они утекают через многочисленные отверстия. Политики отчаянно закачивают все больше кредитов в плот, чтобы он не утонул. Этот плот – мировая экономика. Человечество живет на нем. Нет спасательных шлюпок. Если плот утонет, люди погибнут».
Я не хочу сказать, что Дункан не прав во всем; в частности, рекомендую «Новую депрессию» как мощную критику мира, живущего на кредитном топливе. Тем не менее, хочу сделать три простых оптимистичных замечания. Первое: прогнозирование, как правило, неблагодарное дело! Второе: западный капитализм собирался рухнуть из-за своих внутренних противоречий со времен Карла Маркса – и все еще как-то живет и производит все больше богатств.
Наконец, я хотел бы подчеркнуть слабую сторону подобной позиции, ибо она – гремучая смесь разумной критики с естественным неприятием риска и возрастным консерватизмом. Все это – чрезвычайно контрпродуктивно и, скорее всего, сделает вас значительно беднее.
Как мы отмечали в предыдущих главах, говоря о глубоком риске, инвесторам нужно беспокоиться о будущих инфляционных скачках. Кроме того, они должны быть обеспокоены упущенной возможностью увеличения капитала. Любой другой страх, в том числе – страх конца финансового мира, является не более чем гипотезой.
Завладеть золотомВ предыдущей главе рассматривалась идея постоянного портфеля, и мы столкнулись с очарованием золота. Оно имеет свои достоинства (немного, как я думаю!); но инвесторы считают его защитой от наиболее вероятной угрозы их богатству – от инфляции. Тем не менее, золото не защитит ваше богатство от большинства проблем.
Возможно, золото и не оценено по заслугам – как драгоценный металл, выступающий в качестве альтернативы «бумажному» – денежному – богатству. Если это ваш случай, цена $9000 за унцию теоретически возможна. Тем не менее, это – просто вера, а не доказанный факт.
Я же, не будучи любителем золота, признаю, что оно имеет свои преимущества, поэтому было бы целесообразно вложить около 5-20 процентов вашего богатства в пожилом возрасте в этот «драгоценный» актив. Только не обманывайте себя, полагая, что он не может резко упасть в цене (так уже было и будет вновь в определенный момент) и что рынки золота не изменчивы. Золото – альтернатива сохранения богатства, но не замена наличных денег.
Хранение наличностиНаличность имеет немалую привлекательность для инвестора старшего возраста: практически каждый из них должен рассмотреть вопрос о переводе некоторой части своего богатства в денежную форму. Но наличные являются плохой страховкой от частой угрозы для богатства – повышения цен или инфляции. Держать более 20 процентов своего портфеля в наличных деньгах – если это не требуется для планирования – глупая идея и может привести к сокращению реальной стоимости вашего богатства в долгосрочной перспективе.
Снижение риска с использованием облигацийВ предыдущей главе мы уже отмечали, почему облигации, особенно долгосрочные, выпущенные правительством США, считались хорошей инвестицией последние несколько десятилетий. Мы также рассказали, почему эти якобы «безрисковые» активы представляют собой «малую ценность». В будущем это может измениться по мере смещения цен на облигации – они могут стать намного дешевле и привлекательнее, – но инвесторам, обеспокоенным надвигающимся экономическим концом света, следует учитывать риск владения активами крупнейшего суверенного должника в мировой истории. Если вы действительно верите, что финансовый мир обречен, не вкладывайте все средства в одну организацию, которая может просто развернуться и отказаться от своих долгов… потому что статус сверхдержавы позволяет ей сделать это.
