Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 Кодекса (п. 5 ст. 72 ЖК).

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

♦ к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

♦ право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

♦ обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

♦ принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

♦ принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

♦ в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодекса перечне (ст. 73 ЖК). Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями (п. 1,2 ст. 74 ЖК).

Оригинал договора представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения (п. 3 ст. 74 ЖК).

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке (п. 4 ст. 74 ЖК).

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных документов (п. 5 ст. 74 ЖК).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом (п. 1 ст. 75 ЖК).

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения (п. 2 ст. 75 ЖК).

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (п. 3 ст. 75 ЖК).

В Москве при совершении обмена жилыми помещениями следует руководствоваться постановлением правительства Москвы от 26 мая 2009 г. № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в г. Москве».

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14, обобщающее практику применения нового Жилищного кодекса, важно не только для судей, но и для простых граждан, которых квартирные заботы привели в суд. Истцам и ответчикам следует знать, как правильно должен рассматриваться их вопрос. В постановлении имеется ряд рекомендаций в отношении обменов жилыми помещениями.

Дарение

Дарение регулируется гл. 32 (ст. 572–582) ГК РФ. При дарении совершается договор дарения. Договор дарения заключается по взаимному согласию сторон. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Этой вещью может быть любая вещь, принадлежащая дарителю, в том числе автомобиль, жилой дом, квартира и др. Передача вещи (или обязательство ее передать) должно быть добровольным и безвозмездным, а также должно совершаться по обоюдному согласию дарителя и одаряемого.

Не каждая передача вещи может считаться дарением. Если при дарении одаряемый обязуется передать дарителю какую-либо другую вещь или выполнить какое-либо обязательство, то такой договор является возмездным и не признается дарением, к данному договору должны применяться нормы договора купли-продажи.

Сторонами договора дарения – дарителем и одаряемым – могут быть как физические, так и юридические лица. Не могут быть сторонами договора недееспособные или ограниченно дееспособные лица, если в договоре участвует юридическое лицо – оно должно быть правоспособным.

Необходимое условие заключения договора дарения – право собственности дарителя на даримое им, например, транспортное средство. При этом право собственности должно быть подтверждено соответствующими документами (в данном случае свидетельством о регистрации автомобиля).

В договоре дарения нельзя указать условия, ограничивающие право собственности одаряемого на владение, пользование и распоряжение даром. Например, нельзя запретить продавать подаренный дом, автомобиль или дарить его другим лицам. Нельзя также ставить такие условия, как, например, обеспечение ухода и материального содержания дарителя, – такой договор уже не является безвозмездным, то есть не признается договором дарения.

Однако иные условия, не ограничивающие право собственности одаряемого, могут быть указаны в договоре дарения: например, дарение при наступлении определенного события (свадьбы одаряемого, успешного окончания учебы и др.)* Такие условия не порождают обязанности одаряемого перед дарителем.

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

Нельзя заключить договор дарения с обязательством передачи вещи, в том числе дома или автомобиля, после смерти дарителя – такая сделка должна оформляться завещанием и регулироваться нормами наследственного права (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

При дарении совершаются следующие платежи:

♦ одаряемый платит налог с имущества, переходящего в порядке дарения (если не освобожден от уплаты);

♦ государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора (если договор был нотариально удостоверен по желанию сторон).

Оформление договора дарения

По общим правилам совершения сделок (дарение, мена, купля-продажа – это сделки) они должны заключаться в простой письменной форме в следующих случаях (п. 1 ст. 161 ГК РФ):

♦ если хотя бы одна из сторон сделки – юридическое лицо;

♦ если сумма сделки между гражданами превышает в 10 раз и более установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Закон допускает и устную форму совершения дарения: «дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно». Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

При заключении договора дарения ценных вещей, например недвижимости, художественных произведений, антиквариата, автомобиля, целесообразно использовать письменную форму, что позволяет избежать нежелательных осложнений в будущем (в частности, при постановке на учет автомобиля, полученного в дар).

В договоре дарения должны содержаться:

♦ основные характеристики имущества (при дарении квартиры – адрес, правоустанавливающие документы, автомобиля – тип, номер кузова, двигателя и т. д.);