Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Самостоятельно приобретать квартиру надежнее на первичном рынке. На поиск вариантов и просмотр уйдет немного меньше времени, чем при покупке на вторичном рынке. Кроме того, на первичном рынке нет необходимости в проверке юридической чистоты квартиры – у застройщика должен быть пакет документов, подтверждающих его права на земельный участок и разрешение на строительство.

Но такая сделка, если ее проводить самостоятельно, может оказаться опасной. Обычно потенциальные покупатели ищут подходящую квартиру, ориентируясь на адрес стройки и цену, хотя, наверное, разумнее было бы обратить внимание на название компании, продающей квартиры в строящемся доме. Если заключить договор с ненадежной строительной фирмой, можно вообще не дождаться готовой квартиры или получить другие неприятности.

Договор, составленный застройщиком, может ущемлять права покупателя. Например, если покупатель захочет расторгнуть договор, окажется, что ему необходимо уплатить большой штраф. В свою очередь, ответственности, например, за срыв сроков строительства застройщик, как правило, не несет. Точнее, в договоре специально указывается, что покупатель может расторгнуть с застройщиком договор, если сроки строительства будут нарушены. Однако люди этим правом не пользуются: они предпочитают подождать несколько месяцев, а не получить обратно выплаченные деньги, на которые квартиру уже нельзя будет купить.

Хотите верьте, хотите нет, но ни одна риэлторская фирма не станет продавать квартиры в доме, застройщик которого имеет не слишком хорошую репутацию. С такими фирмами не хотят сотрудничать банки и страховые компании. Но об этих тонкостях многие покупатели даже не знают или не задумываются.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Как вы уже поняли из предыдущей главы, тем, кто хочет сэкономить время и нервы, а также обезопасить себя от мошенников, лучше обратиться к профессионалам, в агентство недвижимости. Многих останавливает финансовая часть вопроса: за риэлторские услуги надо заплатить 4 % от суммы сделки. Но британцы не зря придумали поговорку «Время – деньги». Сэкономив деньги, мы вынуждены будем потратить много времени. Впрочем, каждый решает эту дилемму сам.

Покупка жилья на вторичном рынке начинается с выбора приемлемых вариантов. Агент риэлторской фирмы регулярно «мониторит» рынок: отслеживает все объявления о выставленных на продажу квартирах, имеет широкий круг знакомств, договоры с другими агентствами – иными словами, владеет ситуацией на вторичном рынке жилья. Кроме того, он знает тонкости законодательства и правила проведения сделок. Но главное достоинство опытного агента – умение собрать «цепочку», свести вместе людей, абсолютно не похожих друг на друга, уговорить сомневающихся продать то, что им не нужно, и купить, то, в чем они нуждаются именно сейчас.

При первой встрече агент выясняет, какую именно цель преследует покупатель, его мотивацию. Согласитесь, не всегда мы приходим в магазин, точно представляя, что же нам нужно, и приобретение жилья не является исключением. Агент поможет потенциальному покупателю понять, что именно ему требуется и хватит ли на это средств или нужно брать кредит.

Спустя несколько дней (а возможно, и сразу) агент предложит покупателю несколько вариантов, максимально соответствующих его пожеланиям. Между прочим, в список предложений могут попасть квартиры, которые еще не выставлены в открытую базу или на которые клиент сам никогда не обратил бы внимания.

Чем больше риэлтор получит от покупателя информации о его запросах, желаниях, жизненных обстоятельствах, планах и мечтах, тем проще ему подобрать нужную квартиру. Риэлтор сразу отсечет лишние варианты, поскольку знает, как составляются рекламные объявления и насколько они соответствуют реальности…

Следующий этап – просмотр вариантов. Как правило, хватает трех-четырех адресов, чтобы покупатель выбрал подходящую квартиру, поскольку неинтересные варианты риэлтор уже объехал сам и отсеял.

Отношения надо формализовать

Отношения между агентством и покупателем оформляются договором. Договор означает, что агентство обязуется предоставить покупателю целый спектр риэлторских услуг и сопровождать все этапы сделки, вплоть до получения свидетельства о собственности на приобретенную квартиру и заселения в нее. Сразу после подписания договора и внесения авансового платежа риэлторская фирма становится доверенным лицом покупателя.

В каждой приличной компании есть собственный отдел безопасности и юридическая служба. Когда квартира выбрана, и стороны договорились о цене, агентство начинает проверку юридической чистоты квартиры.

Юридическая чистота означает, что хозяева квартиры, у которых есть свидетельство о праве собственности, – единственные ее законные владельцы в данный момент, что предыдущие сделки по квартире были проведены без нарушений законодательства и что ни при каких обстоятельствах никто не предъявит претензий новому хозяину.

Для начала риэлтор должен разобраться, имеет ли право человек, выставивший квартиру на продажу, ее продавать вообще. Бывают случаи, когда квартиру продает один из супругов, в то время как для другого приход покупателей на просмотр оказывается полной неожиданностью.

Каждая квартира вторичного рынка, коль скоро она появилась в продаже, имеет собственную историю. Иногда эта история ограничивается только приватизацией, иногда квартира успела перейти из рук в руки неоднократно. Юрист берет на себя труд проверить все сделки, включая приватизацию, которые когда-либо проводились с этой квартирой. Для этого приходится собирать справки в различных инстанциях. Если в процессе проверки квартиры выяснится, что на нее имеет право и, возможно, через какое-то время будет претендовать некое третье лицо, фирма будет настоятельно советовать поменять объект сделки, выбрать для себя другую квартиру. Если это третье заинтересованное лицо начнет требовать положенную долю, судебных разбирательств не избежать. А вся последовательность сделок будет признана ничтожной, и их придется расторгать. Даже представить сложно, сколько на это может уйти времени. Поэтому проверка юридической чистоты квартиры важна и для покупателя, и для агентства.

Еще один момент – проверка самого собственника. Обычно это делает служба безопасности агентства, имеющая тесные связи с «компетентными» органами.

Одобряя сделку, агентство, таким образом, гарантирует юридическую чистоту квартиры. Профессиональные компании выдают покупателю перед сделкой экспертное заключение по юридической экспертизе.

Этапы сделки

Агентство недвижимости не просто сопровождает сделку, но организует ее. После проверки квартиры необходимо собрать довольно значительное количество справок. Часть этих справок клиент может получить самостоятельно. Однако агент готов избавить его от любых посещений присутственных мест: достаточно выписать на фирму доверенность. Поскольку покупатель не может все время уделять подготовке сделки (надо ведь когда-то и на работу ходить!), агентство подготовит ее значительно быстрее. Кроме сбора документов необходимо договориться о передаче денег (взаиморасчетах), нотариате и т. д. Обычно, если сделку проводит агентство, все процедуры происходят в один день. Как правило, это день, удобный для всех участников сделки. В один день происходит подписание документов, нотариат, подача документов на регистрацию и частичный расчет по сделке.

Взаиморасчеты по сделке – очень серьезный момент. Сложившаяся на сегодня практика – поэтапные расчеты. Половина оговоренной суммы выплачивается после подписания договора купли-продажи и нотариального его заверения, 40 % – после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Оставшиеся 10 % нужно внести после подписания акта приема-передачи квартиры. Весь «расчетный период» деньги покупателя хранятся в банке. Распространенное место для их хранения – банковская ячейка (сейф). Его абонирует агентство недвижимости. Отдельная операция – закладка наличных денег в ячейку. В этой процедуре участвуют и продавец, и покупатель, и представитель агентства. Как правило, ячейка закрывается на три ключа, каждый участник получает свой ключ. Таким образом, открыть ячейку хотя бы без одного из участников сделки невозможно. После каждого этапа все персонажи отправляются в банковское хранилище и извлекают оговоренную часть денег, которую тут же получает продавец.

Существуют и другие схемы расчетов. К сожалению, безналичные расчеты пока распространены мало. Они (в частности, расчеты через аккредитивы) стали пользоваться определенной популярностью в середине 1998 года. Дефолт подкосил еще слабую систему безналичных расчетов, и теперь она постепенно набирает силу, по мере того, как население привыкает пользоваться пластиковыми картами, чеками и т. п. Безналичный расчет предполагает несколько форм оплаты – через платежные поручения, банковские карты, чеки или аккредитивы. Аккредитивы признаны самой удобной схемой. За день-два до назначенной сделки покупатель открывает специальный счет и кладет туда деньги. Получателем денег выступает продавец, который при желании может получить наличные, но также может получить чеки или перевести деньги на свой счет – неважно, в каком банке он открыт. Деньги выдаются продавцу также поэтапно, по мере того, как банк получает соответствующие указания – например, документ о регистрации перехода права собственности.