Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Говоря сухим юридическим языком, риелторы при обращении к специалистам-страховщикам выбирают для себя страхование потери имущества в результате прекращения права собственности на него (в зарубежной практике носит название «титульное», см. выше).
Как правило, сумма, на которую страхуется профессиональная ответственность риелторов, должна быть не менее средней стоимости однокомнатной квартиры в данном регионе на момент заключения договора страхования. Размер страховой премии (страхового взноса) для данного вида страхования в большинстве компаний – 1 % в год от суммы $ 100 тыс. Договор на сумму от $200 тыс. обычно заключается под 0,75 % годовых. Таким образом, чем больше страховая сумма, тем меньше тариф.
Еще одна тонкость. Несмотря на то что страхуются риелторы, материальные затраты на страховку чаще всего несут их клиенты. Ведь деньги, уплаченные за страхование, включаются в цену услуги.
Жаловаться на ошибки или неправомочные действия риелторов можно:
♦ в Москве – в Московскую ассоциацию риелторов;
♦ в Подмосковье – в Гильдию риелторов Московской области;
♦ в других городах и районах – в соответствующие региональные ассоциации или гильдии риелторов.
Имеется также Российская гильдия риелторов.
«Страшные тайны» риелторов
«Страшными тайнами» риелторов поделилась с читателями газеты «Известия» Татьяна Шибанова, которая получила некоторый опыт общения со столичными риелторами. Вот что она пишет.
Идея написать эту статью появилась у меня в результате личного опыта по обмену двух квартир в области на одну в Москве. Первую квартиру я продала с помощью частного риелтора, вторую самостоятельно, купила подходящую тоже сама. Многие удивлялись: «Как, ты хочешь купить квартиру сама, без риелтора?» – как будто риелтор – это гарантия хорошего результата.
Я сама выбрала и посмотрела более 40 квартир, обращалась в несколько крупных и мелких агентств, к услугам частных риелторов, кроме того, я юрист. Знания и опыт, которые я получила, дали мне возможность и право раскрыть главные секреты профессионалов на рынке жилья, которыми я хочу бескорыстно поделиться. Дабы другие сограждане смогли сэкономить 3–6 % от стоимости своего жилья при продаже или покупке, не обращаясь к посредникам. Впрочем, это не относится к лицам, не имеющим хотя бы элементарных представлений о сделках, договорах и документах.
Итак, что гарантируют многочисленные агентства (частные агенты) своим потенциальным клиентам.
Для покупателей недвижимости – эксклюзивный доступ к платным базам данных типа « Лайт-2000», Виннер. «Из этих баз мы предложим вам квартиру еще до того, как объявление о ее продаже выйдет в газетах». Это отчасти верно. Но агенты умалчивают о том, что это преимущество в 1–2 дня никогда не «делает погоды». Сейчас не то время, когда квартиры хватают, едва она появилась в продаже. Тайных вариантов не бывает: если квартира продается, то найти ее реквизиты с помощью Интернета можно и самостоятельно.
Проверка юридической чистоты квартиры у агентов сводится к изучению архивной выписки из домовой книги. Хотя они уверяют, что «проверяют» квартиру по «своим источникам». Оказалось, что архивная выписка – и есть самый точный источник, который бесплатно выдает ДЭЗ.
Гарантии по безопасности сделок иногда агентства оформляют каким-то сертификатом (?!). Но юридически агентство даже при желании не может нести ответственность за признание сделки недействительной, так как оно не является стороной сделки. Это значит, что в случае, если одна из сторон затеет судебную тяжбу о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ответчиком по делу будете вы, а агент (или агентство) – лишь свидетелем или третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора.
Аванс или задаток по предварительному договору почти во всех случаях равен размеру вознаграждения агента и немедленно передается последнему. Таким образом, фактически покупатель квартиры предварительно оплачивает услуги агента за продавца. И это значит, что вернуть эти деньги будет непросто, а задаток в двойном размере (как это предусмотрено по ст. 381 ГК РФ) – вообще нереально.
Но самый главный лохотрон состоит в следующем: вы находите в газете или на сайте объявление о продаже квартиры, звоните по нему, оказывается, что вы попали в агентство, где вам заявляют, что для просмотра квартиры нужно заключить с ними договор («Мы же не можем работать бесплатно!»). По договору на подбор квартиры (оказание информационных услуг и сопровождение сделки) вам надо заплатить сначала $300–500 и после совершения сделки – еще 3–6 % от стоимости покупаемой квартиры. Вся фишка в том, что такой же договор заключает с агентством и продавец квартиры, с единственной лишь разницей – он не вносит предоплату. В результате агентство получает гонорар с продавца и гонорар с покупателя, то есть 6-12 % от стоимости квартиры, и все – из одного кармана (вашего).
Вы готовы платить и за себя и за «того парня»?
Если нет, то вам необходим посредник только в трех случаях:
♦ вы необразованный человек, не способный к совершению самостоятельных юридических действий;
♦ вам необходимо совершить очень сложную сделку с недвижимостью, такую как сложный обмен с длинной цепью альтернатив, наличие несовершеннолетних детей, которых надо одновременно выписать и прописать на новое место плюс пройти опекунский совет и т. п.;
♦ у вас есть лишние несколько тысяч долларов и совершенно нет свободного времени.
Хочу сразу оговориться: я не предлагаю всем подряд в целях экономии совершать сделки с недвижимостью самостоятельно, так можно и дров наломать. Я рекомендую только: не платить за одно – дважды.
В каждом агентстве есть услуга – помощь в оформлении сделки: предоставление перечня необходимых документов, их сбор (по доверенности за 300 руб.), аренда банковской ячейки, помощь по заполнению и в сдаче документов на регистрацию. Стоит это обычно $500. То есть квартиру находите вы, а подготовку к сделке осуществляет агентство.
Л вот без чего уж точно в этом деле не обойтись, так это без удачи. Чего вам искренне желаю!
Электронный риелтор
Высокие технологии пришли и в риелторскую деятельность.
На сайте аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» по адресу www.irn.ru имеется «Электронный риелтор», который может значительно облегчить гражданам поиск и подбор квартиры.
Каждый человек, занявшись решением своего квартирного вопроса – покупкой или обменом жилья, теряет на это много времени. Можно потратить несколько недель, чтобы изучить все газеты и сайты с объявлениями, просмотреть прайсы разных фирм, сделать немало звонков, узнать стоимость квартир и пообщаться с риелторами и, наконец, понять и оценить свои реальные возможности в области покупки или продажи жилья. Однако этот же результат возможно получить фактически сразу, даже не обращаясь к пересмотру конкретных вариантов квартир, а опираясь на сложившийся уровень цен на жилье в Москве.
Именно это и делает электронный риелтор. На входе он запрашивает информацию об имеющихся активах, чтобы вычислить исходный бюджет. Это может быть квартира, которую планируется обменять, или же исходная сумма денег. Можно указать и квартиру и деньги одновременно, причем деньги могут как увеличивать полный бюджет (обмен с доплатой), так и уменьшать его (извлечение из сделки части средств). Таким образом, электронный риелтор поможет прямым покупателям квартир, желающим понять, на что можно рассчитывать с конкретной суммой денег, а также людям, планирующим обмен квартиры с доплатой, без доплаты или с извлечением части денег.
Исходя из полученного бюджета, электронный риелтор просчитывает все возможные варианты покупки или обмена жилья в зависимости от указанного направления поиска. Можно осуществлять поиск по трем направлениям: указать желаемый район, тип жилья или необходимую площадь квартиры. На выходе вы получите полный перечень параметров жилья, которое соответствует исходному бюджету и указанному критерию поиска.
Если желаемый вариант обмена или покупки квартиры вписывается в перечень принципиально возможных, значит, дальше имеет смысл переходить к более кропотливому поиску конкретных квартир по базам данных. Если же оказывается, что желаемая сделка, скорее всего, не проходит, то в результатах работы электронного риелтора сразу видны все альтернативные варианты, которые являются экономически возможными. Более того, если желаемый вариант не так далек от возможных, то имеет смысл слегка подкорректировать исходные параметры, например величину доплаты. Это позволит довольно быстро понять, какой бюджет на самом деле будет нужен для обмена или покупки требуемой квартиры.
