Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
♦ журналы «Недвижимость и цены», «Собственник», «Анализ рынка недвижимости Москвы и Подмосковья», «Жилсовет – тысяча советов о жилье» (каталог новостроек Москвы, области, Санкт-Петербурга), «АСН-инфо» (журнал агентства строительных новостей), более 30 других печатных изданий.
Все их можно купить в розничной продаже или получить к ним доступ в Интернете.
Во-вторых, это Интернет, который стал важнейшим источником различного рода информации, в том числе и по вопросам покупки-продажи недвижимости. На поисковых порталах yandex.ru, rambler.ru, сайте www.sob.ru и др. представлены сайты агентств недвижимости (более 500), предложения по продаже загородной недвижимости (более 250 сайтов), предложения недвижимости от застройщиков (более 120 сайтов), предложения зарубежной недвижимости (около 100 сайтов) и т. д.
Во всех этих изданиях и на сайтах агентств недвижимости представлены базы данных продаваемых квартир с краткими характеристиками и ценами.
В офисах и на сайтах агентств недвижимости клиентам, как правило, оказываются бесплатные консультации, услуги по оценке недвижимости и др. Услугу по оценке квартиры многие риелторские агентства оказывают бесплатно. Для большей достоверности целесообразно такую оценку провести в нескольких агентствах.
Уже на этом (информационном) этапе необходимо реально представлять себе «технологию процесса», временные и денежные затраты, опасность подобных сделок и подводные камни, которые могут вас подстерегать на этом пути.
Перечень СМИ рынка недвижимости можно найти на сайте www.sob.ru или других поисковых порталах Интернета.
Застройщики, заказчики и заказчики-застройщики
Лицо, организующее строительство объекта недвижимости по инвестиционному законодательству, именуется заказчиком.
Заказчик привлекается инвестором – лицом, осуществляющим финансирование строительства.
Заказчик организует процесс строительства путем привлечения исполнителей – подрядчиков или генерального подрядчика, который, в свою очередь, самостоятельно привлекает подрядные организации, но ответственность за результаты работ подрядчиков перед заказчиком будет нести генеральный подрядчик.
Заказчик, как правило, является инвестором, но может выступать просто заказчиком, имеющим только функции организатора.
Если заказчик самостоятельно осуществляет строительство, то он именуется заказчиком-застройщиком.
Если строительство объекта недвижимости осуществляется с привлечением иных инвесторов, которые в результате строительства получат в собственность отдельные части объекта, например квартиры в жилом доме, то заказчик одновременно будет выступать застройщиком по Закону № 214-ФЗ.
Поэтому использование понятий «застройщик» и «заказчик-застройщик» означает совмещение одним лицом функций заказчика и застройщика – в отношении подрядных организаций по инвестиционному законодательству и застройщика – в отношении привлекаемых участников долевого строительства по Закону № 214-ФЗ.
Таким образом, если застройщик по Закону № 214-ФЗ, выступающий в качестве стороны по договору долевого строительства, одновременно осуществляет строительство всего объекта целиком, по инвестиционному законодательству он является заказчиком-застройщиком для привлекаемых подрядных организаций.
Статус заказчика-застройщика по инвестиционному законодательству, являющегося участником строительства, определен ГК РФ, Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. от 2 февраля 2006 г.), а также Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 16.
Заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты (п. 3 ст. 4 Закона № 39-Ф3). Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.
Застройщиком в соответствии со ст. 2 Закона № 214-ФЗ является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В указанном Законе прописаны права и обязанности застройщика. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан имеют отвечающие требованиям Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Заказчиком-застройщиком согласно Положению о заказчике-застройщике является юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.
Перечень и соответствующие характеристики застройщиков можно найти в Интернете на сайте www.sob.ru и на других поисковых порталах.
Банки
Активными участниками рынка жилья являются банки и другие кредитные организации.
Банки осуществляют кредитование покупки недвижимости, ипотечное кредитование на длительный срок, сопровождение сделки покупки недвижимости, персональные кредиты, финансовые консультации, инвестирование, открытие счетов.
Банки предоставляют кредиты юридическим и физическим лицам на различные цели: классический ипотечный кредит для приобретения квартир на вторичном рынке жилья, ипотечный кредит на любые цели под залог недвижимого имущества, другие формы кредитов. Могут выступать в роли поручителей.
Исполнение обязательств застройщика по договору долевого строительства может обеспечиваться поручительством банка. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать:
♦ солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по предусмотренным обязательствам застройщика по договору;
♦ переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
♦ срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на 6 месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
♦ согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
♦ обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в установленном порядке.
В случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за 1 месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства.
В случае нарушения поручителем установленной обязанности он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по предусмотренным обязательствам застройщика (ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ).
Другие кредитные организации
Кроме банков, на жилищном рынке работает целый ряд кредитных учреждений, целью деятельности которых является оказание кредитных услуг, продвижение ипотечных продуктов населению, оказание информационно-консультационных и юридических услуг всем участникам ипотечного рынка. Это, например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Дом ипотеки, ипотечная компания «Мой Дом» и др.
