Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии со ст. 19 ЖК государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
В зависимости от степени благоустройства жилищный фонд может быть оборудован:
♦ водопроводом, если внутри дома имеется распределительная сеть водопровода, в которую вода поступает централизованно из водопровода или артезианской скважины; жилищный фонд, не оборудованный водопроводом, не может быть оборудован канализацией. При этом площадь, оборудованная канализацией, не должна превышать площади, оборудованной водопроводом;
♦ водоотведением (канализацией), если внутри имеется канализационное устройство для стока хозяйственно-фекальных вод в уличную канализационную сеть или поглощающие колодцы, местный отстойник;
♦ отоплением независимо от источника поступления тепла: от ТЭЦ, промышленной котельной, квартальной, групповой, местной котельной, АГВ (аппарата газового водонагревательного), индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в отопительную печь, или другими источниками тепла, за исключением печного отопления;
♦ газом, как сетевым (природным), так и сжиженным, включая газовые баллоны, при наличии установленной напольной газовой плиты;
♦ горячим водоснабжением от специальных водопроводов, подающих в жилые помещения горячую воду для бытовых нужд проживающих, централизованно или от местных водонагревателей;
♦ ваннами (душем) независимо от способа поступления горячей воды (система горячего водоснабжения) – централизованного либо местного, оборудованного водонагревателями (местная котельная, АГВ, индивидуальный котел заводского изготовления или вмонтированный в отопительную печь, газовая (дровяная) колонка); площадь, оборудованная ваннами, но не имеющая канализации, не считается оборудованной данным видом;
♦ напольными электроплитами при наличии установленной напольной электрической плиты.
Например, благоустроенное жилое помещение в Москве должно соответствовать следующим стандартам: дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен (Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29, приложение 1).
Состояние жилищного фонда России оставляет желать лучшего: большая его часть морально устарела и нуждается в реконструкции. Только по официальным данным, объем ветхого и аварийного жилья в нашей стране превышает 98 млн м2, то есть это 3,2 % от общего объема жилищного фонда страны. Реальные показатели могут быть гораздо выше: более 40 % российских домов построены еще до 1970 г., около 18 % домов не ремонтировались от 10 до 40 лет, 21 % домов – хрущевки, малопригодные для комфортной жизни. Благоустройство жилых домов также остается на низком уровне.
Крайне высок уровень износа коммунальной инфраструктуры. Сегодня в замене нуждаются около 40 % уличных водопроводных сетей, более 30 % канализационных сетей, 25 % тепловых сетей. При этом объемы восстановительного ремонта в два раза ниже темпов нарастания износа. Старые сети ремонтируют и меняют в незначительных объемах и только в крупных городах. Как результат – постоянный рост аварий в тепловых сетях, системах водоснабжения, газоснабжения, электрических коммуникаций.
Жилые помещения
Правовой статус жилого помещения
Правовой статус жилого помещения определяется ст. 15, 16, 17 ЖК. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК».
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК).
Порядок признания помещения жилым или непригодным для проживания устанавливается Правительством Российской Федерации (п. 3, 4 ст. 15 ЖК).
К жилым помещениям относятся:
♦ жилой дом, часть жилого дома;
♦ квартира, часть квартиры;
♦ комната [4] .
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК).
Статистика учитывает жилые квартиры по следующим категориям, не расшифровывая применяемые понятия:
♦ типовые квартиры;
♦ квартиры улучшенной планировки;
♦ элитные квартиры.
Это, вероятно, соответствует таким категориям, как эконом-класс, бизнес-класс и «элита», используемым в обыденной практике. Кроме того, статистикой используются понятия «ветхое жилье», «аварийное жилье».
Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Например, адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом (п. 6 и 7 ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»).
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации [5] (ст. 17 ЖК).
Порядок признания помещения жилым, непригодным для проживания или аварийным устанавливается в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, непригодным для проживания, и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (ред. от 2 августа 2007 г.).
Требования, которым должно отвечать жилое помещение
Раздел II Положения устанавливает требования, которым должно отвечать жилое помещение.
9. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
10. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
