Ольга Шефель - Первая полная энциклопедия ЖКХ

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на общее имущество в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения: чем больше площадь, тем большее бремя расходов на содержание общего имущества на нем лежит.

Законодательство не делает никаких исключений ни для публично-правовых образований (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований), ни для граждан, ни для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Для чего нужно определение состава и границ общего имущества?

Размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяет величину расходов собственника помещения. Чтобы обеспечить содержание какого-либо имущества, собственнику необходимо знать, что именно он должен содержать. Для этого необходимо определить порядок и пределы использования общего имущества, в том числе для получения доходов. Кроме того, чтобы обеспечить надлежащее содержание общего имущества, необходимо иметь точные сведения о составе общего имущества, знать границы, иметь представление о качественных и количественных характеристиках каждого элемента общего имущества, знать состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является существенным условием договора управления многоквартирным домом.

Кто должен определять состав общего имущества? Жилищный кодекс трактует, что состав общего имущества определяется:

• собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

• федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации – в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса (например, государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации, Ростехнадзор);

• органами местного самоуправления (в городах федерального значения органами государственной власти указанных субъектов Российской Федерации) – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса. Такой конкурс проводится в многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали в установленный срок способ управления многоквартирным домом или не реализовали выбранный способ, в соответствии с «Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», которые утверждены постановлением Правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 г.

Законодательство не дает полномочий определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме:

• управляющим организациям, товариществам собственников жилья, иным объединениям собственников;

• органам технического учета;

• органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Рассмотрим отличительные признаки объектов общего имущества. К ним относятся:

• объекты общего имущества не являются частями квартир;

• объекты общего имущества предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в конкретном (одном) многоквартирном доме.

Исходя из этих отличительных признаков общего имущества, можно утверждать, например, что балконная плита, которая является частью конструкции дома и, значит, предназначена для обслуживания всего дома, входит в состав общего имущества, а балконные ограждения служат только для одной квартиры и, значит, в общее имущество не включаются. Батареи отопления при открытой системе теплоснабжения дома относятся к общему имуществу дома, так как являются частью отопительной системы всего дома.

Осмотр общего имущества

Осмотр общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом должен проводиться:

– собственниками помещений или лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договоров для проведения строительно-технической экспертизы;

– ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления Товарищества собственников жилья, жилищного и жилищно-строительного кооператива или иного специализированного кооператива, или управляющей организации.

Результаты осмотра общего имущества должны оформляться актом осмотра, который является основанием для принятия

собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Опросный лист собственников помещений о необходимости проведения работ/ремонтов общего имущества в многоквартирном доме

Можно вывесить на информационных стендах объявления такого вида.

Уважаемые жители!

Благодарим за участие! Ваши ответы помогут правлению ТСЖ/управляющей организации в составлении плана работ и сметы доходов и расходов.

По мнению правления ТСЖ/управляющей организации

Степень важности выполнения работ отмечена цифрами: «1» – первоочередные работы, «2» – работы, которые можно сделать во вторую очередь, «3» – работы, которые могут быть отложены на следующий год.

Напротив указанного вида работ сделайте отметку (поставьте любой знак) в одной из колонок («Да», «Нет», «Не знаю»).

Правление ТСЖ/управляющая организация отмечает виды работ, на которые может быть получена финансовая поддержка из бюджета.

Номер квартиры (наименование помещения)______________________

Фамилия И.О. собственника_____________________________________

Оценка технического состояния и определение потребности в ремонте

Важнейшим действием при планировании на год является проведение осмотра здания и придомового земельного участка.

Цель такого осмотра (помимо инвентаризации общего имущества) – оценка технического и санитарного состояния объектов общего имущества, выявление неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования здания, выявление потребностей в ремонтах и других работах для определения объемов и планирования текущего и капитального ремонтов.

Рекомендации по периодичности осмотров утверждены «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г.) и приведены ниже. Результаты осмотра и оценки состояний отдельных объектов имущества фиксируются в отдельном журнале. Примерная форма журнала регистрации результатов осмотра общего имущества также приведена в данном материале. Для того чтобы оценить техническое состояние объектов общего имущества, необходимо принять четкие и ясные критерии, что считать хорошим состоянием, а что – плохим.

Хорошее состояние объектов общего имущества – это состояние, при котором отсутствуют повреждения этих объектов, они исправны, функционируют так, как это предусматривается технической документацией, ас 2010 года нужно будет ориентироваться на технические регламенты, которые устанавливают обязательные требования к состоянию объектов общего имущества дома.

В настоящее время такие регламенты разработаны и утверждены Федеральным законом № 384-ФЭ от 30 декабря 2009 г. – «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Данный документ опубликован 31 декабря 2009 г. и вступил в силу 1 июля 2010 г., за исключением ст. 43, вступившей в силу со дня официального опубликования.

До вступления в силу технических регламентов товариществу (управляющему) следует самостоятельно разработать и принять критерии состояния объектов общего имущества. Пример критериев состояния объектов общего имущества приведен ниже.

В ходе осмотра составляются акты технического состояния, дефектные акты для отдельных видов имущества, нуждающихся в ремонте или замене. Примерная форма акта технического состояния общего имущества с приложением, в котором фиксируются потребности в ремонтах, замене оборудования, текущем ремонте, профилактических работах и текущем содержании всех объектов общего имущества, приведена ниже.

Кроме того, что потребности в работах по содержанию и ремонтам выявляются на основании оценки технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, следует установить, какие работы сами собственники считают необходимыми или желательными, какие дополнительные пожелания есть у собственников. Если правление при подготовке плана не опирается на мнение собственников, вряд ли можно рассчитывать, что разработанный проект плана будет одобрен общим собранием без затруднений.