Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
♦ плату за коммунальные услуги (ст. 154 Ж К).
Принципы определения платы
ЖК РФ предусмотрена плата за пользование жилым помещением, занимаемым по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ст. 154 ЖК). Принципы определения платы установлены ст. 156 ЖК.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях – исходя из площади этих комнат) жилого помещения (п. 2 ст. 156 ЖК).
Порядок определения размера платы устанавливается собственниками жилых помещений (органами местного самоуправления, в Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти) в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, места расположения дома. Иным категориям граждан могут быть установлены другие условия определения размера платы за пользование жилым помещением (п. 4, 5 ст. 156 ЖК).
Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений (п. 6 ст. 156 ЖК).
Граждане, признанные в установленном порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (п. 9 ст. 156 ЖК).
Размер платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда должен соответствовать предельным минимальным и (или) максимальным индексам, устанавливаемым в соответствии со ст. 6 Федерального закона № 184-ФЗ.
Предельные индексы изменения размера платы за жилое помещение и за коммунальные услуги устанавливаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по муниципальным образованиям с учетом соотношения платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги и затрат на содержание и ремонт жилья и затрат на оказание коммунальных услуг (п. 2 ст. 6 Закона № 184-ФЗ).
Плата за наем жилого помещения – сравнительно новая категория жилищного права, появившаяся в новом Жилищном кодексе и пока еще не получившая своего методического обоснования.
Порядок определения платы за наем и ее размера кодекс возложил на собственников жилых помещений (органы местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге – на органы государственной власти), указав, что она определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях – исходя из площади этих комнат) жилого помещения, а также в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, места расположения дома (п. 4 ст. 156 ЖК).
Причем иным категориям граждан могут быть установлены другие (но не сказано какие) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (п. 5 ст. 156 ЖК). На практике получается полная неопределенность. Естественно, заинтересованные органы стали искать свои подходы к методическому решению этого вопроса.
Плата за наем жилого помещения в г. Москве
В Москве постановлением правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП установлены ставки платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности г. Москвы, для трех категорий жильцов:
♦ для нанимателей жилых помещений по договору социального найма жилого помещения; по договору найма специализированного жилого помещения (приложение 1 к постановлению № 1038-ПП);
♦ нанимателей жилых помещений по договору найма жилищного фонда коммерческого использования (приложение 2);
♦ нанимателей жилых помещений по договору найма жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда г. Москвы (приложение 3).
Причем ставки (для сопоставимых помещений) изменяются от 2.06 руб. для жильцов первой категории, 5,81 руб. – для жильцов второй категории до 41,21 руб. для жильцов третьей категории за 1 м2 общей площади в месяц.
Для квартиры площадью 60 м2 это составит соответственно 123,6, 348.6 и 2472,6 руб.
Учитывая все повышающие коэффициенты, которые можно применить к этим ставкам (для жилых помещений, расположенных в пределах третьего транспортного кольца, – 2,0; для отдельных квартир, имеющих все изолированные комнаты, – 1,2; для жилых помещений, имеющих высоту потолка 2,8 м и более, – 1,2; для жилых помещений, имеющих балкон или лоджию, – 1,2), плата может быть увеличена в 2,5–3 раза. То есть составит максимально соответственно примерно 300, 1000 и 6000 руб.
При найме аналогичной квартиры на свободном рынке (в пределах того же третьего транспортного кольца) цена найма составляет около $1500, или около 37,5 тыс. руб. в месяц.
Даже если вычесть оплату услуг ЖКХ и прочие мелкие расходы (примерно 3500 руб.), то все равно суммы несопоставимые: на свободном рынке плата за наем 1 м2 жилой площади превышает плату за государственный наем соответственно в 120,35 и 6 раз. Хотя, казалось бы, в условиях рыночных отношений условия найма жилья и цены потребления должны были сближаться. Однако, судя по тарифной политике московских властей, этого не происходит или происходит слишком медленно.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях – исходя из площади этих комнат) жилого помещения и устанавливается органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти) (п. Зет. 156ЖК).
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Размер обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется органами управления указанных организаций (п. 7, 8 ст. 156 ЖК).
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 158 ЖК).
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) (п. 4. ст. 158 ЖК).
Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491(п. 10 ст. 156 ЖК).
Министерство регионального развития Российской Федерации письмом от 12 октября 2006 г. № 9555-РМ/07 разъяснило порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Цены за содержание и ремонт жилых помещений в Москве
В Москве на 2011 г. цены за содержание и ремонт жилых помещений для различных категорий нанимателей жилых помещений установлены приложением 4 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП.
Цены установлены в рублях за 1 м2 общей площади в месяц, с НДС и дифференцированы в зависимости от категории домов, а также нормативного и фактического обеспечения жильцов жилой площадью (за площадь, занимаемую в пределах установленных норм, и за площадь, занимаемую сверх установленных норм).
Диапазон цен в зависимости от категории дома – от 5,24 до 10,80 руб. За площадь, занимаемую сверх установленных норм, цены увеличиваются примерно вдвое.
