Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

♦ невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

♦ разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

♦ если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

♦ в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если после предупреждения они продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 687, 688).

Законодательство РФ определило следующие формы найма жилых помещений: социальный наем, поднаем, наем по договорам безвозмездного пользования, наем специализированных жилых помещений.

Все эти формы найма отличаются условиями проживания (юридическим статусом жильцов, условиями и сроками найма, платой за наем и др.)*

Проживание по договору социального найма

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1–3 ст. 685 ГК. Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (ст. 672).

Правовой статус этого жилья регламентирован гл. 8 ЖК РФ «Социальный наем жилого помещения» (ст. 60–91).

Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315.

Фонд социального использования составляет в настоящее время 15–17 % жилого фонда России: в основном это жилье специализированного фонда (общежития, служебное жилье, жилье «оборотного» фонда и др.), а также квартиры в хрущевках, панельных, других ветхих или аварийных домах, которые смело можно отнести к категории домов «для бедных». Люди, проживающие в таких домах, задаются вопросом: а нужно ли приватизировать квартиру. Фонд социального использования постоянно сокращается, поскольку приватизация государственного и муниципального жилищного фонда социального использования продолжается.

От договора найма социальное жилье отличается тем, что на него заключается договор социального найма. Особенность этого договора в том, что он бессрочный и его действие распространяется на всех членов семьи, зарегистрированных в квартире нанимателя. Это означает, что, пока дом стоит и хотя бы один человек, постоянно зарегистрированный (прописанный) в квартире, жив-здоров, квартира будет переходить из поколения в поколение. При этом, если спустя некоторое время дом решат переселять, с семьей будет заключен новый договор социального найма на другое жилье. Специалисты говорят, что по действующему законодательству социальный договор – это вечный договор.

Главная привлекательность социального жилья состоит в том, что оно предоставляется «на всю оставшуюся жизнь», бесплатно, за его использование (наем) граждане платят совсем немного или вообще не платят, действие договора распространяется на всех членов семьи.

Можно ли считать социальное жилье доступным и соответствующим рыночным условиям? Конечно, нет.

Сейчас в очереди на улучшение жилищных условий в России стоят более 3 млн семей, в том числе в Москве – более 130 тыс. семей. Желающих получить такое жилье гораздо больше. Срок ожидания социальной жилплощади в Москве составляет около 20 лет.

Ежегодно по договорам социального найма Москва предоставляет очередникам около 400 тыс. м2, обеспечивая бесплатным жильем около 5000 семей. Еще 5000 семей получают социальные квартиры при переселении.

Поднаем жилого помещения

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях (ст. 76 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.

В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 1 год.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, Жилищным кодексом, иными нормативными правовыми актами (ст. 77 ЖК).

Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения (ст. 78 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

♦ по соглашению сторон;

♦ при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения (п. 1–3 ст. 76 ЖК).

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами (п. 5 ст. 79 ЖК).

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (п. 6 ст. 79 ЖК).

КОММЕНТАРИЙ АВТОРА

Пользование жилым помещением по договору социального найма получило в России наибольшее распространение еще в советские времена. Социальный жилой фонд фактически составлял тогда около 70 % всего жилищного фонда. В результате приватизации жилья большая и лучшая часть социального жилого фонда перешла в частные руки, но и сейчас жилье, предоставленное гражданам по договорам социального найма, составляет порядка 15–18 % от всего жилого фонда.