Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Проходит довольно много сделок, которые на риэлторском сленге носят название «альтернативы» (продажа и альтернативная покупка). Клиент в этой сделке сначала выступает в роли продавца, а потом – покупателя. Если обычная сделка купли-продажи может происходить с участием двух агентств недвижимости (в одном есть продавец, в другом – покупатель), то «альтернативы», как правило, происходят в одном и том же агентстве. Для альтернативных сделок у риэлторов разработана особая форма договора на услуги: важно, чтобы продажа и покупка происходили одновременно. В период, когда цены растут быстро, любое промедление означает, что на вырученные деньги удастся купить менее комфортное жилье, чем изначально предполагалось. Если альтернативный договор заключен, человек не окажется на улице.

В Петербурге беспрецедентно много коммуналок. Люди, которые в них живут, естественно, хотят переехать в отдельные квартиры, но для этого нужно, чтобы кто-то (городская администрация или частный инвестор) коммуналки расселил.

Расселение первых коммунальных квартир и даже целых домов происходило еще в начале 90-х. Агентства недвижимости расселяли коммунальные квартиры по заявкам клиентов, которые хотели жить на больших площадях в центре города. К концу 90-х годов подобные заявки стало сложно удовлетворять, поскольку самые интересные квартиры уже перешли в частную собственность, а жить во вторых-третьих дворах даже Невского проспекта люди, располагающие крупными суммами, не хотели.

Расселение «коммуналок» продолжается и сейчас, только по другим причинам. Расселяются дома, которые идут под реконструкцию: город принял программу по расселению аварийного жилого фонда (а это в основном коммунальные квартиры) и реконструкции кварталов, застроенных домами первых массовых серий («хрущевками», которые будут снесены).

Расселение – сложная и волнительная процедура не только для риэлторов, но и для самих жильцов «коммуналки». Представьте себе, что в квартире живет 8-10 семей. Они получают возможность улучшить условия жизни за счет покупателя, разъехаться, чтобы больше по утрам не встречаться на кухне с неприятными соседями.

Для нынешних жильцов «коммуналок» особенно важны два момента. Во-первых, никакого расселения не получится, если хотя бы один обитатель квартиры не согласится переезжать или передумает, неважно на каком этапе. Во-вторых, частное лицо, которое решило купить эту квартиру, готово выложить за нее определенную сумму денег. Если аппетиты жильцов значительно превысят плановую сумму, покупатель может отказаться от приобретения именно этой квартиры, и риэлторы подыщут ему другую. Не надо забывать, что покупателю еще предстоит потратиться на дорогостоящий ремонт.

Каждый жилец коммуналки в результате расселения имеет шанс переехать в квартиру, которая ему нравится, получить денежную компенсацию или меньшую площадь с доплатой. Иногда расселение – единственная возможность для большой семьи из нескольких поколений разъехаться по разным квартирам. Жильцы, как правило, требуют квартиры с лучшими условиями, чем те, в которых они находятся перед расселением. Это касается, в первую очередь, площади жилья. Кроме того, многие не хотят переезжать в другой район или в новые дома. Обычно на расселение требуется в 3–4 раза больше квадратных метров, чем есть в старой квартире. Хорошо, если потенциальный покупатель к этому готов.

Поскольку коммунальных квартир не стало ощутимо меньше, возможна покупка комнаты в общей квартире, то есть покупка доли в коммуналке. Каждый обитатель коммуналки имеет не только право собственности на комнату, в которой он живет, но и долю в остальных помещениях общего пользования: кухне, ванной и т. д. Доля зависит от площади комнаты: чем больше квадратных метров у жильца в собственности, тем больше его доля в общем имуществе. Для продажи доли в общем имуществе необходимо согласие всех совладельцев. Кроме того, соседи имеют преимущественное право на покупку комнаты. То есть продавец сначала должен предложить свою комнату им и только потом, через месяц, если все соседи откажутся, можно выставлять свою долю на продажу. Доля комнат достигает 20 % в общем объеме предложений.

Квартира также может перейти в собственность по договору дарения и по наследству. Естественно, когда человек дарит квартиру, о деньгах речь не идет, особенно если речь идет о родственниках. Между тем оформлять такую сделку необходимо с участием нотариуса. И налог платить все равно придется.

Глава 3. Если вы продаете недвижимость

Сегодня большинство людей, которые решили по какой-либо причине продать свою квартиру, уже знают: продавать лучше по рыночной цене. Что такое рыночная цена и как правильно ее подсчитать?

Самый точный способ – пригласить сертифицированного оценщика, который выполнит оценку квартиры по всем правилам. Однако его работа стоит денег, а платить «лишнее» мало кому нравится. Поэтому продавец квартиры, как правило, пытается оценить ее самостоятельно. Что для этого нужно сделать?

Как правило, человек покупает какую-нибудь газету или бюллетень, где в большом количестве есть объявления о продаже квартир, и начинает сравнивать. Если вы решили пойти по этому пути, попытайтесь провести операцию сравнения, с учетом максимального количества параметров.

Цены бывают разные

Специалисты различают несколько видов цены: цена предложения, цена спроса и реальная цена сделки.

Продавец всегда хочет продать подороже, покупатель – купить подешевле. Продавец выставляет цену предложения, покупатель называют свою – цену спроса. Происходит торг, в результате которого выявляется реальная цена сделки. Как правило, разница между ценой предложения и реальной ценой сделки составляет 10–12 %. Однако эта цифра верна только для спокойного рынка, на котором есть достаточное количество предложений и много покупателей. Как только начинается перекос в какую-либо сторону, разница в ценах тут же начинает «прыгать». Например, когда цены на жилую недвижимость растут очень быстро, существенно сокращается количество квартир, выставленных на продажу. И продавцы получают возможность устраивать «аукцион»: кто из покупателей предложит больше денег, тот и получит квартиру. В таких случаях реальная цена сделки намного превысит первоначальную цену предложения.

Но подъемы на рынке сменяются спадами. Например, в период роста цен потенциальным покупателям не хватает денег для приобретения жилья. Тогда торг идет в обратную сторону: цена предложения оказывается ниже реальной цены сделки.

Попробуем перечислить основные параметры, влияющие на цену квартиры.

Критерии, определяющие стоимость квартиры (ценообразующие факторы):

• Местоположение дома.

• Архитектурные, конструктивные, планировочные решения дома.

• Наличие коммунальных услуг.

• Транспортная доступность (удаленность от метро).

• Общая, жилая площадь.

• Состояние участка земли, прилегающего к дому.

• Состояние и тип здания.

• Опасность наводнения.

• Правовые факторы (обременения).

• Условия платежа.

• Ликвидность.

• Экология района.

• Вид из окон.

• Количество комнат.

• Этаж.

• Площадь кухни, прихожей и др.

• Наличие парковки, стоянки для машин.

• Транспортный шум и другие источники шума.

• Планировка.

• Изолированность комнат (смежные, смежно-изолированные, изолированные).

• Состояние квартиры (необходимость ремонта).

• Наличие балкона, лоджии (в том числе застекленной), эркера.

• Пол в квартире (линолеум, доски, паркет).

• Ориентация квартиры по сторонам света.

• Состояние подъезда.

• Вход в дом (с улицы, со двора).

• Состояние двора.

• Социальный состав соседей (по дому, подъезду, лестничной площадке, квартире – если речь идет о комнате в коммунальной квартире).

• Телефон.

• Уровень развития инфраструктуры (торговая, транспортная, рекреационная) в микрорайоне.

• Санузел (СУС, СУР, в том числе расположение ванны).

• Мусоропровод.

• Плита (газовая – электрическая), горячая вода (теплоцентраль – колонка).

• Место для прогулок, выгула собак.

• Лифт.

• Высота потолков.

• Наличие кладовых и подсобных помещений.

• Охранная сигнализация.

• «Избыточная достаточность» (вклад) и др.

Самый главный параметр – местоположение. Не напрасно мировое риэлторское сообщество любит повторять: location, location & location. Место играет определяющую роль. Чем престижнее жилой район, тем дороже там стоит любая недвижимость по сравнению с аналогичными объектами, которым «не повезло» и они были построены в менее интересных районах. Совершенно одинаковые квартиры, но расположенные в разных районах города, могут отличаться по цене в 2–3 раза. Так что средняя цена недвижимости по городу – это средняя температура по больнице, и специалисты крайне редко пользуются подобными цифрами, но этот показатель позволяет сравнивать цены.