Ирина Зайцева - Недвижимость, которая вас разоряет

Следует иметь в виду, что рынок аренды в буквальном смысле слова полон риелторов, размещающих свои объявления на столбах и подъездах домов. Среди них не только известные и солидные организации, но и частные фирмы с сомнительной репутацией.

Вас, наверное, удивит тот факт, что множество агентств занимается продажей информации о сдаваемой в аренду недвижимость. Это выглядит следующим образом. Вы звоните по выгодному предложению (цена на квартиру приемлемая, место расположения вас устраивает). Оператор, ответивший вам, говорит, что для получения более подробной информации об интересующем объекте нужно приехать в офис компании и заключить договор о получении услуг. После этого вы должны будете заплатить определенную сумму (в среднем 500–2000 рублей) и лишь затем получите точный адрес и телефон квартиры. Только после этого вы сможете отправиться на осмотр квартиры с риелтором или самостоятельно.

По объявлению это выглядит очень заманчиво, однако на деле оказывается иначе и сопровождается немалыми материальными затратами. По поводу квартиры вам могут сообщить, что она уже сдана в аренду, и предложить выбрать что-нибудь подходящее в имеющейся базе данных. В данном случае вы можете решить, что впустую потратили деньги, и поискать в другом месте, а можете воспользоваться предложенной информацией.

Второй вариант является более предпочтительным, однако и здесь возможно разочарование, поскольку агенты очень часто предоставляют устаревшие сведения: большинство квартир уже сдано в аренду, а те, что остались, вам либо не по карману, либо находятся в непригодном для проживания состоянии.

Более известный и распространенный в настоящее время способ – обращение к риелторам. Следует отметить, что схема работы всех риелторских агентств одинакова: вы звоните в офис по объявлению об аренде квартиры (при этом условия аренды настолько выгодны, что не позвонить просто невозможно), вам сообщают, что данная квартира уже сдана в аренду, однако предлагают оставить свои требования и координаты.

В отдельных случаях вопросы, задаваемые риелторами, не имеют ни малейшего отношения к аренде квартиры. Данная информация собирается для того, чтобы заранее представить вас владельцу квартиры с хорошей стороны. После этого вам будут периодически звонить сотрудники риелторского агентства и предлагать различные варианты. Следует учитывать, что, если вы в течение четырех дней отказываете риелтору в осмотре квартиры, он теряет к вам интерес и постепенно его звонки прекращаются. Если какие-либо из предложенных вариантов вас заинтересуют, вам предложат осмотр квартир.

Как правило, риелторы назначают место встречи либо у соседнего подъезда, либо у соседнего дома, поэтому узнать точный адрес квартиры до осмотра не так просто. Разумеется, иногда риелторы говорят адрес дома и этаж, на котором располагается квартира. В этом случае можно приехать по указанному адресу раньше и обойти все квартиры на этаже, которых, кстати, не так много. Следует отметить, что это, может быть, некорректный, но весьма выгодный способ найти нужную вам квартиру. В данном случае вы не оплачиваете услуги посредника, которые составляют 100% от стоимости ежемесячной оплаты жилья.

Прежде чем войти в квартиру, риелтор предупреждает клиента о том, что все его попытки связаться с владельцем напрямую будут пресекаться (это касается и оплаты жилья). Однако в данном случае риелтора также можно обойти. Для этого вы, якобы для того, чтобы проверить телефон, звоните на мобильный телефон своему помощнику (по предварительной договоренности), на котором высвечивается номер телефона интересующей вас квартиры. Затем прощаетесь с владельцем и риелтором под предлогом того, что квартира вам не подходит, получаете от помощника телефон владельца, звоните и самостоятельно договариваетесь об аренде.

Следует учитывать, что если договор будет заключен в присутствии риелтора, попытка не заплатить ему может быть довольно опасной. Дело в том, что риелторы в большинстве случаев работают под прикрытием преступников или милиции. Представители «защиты» риелтора просто не дадут вам жить в съемной квартире. Поэтому, если вы все же решите обойти риелтора, соблюдайте необходимую осторожность.

Если вы не хотите рисковать или у вас нет времени заниматься поисками квартиры самостоятельно, можно целиком положиться на риелтора. Однако в этом случае учитывайте, что он является сотрудником частной организации и никакой ответственности за последствия аренды недвижимости не несет. Как правило, договор риелтора с клиентом не заключается вовсе или заключается в соответствии со стандартным шаблоном, в который не включены пункты ответственности риелтора.

Как говорилось выше, довольно часто владельцы квартир вступают в сговор с риелторами и сдают (или продают) квартиру сразу нескольким лицам. Кроме того, человек, предлагающий вам квартиру, может оказаться вовсе не владельцем данной недвижимости. Для того чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо проявлять элементарную осторожность.

В первую очередь следует попросить у риелтора и владельца квартиры паспорта и документы на квартиру (или их копии). Перепишите в свою записную книжку паспортные данные риелтора и хозяина квартиры. Эти действия, скорее всего, насторожат потенциального мошенника.

Проверьте сходство лица, изображенного на фото в паспорте, с лицом человека, представившегося риелтором или владельцем квартиры. Если паспорт старого образца, от участия в сделке лучше отказаться.

Имейте в виду, что предложение владельца квартиры улучшить условия проживания (привезти телевизор, мебель и т. д.) должно вас насторожить, поскольку он в подобных действиях не заинтересован. Еще одним поводом для сомнений служит незнание владельцем особенностей района (транспорт, расположение больницы, детского сада, школы и т. д.). Нелишне будет поинтересоваться, знаком ли владелец квартиры со своими соседями. Для этого нужно спросить у последних, представился ли им хозяин квартиры, кто в данной квартире проживал раньше и кто проживает в настоящее время.

После того как вы убедитесь в том, что имеете дело с проверенными людьми и квартира соответствует вашим требованиям, необходимо заключить договор аренды жилого помещения. Он заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Для вашего спокойствия подключите к подписанию договора юриста, поскольку у риелтора имеется лишь формальный договор, не учитывающий всех особенностей сделки.

Кроме договора, необходимо заключить акт приемапередачи, в котором обязательно должно быть перечислено имущество, находящееся в арендуемой квартире. Наличие данного акта позволит вам избежать возможных претензий со стороны владельца квартиры в отношении имущества. Обязательно договоритесь о сроках и форме оплаты коммунальных услуг и электроэнергии.

Если арендодателем являетесь вы, во избежание неприятностей необходимо учитывать некоторые нюансы. Риск сдачи жилья в аренду связан в первую очередь с возможностью неоплаты коммунальных услуг, телефонных разговоров, а также самой аренды. Кроме того, нередки случаи, когда арендаторы совершают кражу имущества, оставляя владельцу фактически голые стены. Поэтому при сдаче своего жилья в аренду необходимо очень тщательно подходить к выбору будущих жильцов.

Разумеется, оптимальным вариантом является сдача квартиры своим друзьям или хорошим знакомым. Однако на практике такие случаи бывают крайне редко.

Многие люди ошибочно полагают, что для поиска потенциальных квартиросъемщиков необходимо написать объявление. Однако в большинстве изданий представлены объявления риелторов, поэтому ваше может попросту затеряться. Более простым и менее затратным способом является звонок по объявлению желающих снять квартиру в аренду. По представленному телефону, скорее всего, ответит оператор посредника, который назначит вам встречу и предложит кандидатуры на вселение.

В этом случае не забывайте о том, что заверения посредника о порядочности и чистоплотности будущих жильцов – только слова. Ни один риелтор не проверяет сведения, сообщаемые будущим квартиросъемщиком, а потому в случае нежелательного поведения квартиросъемщика он ни за что не отвечает.

При заключении договора на аренду жилого помещения вы можете убедиться в том, что риелтор не берет на себя никаких обязательств. Он не ставит подпись в договоре, а просто присутствует при совершении сделки. Единственное, чем он может помочь, – это заполнить бланки за арендатора и арендодателя.

Поэтому, учитывая возможные риски, обязательно проверьте документы будущего жильца и запишите его паспортные данные. Расспросите его о роде деятельности, семейном положении, наличии домашних животных, вредных привычках и т. д. Помимо этого, необходимо обратить внимание на место рождения и последнего проживания квартиросъемщика.