Виктор Щелоков - Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику
– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
– особо охраняемых территорий и объектов;
– лесного фонда;
– водного фонда;
– запаса.
В чем их отличие друг от друга, какой правовой режим предусмотрен для них и другие вопросы, связанные с использованием данных категорий земель, – тема настоящего раздела.
Земли сельскохозяйственного назначения
К данной категории относят земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства.
В их составе выделяют:
1. Сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями;
2. Земли, занятые:
– внутрихозяйственными дорогами;
– коммуникациями;
– древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений;
– замкнутыми водоемами;
– зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Для строительства промышленных объектов и для иных несельскохозяйственных нужд предоставляют угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.
Земли населенных пунктов
Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других категорий.
Населенные пункты в России подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.).
Вся земля поселений делится на территориальные зоны, которые устанавливаются при планировании развития территории поселения.
В соответствии с п. 1 ст. 85 ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны:
– жилые;
– общественно-деловые;
– производственные;
– инженерных и транспортных инфраструктур;
– рекреационные (земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами и используемые для отдыха граждан и туризма);
– сельскохозяйственного использования;
– специального назначения;
– военных объектов;
– иные.
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами, независимо от форм собственности и иных прав на участки.
В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.
К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными . В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения .
Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли:
– промышленности;
– энергетики;
– транспорта;
– связи, радиовещания, телевидения и информатики;
– для обеспечения космической деятельности;
– земли обороны и безопасности;
– иного специального назначения.
Характерная особенность многих из них – наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.
Земли особо охраняемых территорий и объектов
К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят, в частности, лечебно-оздоровительные местности и курорты.
Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса
К этой категории относят:
– лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда);
– земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда);
– земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса).
Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Отнесение к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется:
– Правительством РФ – в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
– органами исполнительной власти субъектов Федерации – в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
– органами местного самоуправления – в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.
Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием для признания недействительным данного перевода. Такое признание осуществляется в судебном порядке.
4.2. Перевод земли из одной категории в другую и изменение целевого назначения земельного участка
Все трудности в оформлении перевода земли происходят из-за незнания законов, из-за несогласованности действующего законодательства в этой области и отсутствия единого отработанного механизма действий, что делает этот процесс трудоемким и затратным.
Помимо понятия «категория земли», перечень которых приводится в Земельном кодексе РФ и является исчерпывающим, существует понятие «вид разрешенного использования» или «целевого назначения». Таким «видом» наделяется каждая категория земли. Очень часто эти понятия путают или подменяют.
Перечень видов разрешенного использования земельных участков различной категории:
– Предназначены для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, с правом или без права возведения некапитального жилого строения, без права регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений, в зависимости от разрешенного использования земельного участка, которое определено при зонировании территории.
– Допускается использование земель сельскохозяйственного назначения для отдыха и возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.
– Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Разрешается возведение жилого дома, с правом регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.
– Нас по большей части интересует земля сельскохозяйственного назначения, которая имеет следующие виды разрешенного использования:
– земля для садоводства;
– земля для пашни;
– земля для дачного строительства;
– личное подсобное хозяйство.
Земельные участки, выделяемые под индивидуальное жилищное строительство, предоставляются из земель поселений. Также коттеджные поселки можно построить (они широко и давно строятся) и на сельхозземлях с разрешенным видом использования – под дачное строительство.
Для того чтобы построить себе коттедж или загородный особняк на участке сельхозназначения, не нужно переводить землю из одной категории в другую, достаточно всего лишь изменить вид разрешенного использования, что гораздо проще и дешевле.
Садовое товарищество позволяет строить индивидуальные жилые дома, но без права регистрации в них граждан. Дачный статус, напротив, разрешает иметь и регистрацию, и почтовый адрес.
