Эксперт Эксперт - Эксперт № 47 (2013)
В целом по объемам и средним ценам рынок почти восстановился. Однако если посмотреть внимательнее, то окажется, что продаваемые объекты намного меньше по бюджетам и размеру, чем до кризиса. При этом собственно премиальный сегмент занимает весьма небольшую долю рынка. Большинство сделок проходит в крупных комплексах, которые до кризиса попадали в сегмент бизнес-класса.
Удорожание элитной жилой недвижимости в 2013 году по сравнению с 2012-м — общемировой процесс. И речь идет не только о Лондоне (около 10% годового роста) или Нью-Йорке (более 11%). Из 27 городов, входящих в Knight Frank Prime Global Cities Index, подорожание затронуло более двадцати. Самый большой рост наблюдался в азиатском регионе: в Джакарте, Пекине, Шанхае, Бангкоке цены показывают двузначные темпы роста. По этому параметру Москва находится на 20-м месте по годовому росту: цены выросли только на 1%.
Богатые покупатели наперечет
Иная картина на загородном элитном рынке: он так и не оправился от кризиса и пребывает в депрессии. Количество сделок ниже докризисного в четыре-пять раз. Характерная черта рынка: за последние пять лет в Подмосковье не было начато ни одного проекта из верхнего ценового диапазона. Такой продукт сегодня не востребован.
Рынок загородной недвижимости затоварен, и покупатели сегодня ожесточенно торгуются, выбивая себе большие скидки. По сравнению с докризисным временем цены на элитные коттеджи в среднем по рынку снизились на 30%. Малоликвидные объекты можно иногда купить с 50-процентным дисконтом к докризисной цене. Частные застройщики, чтобы реализовать давно построенные коттеджи, порой готовы продать их по себестоимости.
Резко изменились покупательские предпочтения. Если до кризиса элитные коттеджи часто имели площадь 700–800 кв. м, то сегодня основной спрос предъявляется на дома площадью 300–350 кв. м. Вместо запрашиваемых до кризиса участков площадью 30 соток большинство нынешних покупателей готово ограничиться 10–12 сотками. За этими изменениями стоит не только желание сэкономить, но и опыт загородной жизни: обычно «активно обитаемая» часть коттеджа не превышает 250 кв. м. Большинство покупателей сегодня крайне щепетильны и в вопросе стоимости эксплуатации дома: более 15 тыс. рублей в месяц они платить не готовы.
Меняется и отношению к местоположению коттеджа для постоянного проживания. Сегодня покупатели все чаще жертвуют красотой места в пользу транспортной доступности и близости к инфраструктуре. «Лет пять назад люди любили, чтобы поселок был в глуши, подальше от цивилизации. Сегодня все чаще предпочитают окраину города — ведь там есть магазины, больница, школа, бассейн», — говорит директор загородного департамента компании Chesterton Ирина Родина .
Сильно снизился средний бюджет покупки. Сегодня 90% сделок в дорогом сегменте проходит с объектами стоимостью 1–1,5 млн долларов. Именно на эту группу покупателей сегодня и нацелены девелоперы поселков. Все чаще строятся дорогие поселки с таунхаусами, где покупатель как раз может вписаться в искомый бюджет. Сделки с бюджетами в 3 млн долларов — редкость на рынке. «Покупатели с такими бюджетами наперечет. Если появляется новый клиент, то о нем знает весь рынок», — говорит один из риелторов.
Жилой комплекс Wine House в Замоскворечье представляет собой комбинацию лофт-апартаментов в историческом здании и квартир в новых клубных зданиях
Начатые до кризиса проекты верхнего ценового сегмента подвергаются реконцепции. Например, один из самых дорогих проектов Подмосковья «Агаларов Эстейт» сначала позиционировал себя как эксклюзивное место с домовладениями стоимостью от 10 млн долларов на участках площадью от 1 га. Сегодня в проекте уже есть и таунхаусы, и дома с квартирами. Размеры домов и участков были сокращены вдвое. В общем, «навес» недвижимости из дорогих поселков таков, что даже без появления новых проектов на рынке на их реализацию нужно минимум три-четыре года.
Такое положение загородного элитного рынка есть следствие нескольких факторов. Очевидна затоваренность: выход на рынок Подмосковья был для девелоперов намного легче, чем начало строительства в центре города. Отсюда слишком большое количество проектов элитного сегмента. При этом подмосковные поселки так и не сформировали полноценный пригород с высоким качеством жизни: недостаток инфраструктуры очевиден. Именно поэтому загородный дом рассматривается у нас как вторая недвижимость, которая не является предметом первой необходимости. Играет свою роль и постоянно ухудшающаяся транспортная ситуация. При этом соотношение цена–качество явно неадекватно по сравнению с зарубежными аналогами.
Эволюция рынка через парные проекты
Дух времени становится более понятен, если сравнивать докризисные и нынешние проекты одного и того же девелопера. В этом случае мы получаем чистый эксперимент, позволяющий оценить, как же изменился за последние пять лет рынок элитной недвижимости. Мы нашли такие парные проекты на столичном и загородном элитных рынках.
На рынке городского элитного жилья весьма показателен пример девелопера «Капитал групп», который до кризиса в районе Москва-Сити возвел пару высоток «Города столиц», а сейчас строит там же 85-этажный небоскреб ОКО. В чем же различие между этими высотками?
Первое: в ОКО значительно больше небольших апартаментов. Если в «Городе столиц» апартаменты с одной спальней составляли только 20% общего числа, то в ОКО их половина. При этом площадь апартаментов стала меньше на 10–20%.
Второе: все апартаменты в ОКО продаются с чистовой отделкой, готовыми санузлами и итальянской кухней, в то время как в «Городе столиц» первая четверть апартаментов сдавалась без отделки. Апартаменты в ОКО год назад, в начале строительства, стоили от 7000 долларов за квадратный метр (сейчас от 9000). Средние цены — 12–13 тыс. долларов за метр, что не так уж и много, учитывая отделку стоимостью 2000–2800 долларов за метр. Для сравнения: квартиры без отделки в обычном монолитном доме на юге города рядом с МКАД стоят сегодня 5800–6700 рублей за квадратный метр.
«Grand Deluxe на Плющихе» от «Донстроя» — новый подход к элитному жилью
Третье: сегодня условия покупки намного интереснее для покупателя, чем раньше. Застройщик дает беспроцентную рассрочку платежей на два года.
Четвертое: концепция новой версии небоскреба от «Капитал групп» выглядит более сложной. Первые семь этажей заняты разнообразной инфраструктурой: рестораны, фитнес, спа, конференц-зал, ночной клуб, частный кинотеатр. Плюс к этому десять этажей будет занимать luxury-отель Delano.
Пятое: все апартаменты могут быть обеспечены двумя машиноместами. В Сити с парковками большая проблема, но застройщик возводит на соседнем участке шестнадцатиэтажный (!) гараж с 10 подземными уровнями. Цена паркинга при этом кусается: 130–150 тыс. долларов за машино-место.
На загородном рынке хороший пример для сравнения — поселки Довиль и Трувиль соответственно на 11-м и 18-м километрах Минского шоссе. Их застройщик, компания «Мирум», в конце 1990-х совершила революцию на Рублевке, построив поселок Николино. Вместо привычных шестиметровых заборов в поселке были невысокие живые изгороди, а 25% драгоценной рублевской земли в проекте было отдано под общественные территории с озерами и прогулочными зонами. В Довиле, где стройка начата в 2004 году, застройщик пошел еще дальше. Огромный пруд занимает 16 га, вокруг него — лесная общественная зона, а все дома стилизованы под знаменитый французский курорт Довиль. Причем это тот случай, когда стилизация усилиями французских архитекторов и за счет качественных материалов удалась. Довиль выглядит редким случаем действительно оригинального и качественного поселка с высоким уровнем жизни. Несовременны в Довиле лишь большие участки и чрезмерные по нынешним временам площади. Средний дом имеет площадь 600–700 кв. м и стоит 5–7 млн долларов. После девяти лет строительства непроданными осталось 20% домов, и чтобы их реализовать, в поселке начали маркетинговую кампанию и осенью впервые пустили журналистов на свою территорию. До этого застройщик много лет обходился без рекламы.
Поселок Трувиль, можно сказать, более современная версия Довиля. Строить его начали уже после 2008 года. Большинство домов имеет площадь 350–420 кв. м. Их стоимость — 1,8–2,7 млн долларов. Инфраструктура поселка будет не столь разнообразной, как в Довиле. Соответственно меньше и цена эксплуатации. В духе современных тенденций значительную часть предложения составляют таунхаусы и дуплексы. Можно сказать, что пример поселков Довиль и Трувиль вполне наглядно отражает эволюцию загородного элитного рынка.
