Английский дневник - Андрей Андреевич Мовчан
Предположим вы, как и мы, нашли то, что искали, и продавец согласился вам продать недвижимость вашей мечты. Начинается этап сбора и проверки документов на недвижимость, который должен закончиться через некоторое время операцией, называемой «обмен» – «exchange». Имеется в виду обмен подписанными договорами купли-продажи, но чтобы их подписать, вы должны убедиться, что продаваемый вам объект недвижимости действительно принадлежит продавцу, он имеет право его продавать, ничто в объекте недвижимости не нарушает закон (нет незаконной перестройки, есть надлежащий пожарный сертификат, нет жалоб, исков и задолженностей), состояние объекта недвижимости соответствует заявленному. Для установления этого специальный человек – сюрвейер делает осмотр и составляет отчет за деньги (примерно от 1500 до 10 000 фунтов).
Если вы покупаете leasehold, то владелец должен подтвердить сделку, и вы должны согласиться с положениями lease agreement. Если вы покупаете квартиру или часть объекта в управлении управляющей компании, вы отдельно должны убедиться в возможности такой покупки с точки зрения договора о совместном управлении (часто другие члены такого кондоминиума должны согласиться на вашу покупку) и изучить договор об управлении, к которому вы присоединяетесь.
Надо сказать, что такое управление в Лондоне штука не дешевая. В нашем районе владелец долгосрочного lease на хорошую трехкомнатную квартиру платит в год около 8000 фунтов управляющей компании дома; владелец большой квартиры (6 комнат, 250 метров) платит 25 000. С учетом того, что ту же трешку можно снять в короткую аренду за 30 000 фунтов в год, у арендодателя (владельца lease) больше 25 % выручки уходит только на оплату услуг УК, и чистая выручка его едва ли дотянет до 2 % от стоимости квартиры в год, а за вычетом амортизации и с учетом потенциального простоя будет скорее ближе к 1,2–1,5 %. Тем не менее квартир в аренду сдается очень много; я думаю секрет в том, что покупались они в надежде на рост их стоимости, и в течение последних лет 25–30 это происходило достаточно активно, я бы оценил среднюю скорость прироста в 5 % в год. Стабильный доход в 6–6,5 % в год, при том, что налогом облагается лишь 1,5 % из них (остальное – нереализованный доход, будет обложено при продаже) – не такая уж плохая инвестиция; однако такой рост совпал по времени и с долгосрочным движением вниз ставок рефинансирования и ипотеки, и с притоком денег от покупателей из развивающихся и нефтегазовых стран – не удивительно, что цены на недвижимость росли.
Теперь, в конце 2021 года, когда все снижения ставок сделаны, балансы центральных банков выросли до небес, а развивающиеся страны замедляют темпы роста своего ВВП, праздник постоянного роста цен на квартиры под угрозой. Что будет, если цены остановятся или начнут медленно падать, и владельцы решат, что надо избавляться от квартир, поскольку они больше не приносят хорошего дохода, не хочется даже думать. Слишком глубоко внутрь финансовой системы Великобритании проникла схема «купи в ипотеку под 1,5 % годовых, внеся 20 % капитала, сдай за 1,5 % годовых, получай 1,5 % на свои 20 % и плюс 5 %*5 = 25 % годовых прироста стоимости своего капитала».
С другой стороны, у меня есть хорошая новость для владельцев таких квартир: совместно они too big to fail, и правительство, заинтересованное в их голосах, что-нибудь придумает, чтобы они не потеряли свой капитал, хотя возможно их IRR и не составит 25 % годовых в итоге.
Так или иначе, но пока вы соберете все справки и получите все ответы, пройдет неизвестно сколько времени. Неизвестно потому, что в лучшем случае это недели две-три, худший случай я видел своими глазами, и выглядел он точь-в-точь как китаянка из Сингапура, не говорящая по-английски, которая купила квартиру на «выездной распродаже».
Выездная распродажа достаточно популярный способ сбыта квартир в Лондоне. Когда строится объект или комплекс объектов, агенты выезжают в развивающуюся страну (особой популярностью пользуется Китай, но и Сингапуру достается своя доля), рекламируют квартиры в этом объекте и заключают сделки прямо на месте. Большинство покупателей передают агентам права на сдачу квартиры в аренду и никогда не приезжают в нее (многие никогда не приедут в Великобританию). Потом обстоятельства меняются и покупатели, не говорящие на английском и не имеющие понятия о том, что они на самом деле купили, решают квартиру продать. К этому моменту квартира имеет все возможные проблемы. Ее никто никогда не ремонтировал; арендаторы успели понаделать в ней неразрешенных перепланировок; на квартире висят долги за коммуналку, за управление, за муниципальный налог; все, что нужно было подписать за последние пять лет – не подписано и не подано куда надо. Чтобы объяснить это владельцу, необходимо не только говорить на его языке, но и провести ему краткий курс обучения законодательству о недвижимости Соединенного Королевства; но владелец не хочет учиться – он хочет, чтобы агент продал квартиру без него так же легко и быстро, как он купил ее, а так не получится. Так не получится, а он не понимает почему и упирается.
Долго ли, коротко ли, но в описываемом мной случае сбор документов начался в марте и закончился в августе; однако пить шампанское было рано. Ровно в этот момент, когда договора уже были готовы, оказалось, что владелица квартиры ушла в отпуск,
